理由二：城镇化四处开花
32个城市群建设路线图浮现 预计2030年建成
中国证券报记者近日获悉，以城市群为轴心的城镇化发展路线已明晰，城市群目标定位基本明确。专家建议，城市群建设可从三个层次推进：一是已基本建成的11个城市群，二是正在建设的14个城市群，三是7个潜在城市群。预计到2030年，32个城市群将建设成熟。
业内人士表示，中央城镇化工(行情 专区)作会议确认了次级城市或二三线城市为中心的城镇化建设方向。大城市资源环保承接能力有限，县域城市建设条件差距仍较大。目前，二三线城市是打造新型城镇化的突破口。
三层次推进城市群建设
由于城市群能使资源在更大范围内实现优化配置，让地理位置、经济实力及结构不同的城市承担不同功能，实现城市间的分工合作，使城市群获得比单个城市更大的分工和规模效益，因而城市群越来越成为区域经济增长的重要源泉。
专家认为，城市群建设可从三个层次推进：一是已基本建成的11个城市群，包括珠三角、长三角、京津冀、山东半岛、辽宁半岛、长江中游、中原、成渝、关中、海峡西岸、海峡东岸。
二是正在建设的14个城市群，包括武汉城市群、长株潭城市群、江淮城市群、呼包鄂城市群、兰州城市群、乌昌城市群、黔中城市群、银川城市群、拉萨城市群、太原城市群、石家庄城市群、滇中城市群、环鄱阳湖城市群、南宁城市群。
三是7个潜在城市群，包括豫皖城市群、冀鲁豫城市群、鄂豫城市群、徐州城市群、浙东城市群、汕头城市群、琼海城市群。其中，豫皖城市群、冀鲁豫城市群、鄂豫城市群均属于区域级城市群，豫皖城市群包含城市：阜阳、亳州、商丘、周口；冀鲁豫城市群包含城市：安阳、鹤壁、濮阳、聊城、菏泽、邯郸；鄂豫城市群包含城市：信阳、南阳、襄樊、随州、驻马店。
业内人士称，到2030年，32个城市群将建设成熟，城市群人口达8亿左右，城市带人口达12亿左右。
形成多层次开放性体系
业内人士表示，我国城市群发展目标是通过实施集群化式城市发展战略，到2030年形成多层次、开放性城市群体系。
多层次城市群包括三方面内容：从城市规模看，将形成城市带、城市群、巨型城市、超大城市、特大城市、大城市、中等城市、小城市、小城镇、居民点协调发展的城市发展格局；从空间影响看，城市发展将自成体系，既有世界城市和国际化城市，也有城市和区域城市；从城市功能看，将呈层级分化趋势，少数城市将成为全球经济控制和管理中心，成为世界城市，同时存在以管理和服务、生产加工为主要功能的中低端城市。
业内人士称，城市间的交流与合作将更加频繁，我国城市与全球城市之间交流与合作的深度与广度不断加深，我国城市体系将与全球城市体系相融合，形成内部开放与外部开放相结合的全面开放的城市体系。
近日召开的中央城镇化工作会议描绘了具有中国特色的城镇化蓝图。会议对城镇化总体布局做了安排，提出了“两横三纵”的城市化战略格局。对此，相关学者分析认为，建设城市群、提高城市群人口密度是推进新型城镇化的重要手段；与此相对应，随着特大城市人口环境等压力增大，北上广深等一线城市的落户政策或将进一步收紧。
城镇化蓝图初现城市群将成主体形态
12月13日，中央城镇化工作会议中对城镇化工作提出六大任务。会议要求，要以人为本，推进以人为核心的城镇化，提高城镇人口素质和居民生活质量，把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。要优化布局，根据资源环境承载能力构建科学合理的城镇化宏观布局，把城市群作为主体形态，促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、协同发展。
会议指出，要优化城镇化布局和形态。主体功能区规划对城镇化总体布局做了安排，提出了“两横三纵”的城市化战略格局，要一张蓝图干到底。要在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群，成为带动中西部和东北地区发展的重要增长极。
日前，国家发改委主任徐绍史在发展和改革工作会上表示，发展改革系统将抓紧修改完善国家新型城镇化规划，争取尽快发布实施。推动出台户籍、土地、资金、住房、基本公共服务等方面的配套政策，研究推出促进中小城市特别是中西部地区中小城市发展的支持政策。
对于会议中提出的“两横三纵”格局，知名财经评论家叶檀认为，未来新崛起城市群中心城市，将会成为城镇化轨交时代发展最快城市。她分析称，黑马城市贯穿“两横三纵”交通节点，中西部城市郑州、武汉、西安、重庆，因其位居轨道交通咽喉，贯穿两条甚至两条以上的轨道交通线，成为交通线上一颗颗硕大无比的珍珠城市，这些大城市如恒星一样吸附着周边中小城市，而这些中小城市成为就地吸纳农村人口的主力。
叶檀称，未来，人口将进入沉淀期，一方面有能力、有意愿的常住人口会逐渐融入居住地，而东部地区将继续吸纳人口，如无锡、常州等还会吸纳具备一定资产、一定技能的人口，目前东部地区城市群中星罗棋布的小城市，土地使用效率进一步提升，依据目前储量加上楼盘存量等，可以继续吸引1000万以上人口。一线城市吸引力不变，但一线城市不可能容纳更多人口，周边小城市则会成为人口、资金容器。
据媒体统计，我国目前已经形成的城市群大体有京津冀、珠三角、长三角、海峡西岸、山东半岛、辽宁半岛、长江中游、中原、成渝、关中、海峡东岸，这11大城市群人口占全部城市人口的比重超过1/3，创造了三分之二以上的GDP。以城市群方式推进城镇化进程，得到国内一大批专家学者的支持。相关学者分析亦认为，建设城市群、提高城市群人口密度是推进新型城镇化的重要手段。
三四线城市楼市轨迹
2011年初，在一线城市和较为发达的二线城市均纷纷采取限购政策的影响下，大型房企开始向一些普通二线和三四线城市进军。
2011年前三季度，土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的城市全部为一线城市或者发达的二线城市，与之形成鲜明对比的是，从2011年初，三四线城市的土地成交金额同比不断攀升，常州、扬州等城市增幅明显。
但这也很快引来了过剩之忧。从去年开始，鄂尔多斯(行情 股吧 买卖点)、营口、常州、惠州等城市相继爆出楼市泡沫危机，“鬼城”现象在不少三四线城市蔓延。以营口为例，据媒体报道，当地有些楼盘在开盘两年后，销售面积依然只有20%左右。
“前几年一些三四线城市，搞了很多新城区、园区的开发，土地供应量很大，而需求又没有跟上，所以一下子就过剩了。”厦门市政协委员、集美大学房地产发展研究所所长李友华对《财经日报》分析，在产业和公共资源分布没有调整的情况下，目前人口向一二线大城市集中的趋势并没有变化。
在这种情况下，今年以来，大型开发商纷纷将眼光重新瞄准了一线城市和发达二线城市。12月4~5日的24内，恒大在上海、南京收获多宗土地，在上海、南京连续拿下7幅地块，总成交金额103亿元。
在中原地产市场研究部总监张大伟看来，恒大作为一个主要在二三线城市发展的标杆房企，最近在北京、上海等城市全面爆发，可以说是一个标志，代表了2013年楼市分化，房企中心全面转移到一二线城市。目前一二线城市是三高，即高利润、高周转、高去化率，而三四线则是高库存、低去化、低增长。
据中原地产统计，前11月，标杆房企在一线城市土地购入金额达905亿，同比上涨119%，而在三四线城市仅购入147亿。这也预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。>>>详情
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