[摘要] 编者按：2014年开年以来的房地产行业似乎不怎么太平。先是年初北京、杭州“房价崩盘”传闻争论不休。全国两会“双向调控”政策和国家城镇化规划的相继出台，给房地产行业带来几番震动。接着是一线城市降价潮、三四线城市房价贬值传闻一波未平一波又起。
编者按：2014年开年以来的房地产行业似乎不怎么太平。先是年初北京、杭州“房价崩盘”传闻争论不休。两会“双向调控”政策和国家城镇化规划的相继出台，给房地产行业带来几番震动。接着是一线城市降价潮、三四线城市房价贬值传闻一波未平一波又起。近日人民币贬值、地产融资风险加剧、债务水平上升等多重因素又让房价下跌的传闻甚嚣尘上。从多地房企“垫首付”刺激销量这一举措来看，多少能看出今年房地产行业或将面临调整。今天，房天下邀您收看今日话题：山雨欲来风满楼 楼市真相“雾里看花"！
近来，由兴润置业引发的债务危机继续发酵，引发业内对地产融资风险、房企债务危机忧虑重重。这些因素对楼市产生多重影响，用“山雨欲来风满楼”来形容现在的楼市可谓非常贴切。
因素
地产融资风险逐步显现
一个让市场忧虑的因素在于包括夹层融资业务在内的地产融资风险正在逐步显现。所谓夹层融资，是一种“假股权、真债权”模式，本质上属于曲线发放贷款。银行给中小企业提供有信用和价格优惠的1到3年期贷款，同时，安排其子公司或关联公司获得该企业一定比例的股权认购权。夹层融资对象往往是不符合“四三二”规定（即四证齐全、30%的自有资金投入、国家二级资质）的房企。
近些年来，随着银行对房地产融资的收紧，市场中出现了很多与房地产开发投资相关的理财产品、金融产品等。很多房地产公司依托自己的房地产项目，通过信托公司发行信托产品，通过信托产品进行融资。通过这些方式进行融资成本较高，一旦房价调整，销售周期拉长，对于房地产企业及相关金融机构的违约风险就会暴露。>>>详情
人民币贬值房价承压
日前，央行宣布扩大外汇市场人民币对美元汇率浮动幅度，人民币汇率波动广受关注。我国房地产业曾数次经历人民币贬值冲击，由于房地产市场总体呈现上升走势，人民币贬值的负面影响并未伤及楼市。但值得注意的是，人民币持续贬值会导致海外融资成本提高、外资炒作热情减退，这一逻辑没有改变。
当前房地产企业对资金的需求量仍较庞大，且随着在港上市房企逐渐增多，海外融资比例不断提高，人民币贬值的影响正逐渐显现。更为重要的是，在三四线城市楼市供过于求、房地产市场陷入周期性低谷之时，人民币贬值正在变成楼市的负担。有业内人士表示，如果人民币长期贬值，将加速楼市泡沫的挤出，并导致部分区域房价下跌。
债务水平上升 风险日益加剧
高额的海外融资一方面给国内房企的发展提供了资金支持，但是也进一步加剧了房企的债务风险。
“2012-2013年虽然房企销售表现良好，大量资金快速回笼，但为了填补开发投资额的缺口，融资额也迅猛增长。其中，国内贷款累计同比增长率在2013年9月达到36.1%，是除自筹资金和销售回款外房企最主要的资金来源。同时，108家沪深上市房企中有94家在2013年三季度的存货周转率小于1次，虽然略好于2012年同期的96家，但存货周转率仍然急需提高以消化存货、增强现金流。因此，住房企业居高不下的债务水平与缓慢的存货周转效率相叠加就会成倍增长企业债务违约的风险，危及企业生存发展。”中国社科院财经战略研究院报告指出。
与此同时，北京中原地产市场部研究总监张大伟也表示，2014年，虽然房企销售乐观，但一二线市场土地竞争激烈，房企拿地竞争白热化，各家企业都比往年更关注资金安全。由于美国QE已经逐渐开始退出，这将会导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。房企在海外融资的难度将大涨，而且对于国内房地产市场来说很可能也会有热钱流出国外，抛售物业。
“巨量的融资规模也将引发房企资金链紧张，甚至有可能出现违约情况。”张大伟强调。>>>详情
现状
多个城市楼盘出现降价促销
杭州又有楼盘降价了？昨天的每日经济新闻报道，杭州萧山名为开元名郡的楼盘将剩余房源降价销售，降价幅度达到1600～2700元/平米，降后均价在12500元/平米，业内将此视为杭州第二轮降价潮来袭。
据了解，此前杭州的德信北海公园和天鸿餠榭里两个楼盘出现大幅降价，拉开轮降价潮的序幕。随后，常州、南京、成都等二三线城市相继出现降价楼盘，北京、广州等一线城市也未能幸免。广州方面，保利地产旗下三个项目日前推出一成首付优惠活动，另外，时代地产旗下的广州时代倾城、时代花生II、时代外滩、时代南湾等楼盘认购即享88折。
万科则打响了北京楼盘降价销售的枪，虽然北京万科已经澄清并非降价行为，而是非毛坯房改毛坯房，并按照政府指导意见进行销售，但龙头房企平价入市的行为已经给北京楼市带来影响。时隔几天，东亚新华旗下通州项目东亚印象台湖以低于预期近3000元/平米的价格入市。媒体援引东亚新华地产营销总监贾玉鹏观点称，本次降价意在高去化高周转，争取足够的资金实现今年100亿的拿地目标，赶上下一轮的涨价潮。
2014年以来，楼市正逢1、2月份销售淡季，楼市成交陷入低迷，然而进入3月份市场成交低迷的情况并未好转。中原地产研究中心统计数据显示，截止23日，3月份54城市合计住宅签约14.85万套，相比2013年同期下调了36%。其中一线城市跌幅达到了45.8%，二线跌幅达到了48.2%。北京楼市3月份成交量也处于历年同期较低水平。
为此，中国房地产学会副会长陈国强在接受中新网房产频道采访时表示，万科等房企的售价调整将对其他企业的定价策略和市场预期产生影响，2014年，无论是成交量的上涨还是成交价格上涨幅度都会进一步趋缓。>>>详情
多地房企“垫首付”刺激销量
受季节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，商品住宅成交量近期出现“普跌”。继杭州、常州、温州等城市出现楼盘降价现象后，多地房企先后推出“垫首付”营销措施。
记者了解到，为了应对市场成交量下滑局面，刺激购房者入市，当前北京、南京、广州等城市的一些房地产开发企业纷纷推出“垫首付”的营销措施。业内分析认为，销量欠佳和地产金融大趋势双重因素，促使房企选择这一营销方式。
根据公开资料显示，杭州的中天官河锦庭、天鸿香榭里等项目，沈阳的格林•常青藤等项目，以及广州雅居乐、天健等开发商旗下一些项目均推出了“垫首付”活动。这些城市由于库存积累，目前市场仍处在消化存量盘的阶段。当地开发商普遍走量缓慢，面临着较大的去化压力。
与此同时，伴随着地产金融化趋势愈演愈烈，“垫首付”这一营销方式除了受到部分房地产开发企业青睐，一些小额贷款公司也看好这一策略。
同策咨询研究部总监张宏伟称，地方政府提高二套房贷款首付比例，意味着会增加购房者或投资客进入市场的门槛，可能会对于部分人群尤其是首次改善置业的人群产生较大影响，导致这部分需求后置。他认为，正是在这种背景下，开发商选择“垫首付、分期首付”的方式来规避政策，刺激被抑制的市场需求。
“无论是对于首套自住需求，还是改善性需求，还是中长期的投资性需求，在表示，从这个角度来讲“垫首付”营销方式有可能在今后的市场环境中普遍出现。>>>详情
房地产供需比119% 机构称房价未到崩盘时
专家看法
宋林：市场处于调整期政府应减少微观干预
“今年房地产已经进入到调整期，我相信这个调整期是健康的，过了调整期中国房地产行业会更加健康地发展。”华润(集团)有限公司董事长宋林表示，要相信市场的力量。 政府应在宏观经济层面、社会的层面、市场的公开公平公正的法制环境上多引导市场而不是干预微观的行为。
宋林说，对于房地产这样既关系到民生又关系到宏观经济的发展的特殊行业，应该用三个维度来看。，短期与长期的关系问题。房地产短期的发展目标跟长期发展目标的关系问题。第二，局部跟全部的关系问题，中国市场比较大，差别化比较明显，往往从行政干预容易一刀切，在中国北上广深的市场是非常畸形的房地产市场，不能代表中国总体的房地产市场。第三，房地产行业跟宏观经济乃至金融体系的关系。
“房地产的特殊属性决定其是宏观经济晴雨表。”宋林说，从国家来讲，房地产调控的原则应该是让这个行业平稳健康稳定地增长是核心要素，避免大起大落，宋林认为，建立保障房长效机制是未来重点。一方面，保障房差别化，从政府来讲首先要解决最贫困的这群人基本的居住权的问题，政府可能基本上要用财政收入来投入建廉租房，当然这不能用简单的投资回报的角度来看，提供基本人的居住权的问题。另外，保障房的建设要和商品房良性互动。商品房的健康与否，是保障房的基础。也就是说商品房本来是给中高端人士的完全市场化的方式，这是资源二次配置的一个有效途径，也就是让有钱人买好房子和贵房子，通过好房子和贵房子通过税务机制转化为政府作为保障房的资金来源，这样形成一个良性的互动，这样保障房才能有长效机制，否则长期下去保障房的持续的发展的能力是受到影响的。
任兴洲：中国住房市场出现分化未来应实行分类调控
国研中心市场经济研究所所长任兴洲表示，当前中国住房市场出现了新的阶段性趋势。 ，增长速度放缓或者说增速换挡。但这是房地产持续十几年的高速增长以后，规律性地开始回落。第二，供求关系发生了明显的变化。第三，区域市场分化。这个分化表现在销售土地市场以及房地产企业都表现出分化的特征。“这种分化特征并不是偶然的，也不是局部的”任兴洲表示，我们计算经济较好的江苏省，它的整体的全省的大多数的地方的住宅的去库存化率已经长达15到16个月左右，所以整体上是发生了变化，当然分化有人口聚集的因素，产业布局的因素当然也有供求的因素。第四，双轨供给形成。一边是政府承担起主导的保障功能，另一方面，市场配置资源的决定性作用。而对于现阶段房地产市场的风险，任兴洲认为，一方面，在投资增速回落的过程中对经济增长、地方财政、地方债务的影响需要控制。另一方面，市场分化的过程中要注意三四线城市产能过剩的危机和一线城市的危机。最后，应注意房地产的资金问题。
任兴洲表示，在这样的背景下调控的思路一定会转变———分类调控。与此同时，发挥地方政府作用，保持房地产金融的中性的金融政策，完善保障房，特别是加强预期的管理。此外，着手建立长效机制。>>>详情
房地产供需比119% 机构称房价未到崩盘时
评论
RET睿意德高级董事王玉珂：今年房价涨幅趋缓
RET睿意德高级董事王玉珂：今年国内房地产市场基本维持平稳，不会有太大的波动。因为从政策上来看，不会再有比较大的调整。即使有一些税费政策的微调，也属于非行政手段，有助于市场的健康发展。但重要的一点是，分类调控的思路可能会越来越明确。对于京沪等热点城市，行政手段还会存在一段时间；而一些供应量充足、空置率高、房价偏低的三四线城市，更多受市场自发调整的影响，市场会有些波动，但并不会影响全局。总体而言，今年国内房价的整体涨幅会趋缓。
王玉珂表示,对于三四线城市来说，市场出现波动，乃至个别企业出现债务违约，都是很正常的现象。因为这属于市场自我调整的一部分。当一个行业处于全面繁荣、任何一个企业都能在其中赚钱时，市场反而是不正常的。就像手机行业，即使诺基亚不行了，也不意味着这个行业的衰落。>>>详情
任志强:今年房价增幅和成交量增幅都会大幅下滑
继万科在京楼盘售价低于市场预期后，位于通州的一个住宅项目，入市价格也出现些许调整。一时间关于一线城市房价开始“松动”“暗降”等舆论引发社会关注。那么，北京房价真的降了吗？
北京房价的涨落具有典型的代表意义。从今年年初至3月中旬，北京楼市成交量确实存 在降温的趋势。
中原地产研究部统计数据显示，截止3月19日，北京新建住宅签约4414套、二手房住宅签约5110套，累计签约了9524套，创下北京楼市近6年的值。库存量也相比春节后的5.56万套回升了近4000套。
该数据还显示，截止3月16日，54个大中城市合计住宅签约45万套，比上年同期的58.5万套下调比例超过20%。其中一线城市和二线城市跌幅分别为36%和35%。至于一线城市住宅成交量下滑，房价涨幅趋缓的原因，中国房地产学会副会长陈国强分析：主要是受上年度土地供应充足、贷款审批从严等多重因素的影响。
华远地产董事长任志强认为，今年宏观经济下行压力加大，土地供应量比去年增多，库 存不断增加，与去年相比，今年房价增幅和成交量增幅都会大幅下滑。>>>
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