[摘要] 尽管国家统计局尚未公布3月份的楼市数据，但从市场反应以及市场机构发布的数据来看，部分城市商品房交易量企稳回升，改善性需求入市积极性提高。
楼市分化加剧部分城市高库存压力未减。
开发商：高杠杆难以为继，很多项目面临“亏多少的问题”
经历了寒冬的楼市，在一系列政策春风的吹拂下，恢复了些许暖意。
尽管国家统计局尚未公布3月份的楼市数据，但从市场反应以及市场机构发布的数据来看，部分城市商品房交易量企稳回升，改善性需求入市积极性提高。
“我的手机都快被打爆了，那帮中介简直要疯了。”对于北京的周女士而言，3月30日晚上频繁接听中介销售人员来电的情景，可谓记忆深刻。
周女士自去年下半年就开始看房，希望能在孩子学校周围买一套比原来面积大的房子。楼市新政策的“靶心”直指周女士这样的改善型需求和自住需求。
3月30日，中国人民银行[微博]等三部门联合发文，明确首套房贷款比例不低于四成；财政部、国家税务总局[微博]联合发文，明确个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。此前，国土资源部和住房城乡建设部联合发文，要求优化住房及土地供应结构。再加上2月底央行[微博]降息的作用持续发酵，楼市一片暖意。
一线城市表现明显。根据链家地产[微博]市场研究部统计，3月北京市二手住宅成交量环比上升17%，同比增加13.5%。
部分二线城市也迎来开门红。据济南市住宅与房地产信息网新数据显示，一季度济南新建商品房成交量为197.3万平方米、17353套，同比上涨70.5%和63.5%。
值得关注的是，尽管购房者入市积极性提高，但是并未出现明显的恐慌性入市情绪。链家地产市场研究部分析师张旭说：“与以往相比，此轮调整买卖双方相对更为理性。”
房地产市场的差异性特征，决定了一部分城市的回暖，并不能减弱另一部分城市高库存的“寒意”。
国家统计局发布的数据显示，房地产市场仍然处于调整期，截至2月末，住宅待售面积42177万平方米，同比增长23.4%。
在江苏省扬州市，面对库存高企，本地消化存量能力有限的市场环境下，万科、雅居乐等标杆房企纷纷树起“返乡置业”的营销旗号吸引购房者。还有一些本土开发商正准备充分开发当地的旅游资源，从住宅开发商转型旅游地产运营商。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松、部分区域过剩的状态。
针对消化高库存，楼市新政策也频频出招。国土资源部和住房城乡建设部联合发出的通知，明确要求房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。
此外，新政策还力求打通商品房和保障房的对接通道，提出将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。
绿地集团董事长张玉良说：“过去的高杠杆，传统的做法在今天很难继续了，现在很多项目不是赚钱的问题，而是亏多少的问题。面对房地产行业的拐点，我们要转变发展方式，从粗放式扩张到精细化运营转变，从投资驱动向价值驱动转变。”
房地产市场差异化明显，特别是在当前，楼市分化加剧，政策更应体现分类指导、因地施策，避免房地产政策“一刀切”。
有业内人士曾说，抑制房价过快上涨时，是跟着一线城市吃药，如今，政府一定要做好分类指导这道考题。
此轮楼市新政策旨在“稳定住房消费”，“分类指导、因地施策”政策指向也十分明显。仔细研读，字里行间透露出决策者的“审慎”。
在放宽首付比例的同时，提出“在国家统一信贷政策基础上，指导银行业金融机构合理确定辖内商业性个人住房贷款低首付款比例和利率水平”。
在允许调整土地用途上，设置前提条件即“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县”。
“春江水暖鸭先知”。与政府相比，开发商对于市场更为敏感，往往比政策先走一步。
比如此次用地供应政策调整中，在一定前提下，“允许房地产开发企业适当调整套型结构”。事实上，在一些三线四线城市，面对市场过剩，过度追求大户型的开发商，已将房型改造成瞄准首次置业人群的小户型，加快了销售进度。
根据以往经验，楼市新政策能否落地生根，发挥应有作用，还有待观察。特别是国家层面政策出台后，如何因地制宜，出台更切合地方实际的细则，是对地方政府的严峻考验。‘
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[导读]根据新政，房贷具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等因素合理确定。
上月底，央行、住建部、银监会发文下调二套房贷款首付比例，几乎所有银行都在时间响应。时间仅仅过去一周，清明节后，建行宁夏分行接到总行通知，开始执行房贷新政，二套房贷款首付比例40%，同时下调贷款利率，由基准利率的1.1倍调整至8.5折。
与建设银行的率先垂范不同，同为“国字头”的工商银行、农业银行暂未表态；宁夏银行、浦发银行等股份制银行反而上调了二套房贷款利率。在当下银行业获取资金成本越来越高的形势下，利率市场化这一重要推手将引导银行业进入怎样的竞争？
二套房贷利率现8.5折优惠
昨日，记者从建设银行凤凰南街分理处了解到，该行二套房首付比例由60%下调至40%，“已经接到总行下文，二套房购房者现在就可以办理。”据该行客户经理介绍，此次建行不仅下调了首付比例，还大幅度降低了贷款利率，此前执行基准利率1.1倍，现行利率为8.5折，五年以上二套房贷款利率为5.39%。而在新政出台前，我市首套房按揭贷款利率很少能享受到9折以下优惠。
此外，尽管总行在时间回应支持二套房贷款新政，但工行、农行、中行反映到终端的速度显得稍慢，目前上述国有银行仍执行60%首付比例，利率也未见松动。
根据新政，房贷具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等因素合理确定。也就是说，原本二套房房贷利率上浮10%的硬性标准已经没有了。就此，部分股份制银行上调了利率标准，宁夏银行、浦发银行二套房贷款首付比例保持五成，利率上浮20%；交通银行二套房首付比例近期有望降至四成，但利率上浮10%。
已申请贷款者可撤回申请待政策出台
某股份制银行个贷部经理分析，如今银行获取资金的成本越来越大，若按照利率1.1倍执行，银行还有利可图。新政要求降低贷款利率，难免部分银行会收紧二套房贷款额度，也就是说今后能够申请到低利率的购房者会相对减少。
该经理建议，一般银行审核房贷期限为10到15个工作日，如果有购房者在3月中旬申请了二套房贷款，现在可以撤回申请，等待所在银行新政正式落地后再重新申请。对于已经发放了贷款的购房者，银行方面即便降低利率也会按照合同约定执行。
记者走访多家二手房中介公司后了解到，建行首先落地新政，其他银行必然会紧随其后，“国有银行一动，股份制银行、城商行肯定都要动。”麦吉屋房产中介机构置业顾问告诉记者，清明节假期后大部分银行的政策调整会正式传达，二套房贷款新政的落实肯定不成问题。
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楼市“3·30”金融税收政策“组合拳”，无论在力度上还是推出时间节点上，都超出了市场预期，在业内也被视为唱响了楼市春天的故事。
据笔者所知，在深圳，有的开发商连夜开会，上调新盘预售申报价格；而有的二手房业主直接将挂牌价提高了10万元，或者干脆撤下房源待价而沽。与此同时，一些准备买房的朋友则后悔应该先出手买房——这就是楼市新政在深圳接地气的反应。
目前新政出台已一周有余，根据笔者的调查，对市场影响比较大的一个方面是在二手房市场上。此前，房产交易税负对交易双方尤其是购房者来说偏高，而作为普惠性的、减税负的政策，营业税免征期“5改2”在各地相继“落地”，使相当多数的二手房购房者可以免交在房产交易税负中大约占到一半的营业税，由此大幅降低交易成本，实实在在地产生了惠及民生的效果。
目前，大家关心的就是二套房贷首付四成的政策如何在各地具体实施。降低二套房贷首付，主要的目的是去库存和提高成交量。但对于这一问题，有必要采取因地制宜，分城施策的办法。
自2009年扩大内需以来，房地产市场规模化扩张的主力是广大二三线、三四线城市，但跨过供求平衡（2012年以后），楼市需求却主要集中在人口集聚的一线和少数二线重点城市，从而造成了供应的区域性过剩，库存主要集中在二三线、三四线城市。
从消化周期来看，一线和重点二线城市基本上在12个月以内的“安全期”，而多数二三线、三四线城市的消化周期在24个月左右，长的达到40个月甚至10年。
截至2015年2月，北上广深四个一线城市库存消化周期分别为10.1、13.2、12.6和8.3个月，南京、厦门等重点二线城市消化周期在10~15个月，相对健康。2014年以来，随着首套房认定标准放宽、降准降息等宽松政策的实施，一线城市已出现回暖趋势。以深圳为例，根据国家统计局70个大中城市房价数据，其新房价格从2014年12月起已连续3个月出现环比上涨。
有鉴于此，不论从去库存的目的出发，还是从一线及重点二线城市当前楼市运行的态势出发，笔者建议，降低二套房贷首付成数的政策，也应坚持分类指导、因地施策。
此前，部分一线城市二套房贷首付比例达到七成，若一下子降到四成，杠杆利用率接近放大一倍。
在一线城市楼市回暖趋势基本确立的情况下，杠杆率的提升必然会刺激房价上涨预期，加速需求入市。
根据笔者实地调研，新政出台的一周内，一线城市主城区二手住房成交量环比增幅在10%左右，“反价”现象频繁出现，特别是一些临近地铁、中小户型和价格洼地（主城区老旧片区）的二手房和学位房等所谓刚需房，业主“反价”比较多，幅度多数占总价的5%~7%%（约10万~20万元），甚至有业主不惜交违约金也要反价。与此同时，排队买房、多个买家“抢一套房”、中介上升到3%等楼市火热时期特有的现象，也有所显现。
笔者认为，一线和少数二线重点城市去库存和提振销量的压力并不大。相反，由于刚需长期存在，供应缺乏弹性，在市场已回升的趋势下，政策刺激容易在短期内放大需求，加剧供求矛盾并导致房价上涨。而营业税免征期“5改2”的政策的实施，在降低改善性需求置业成本的同时，本身也降低了炒房的成本，这对于投资需求入市也形成了推波助澜。
在2015年“两会”次提出分类调控、“落实地方政府主体责任”的情况下，重点城市不应该忽视房价上涨带来的舆论压力和民生诉求。
毕竟，这些城市未来依旧会呈现人口净流入的状态，住房保障也没有完全覆盖到位。因此，房贷新政落地要体现差异化，三四线城市全面落实没有任何问题，而重点城市则要谨慎对待。
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