[摘要] 今天，如果您是一位房屋按揭贷业务的优质客户，可能享受的是银行申请名单上更靠前的位置。未来，您或许可从银行拿到更低的利率，但房屋被抵押给了一家券商，而直接借钱给你的，可能是公积金中心，或者，一位买养老险的大妈。
地产的新金融时代
今日不同于往昔。
一直以来，推出了MBS等资产证券化产品的政策时机和市场冲动总是不合拍。2011年上半年货币政策收紧的情况下，商业银行迫于规模、资本、利润的压力，希望通过资产证券化出售资产，但监管部门认为时机不妥。一旦允许商业银行尝试信贷资产证券化，商业银行就可以在不突破总规模的前提下，通过不断出售贷款来不断放款，无疑增大了央行对社会融资总量调控的难度。2012年中，整个宏观经济的背景和形势都发生了变化，和上一年上半年的情形已然不同。政策时机到了，但市场冲动却少了。但现在，政策时机和市场冲动都有了。
招商证券的报告表示，2013年底信贷资产证券化次级自留比例大幅下降将极大促进银行开展资产证券化的热情，当前国内约10万亿元的按揭贷款证券化前景广阔。
新城控股高级副总裁欧阳捷称，今年一二季度，很多房企尤其是中小房企面临着资金链的问题，其中最要命的倒不一定是限购，而是银行惜贷、个贷放款周期过长，导致企业资金难以回笼。
早在今年5月份，央行就要求各家商业银行加大对自住型购房需求的贷款支持力度，但是最终雷声大、雨点小。“虽然个贷业务风险相对较小，但在银行头寸紧缩的环境下，商业银行考虑对这项利润有限、久期过长的业务并不感冒，因此行长(央行副行长刘士余)的喊话见效甚微。”一位国有大行人士说。
兴业证券首席宏观分析师王涵在10月8日的电话会议中表示，“为什么今年以来银行对于按揭贷款比较谨慎？核心的原因是商业银行存款转理财，使得负债端不稳定性越来越高，资产端对于久期相对较高的按揭贷款配置意愿降低。这种久期错配的问题只能由资产证券化解决，具体来说是中国版的RMBS。”“这次MBS业务开展的背景，是针对全行信贷规模持续紧张，为盘活存量、腾笼换鸟，解决部分分行个贷业务积压严重的问题，结合全行本年度信贷资产证券化业务计划。”前述交行人士称。
某四大会计事务所参与过MBS业务的人士说，MBS业务从理论上，可以给银行带来几个好处，一是将个贷转移至表外，减少负债，增加现金流；二是赚取贷款利率和MBS利率之间差价，甚至通道中介费；三是降低了过去银行在个贷业务长期资产和短期负债的匹配难度。
“美国2001-2006年周期与中国当前相似，企业部门负债率高、银行杠杆率高。居民端资金充裕，但限于银行杠杆高的问题而无法通过存贷款渠道为企业改善资产负债表。所以美国选择的路径是通过证券化企业的资产并由居民端购买。这种路径下，企业获得资金，投资新产能。”王涵说。
在美国，住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展，MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，同期住房抵押贷款的资产证券化率也从7.6%上升至64%，极大促进了美国金融市场和房地产市场的发展。
在中国，到目前为止，个人房屋贷款的余额已达10万亿左右，这是MBS潜在的存量资产。
在MBS业务中充当中介机构的券商和基金，似乎都对这项创新业务表示出了浓厚的兴趣。
一家正在与多家银行洽谈MBS业务的大型券商固定部负责人说，短期内受限于规模，作为发行人和受托人的券商可能并不能获得太多的，但长期来看，利润会可观。另外，参与这类业务，也为未来银证资产证券化合作积累宝贵经验。
“据不完全统计，2014年个人房屋贷款余额达到了10万亿元左右，如果按照一半额度发行MBS，相当于市场重新获得4~5万亿的流动性。考虑到银行随之对个贷业务积极性的增加，个贷规模会大幅提升。”杭州一位房地产基金老总说。
“从发行人的角度，即便收取0.1%的通道费，那就是数十亿、甚至上百亿的收入。”上述房地产基金老总说，关键是看能否找到风险要求高、要求低的资金。
“各大银行都在稳步推进资产支持证券业务的发展。目前MBS主要在银行间发行，到明年应该会呈现较大的效果，此后随着利率市场化推进、投资者趋于多元化，有望增大整体市场规模。”中信证券一位知情人士称。
“MBS和REITS这两项呼吁了多年的金融业务，将改变房地产市场的资金来源。MBS的核心是，证券化后，资本将是全球化的。如果考虑到沪港通的推进，个人住房按揭贷款，将获得极低的资金成本。获得这些融资道后，银行只要稍稍让出0.5个点的利差，就可以把现在10万亿的贷款资产存量放大到20万亿甚至更多。”前述基金人士称。
现实骨感
某大型券商固定部负责人告诉本报，除交行外，数家国有大行都在制定MBS试点方案，其中建行和招行均有过类似的业务尝试，“今年7月，中国邮政储蓄银行发行了一款MBS，目前还有数单产品由银行上报管理层。”
“从国外的经验看，MBS在房地产市场扮演非常重要的角色，但是国内市场有大量短久期高的产品，MBS动辄10年以上的期限，和相对较低的率，如果没有像两房那样的投资者，很难做大规模”。一位四大会计师事务所人士表示。
经济观察报了解，国内数家大型券商均参与到交行MBS方案的制定工作中。其中一位券商人士透露，“实际上产品雏形已经完成，但由于这类产品期限设计一般在10~15年之间，利率相对偏低，销售前期沟通的效果尚不明显。”
浦发银行的报告还称，MBS的发展不会一蹴而就：，目前市场短久期、高的替代性资产较多，在投资者风险偏好较高时，MBS资产可能缺乏吸引力；第二，在整体金融机构的负债久期下降时，长久期的MBS资产寻找资金对接难度较大；第三，过去10年是房地产的繁荣期，微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计。
兴业证券王涵认为，央行要推动资产证券化来稳定房地产市场，实际上有两条路径：一是央行通过贷款给国开行，而由国开行来购买商业银行的资产证券化产品，也就是中国版QE；另一种是居民端自愿购买资产证券化产品，从而银行得以腾出放贷额度发放更多按揭贷款。
浦发银行10月9日发布报告称认为，MBS未来或成为中国央行定向刺激的渠道。可能的运作模式是由国家开发银行来购买市场发行的MBS债券，并以此为抵押品，向中国央行申请PSL实现融资。“如果能金融机构自营，做成理财产品，这个前景还是相当大的，但关键看政策的支持力度。”上述四大人士说，“从负债规模和负债端久期、风险偏好来看，保险类资金、银行可能是比较合适的买家。”
王涵亦认为，要提升居民端购买资产证券化产品的意愿，一方面需要银行间利率的下降，带动理财利率下行；另一方面贷款利率不能下降太快，因为这将直接决定资产证券化产品的率。
除了买家难找之外，MBS本身可借鉴的经验尚少，使得该产品的大规模发行和交易亦存在障碍。
“由于MBS产品对资产包质量要求较高，抵押权批量变更手续较为复杂，对银行的基层单位而言，一是贡献出了优质的个贷资产，其二也大大增加了工作量，如果总行没有明确将该业务与考核挂钩，下面也没有很强的动力。”一位国有大行上海某支行零售业务负责人说。
上述人士说，“由于一笔房屋按揭贷款的还款时间可能在1~30年之间的任何一年，一旦出现提前还款，MBS的现金流则出现不确定性。再包括产品本身的定价机制等等问题，MBS大规模发行仍然需要长时间的实践经验。”
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继招商银行、中国建设银行之后，中国银行昨天也宣布，已于10月1日起执行首套房贷新政策，同日兴业银行也表示近日已经执行新政。记者昨天咨询几家银行网点了解到，开始执行新政的各家银行中，“贷清不认房”已经非常明确开始执行，但是对于首套房利率依然是折扣不多，7折更是不见踪影。
7折优惠“没有细则”
9月30日，央行宣布房贷认定新标准，并重申，贷款购买首套普通自住房，贷款利率可打7折。
中行昨天表示，从10月1日起，中行对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。
此前，招行、建行已经宣布执行该新政，但这三家银行的细则依然不明晰。记者昨天致电建行客户经理，该经理表示：“首套房贷款还清再买视为首套，这个政策没问题，已经开始执行。”中行、招行客户经理也作出相同表述。此外，建行对外地购房者的首套房认定标准是，无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，且在北京无住房的外地客户家庭，申请贷款可认定为首套房贷款。
不过，购房者最为期待的利率优惠千呼万唤仍未出现。在已经开始实行新政的几家银行中，对7折优惠均“没有细则”。中行客户经理表示：“7折是下限，目前我们没执行这么低的折扣，优质客户9.5折，一般也都是基准。”建行客户经理也表示，该行有一定折扣，但北京地区做不到7折。
2010年房地产调控之后，7折的房贷就基本消失了。随着银行利率市场化改革压力加大，银行渐渐把钱都贷给了利润更加丰厚的小微企业。从2012年开始，部分银行已经开始逐步压缩房贷业务，转战更高的消费抵押贷款、中小企业贷款领域，7折政策名存实亡。目前北京地区首套房利率折扣也仅为9.5折优惠。
取消限贷或刺激释放550万套住房需求
链家地产市场研究部张旭表示，从各家银行政策落地的情况来看，均严格执行了央行政策中对首套房认定的松动标准。而利率方面，与政策颁布前并无明显变化，优惠仍为九折，且均有附加条件。因此，目前来看真正影响市场的只是由“二套”变“首套”的改善需求。
中国家庭金融调查数据显示，在中国城镇地区，68.9%的家庭拥有一套住房。这些家庭中，有19.7%既没有负债，同时也计划在未来五年购房。中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁近日表示，央行房贷新政策在短期将刺激大约550万套住房需求提前释放，但这对于城镇现有约5000万套空置房和约400万套待售房来说，仍属杯水车薪。
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