[摘要] 编者按：3月10日，国土部部长姜大明在全国两会期间表明，国家将对小产权房乱象开始“刹风治乱”，28个省市自治区已经拿出了工作方案，进一步表明国家对于小产权房的态度。禁令难挡，自从党的十八届三中全会以来，有关“小产权房转正”的声音不绝于耳，庞大的小产权房存量也让民众急切盼望官方明确政策导向。
编者按：3月10日，国土部部长姜大明在两会期间表明，国家将对小产权房乱象开始“刹风治乱”，28个省市自治区已经拿出了工作方案，进一步表明国家对于小产权房的态度。禁令难挡，自从党的十八届三中全会以来，有关“小产权房转正”的声音不绝于耳，庞大的小产权房存量也让民众急切盼望官方明确政策导向。小产权房“转正”是否绝无可能？未来其“命运”将走向何方？今天房天下邀您收看今日话题：小产权房，何去何从？
名词解释：何为小产权房？
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，因为违反了土地用途管制，小产权房拿不到正式的房产证。它们多数是打着旧村改造旗号建的违章建筑,是未经批准建设的旧村改造项目。
小产权房“疯狂”建设的时期大约从2006年开始，城市化的推进和城区的扩张是小产权房建设的诱因。这些小产权房主要集中在城市的城乡接合部。在城市发展建设过程中,尤其在两个城区的搭界处,不少城中村被纳入城区,自然会按照“城市建设模式”改造建设。而这些村子所处的位置、交通条件以及周边良好的基础设施等因素,都是吸引购房者的原因之一,更是助长了小产权房的发展。
与一般的商品房相比，小产权房没有缴纳土地出让金，价格仅是同区域、地段正规商品房价格的三分之一,甚至更低。这些“特点”吸引了大量的需求，成为其迅速发展的主要原因。
问题：小产权房存在安全隐患
北京市国土局执法监察总队副队长郑继培表示，由于大中城市的房价越来越高，价格相对便宜的小产权房有大量现实的购买人群。小产权房的安全隐患也不容忽视。
他说，小产权房没有经过严密的规划选址，有一部分就建在河道当中，甚至占用了公共设施，这样有泥石流、山体滑坡就非常危险。另外从水电暖燃气排污来讲，都是私建。从建筑施工质量上来讲，小产权房偷工减料非常严重。不适合居住，这建筑物是必须拆除的，因为安全隐患严重。
2007年，建设部曾专门发布了针对小产权房的购买风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。购买小产权房在法律上有4大风险：
1.不能上市交易，也就意味着不能折现。同时一旦发生纠纷，小产权房业主想要维权将找不到法律依据；
2.无法办理抵押。因为在现有体制下，小产权房不能上市交易，因此对于银行而言，抵押物没有变现能力，因此也不会给小产权房办理抵押；
3.无法对抗国家的征地和拆迁。除了不能办理房产证外，小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿；
4.无法办理继承。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。>>>详情
现状：小产权房面积存量大野蛮生长赌“转正”
放眼，小产权房的在建数量和已建数量也非常庞大。据官方资料显示,小产权房面积逾66亿平方米,有超过8000多万居住者；而非官方的数据更惊人，有统计资料显示，目前小产权房总量或已超过70亿平方米，若按100平方米/套来计算，相当于就有7000万套的小产权房，巨大体量让清理更显尴尬和困窘。
因此，即便有少部分小产权房被拆除的事实，在十八届三中全会的背景之下，还是有不少人陷入了一场赌局，他们认为小产权房未来会转正、，并争先以投资心态进入这一领域。
济南:
一边是政府坚决叫停在建小产权房,一边却是为赶工期热火朝天。“要查早查了,房子也不是偷偷摸摸就能建起来的。”
3月4日下午,历山北路路东一处建设工地一片忙碌,搅拌机和吊车轰鸣开工,是小产权房。记者看到,23层的小高层主体已基本完工,工人正在做外墙贴砖及内部保温。现场一名建筑工人说,这些房子只有一小部分安置本村村民,其他的都是对外销售,都办不下证。
“房子没法办证,只能交全款或是签合同时先交70%,年底交房时再交30%。”对于政府的“禁建禁售令”,他们并不担心,“我们不是违章建筑,是在村民的集体用地上盖的,没有占用耕地。”置业顾问说,集体用地没有缴纳土地出让金所以价格便宜,价格比附近正规商品房便宜四成多。“我们的项目前四期七八十栋楼都入住了,如果要拆早就拆了。”>>>详情
北京：
北京市昌平区宏福苑小区附近的一家房产中介公司的负责人郑勇(化名)对小区房价的上涨充满了信心。“今年年初这里的房价大概是11000元/平方米，现在都涨到16000元/平方米了，年底可能会突破18000元/平方米。”记者还了解到，在2012年北京市国土资源局公布的初步清理出的79个小产权房项目中，不仅是宏福苑，其他各处的小产权房几乎也仍都在顽强地生长，且新建项目不断，交易也仍在进行。
“拆不了。您以为这小区就您自己在住吗？这小区里住着20多万人呢，哪能说拆就拆！顶多是把小产权变成大产权，国家补收土地出让金，比如1平方米加收500元或者1000元。”郑勇表示，完全没有必要顾虑着房子会被拆，应该赶紧趁着三中全会没开完赶紧买房，过几天肯定还涨价。
深圳：
“深圳市的小产权房价格最近又涨了约10%左右。”深圳房地产律师刘子孺对法治周末记者表示，在国务院发展研究中心课题组提出的“383”改革方案报告的影响下，很多人都在赌——十八届三中全会以后，小产权房肯定会转正、。
而刘子孺律师告诉法治周末记者，像郑勇所说的那种法不责众的心理现在非常普遍，一些人都认为小产权房能够最终落实下来的话，本身获利肯定是比较大的；即使最终没有变成真正的商品房，也不会亏，房子毕竟还在那里。
据刘子孺介绍，在这种心态的影响下，目前深圳很多人都在入手小产权房，房价也跟着在不断地上涨。>>>详情
争议
正方------清理小产权房进行时 “转正”并非完全没可能
据报道，目前小产权房总量或已超过70亿平方米。若按100平方米/套计算，相当于有7000万套小产权房，以每户三口人计算，可以安置2.1亿人居住。由此来看，为小产权房的未来忧心忡忡的人不在少数。
2013年11月22日，国土部、住建部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。11月24日，两部委联合召开坚决遏制违法建设、销售“小产权房”问题视频会议，部署“小产权房”整治工作，“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”。12月底，北京市国土资源局与北京市住建委联合下发《关于坚决遏制违法建设销售“小产权房”的紧急通知》，同期，深圳市也出台了相似文件治理日渐增长的小产权房。
对于小产权房的治理问题，国土部执法监察局负责人近日表示，各地要按照要求坚决做到“三个一批”，即坚决拆除一批“小产权房”，坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。
虽然各地的小产权房清理正在进行中，但这也并不代表大量已建成多年的小产权房一定要被拆除。亚太城市研究会房地产分会会长、地产评论人陈宝存认为，小产权房数量太多，而且概念特别混乱。比如深圳有40%以上是小产权房，这是因为，在城市化进程中，农村集体建设用地被整体规划成了国有建设用地，也就是现在的深圳中心区域。
“完全否认小产权房，永远不给‘转正’，我觉得不现实。”陈宝存直言。>>>详情
反方----违背土地利用规划,小产权房难“转正”
近日，在国土部、住建部的联合部署下，多省市正在开展“小产权房”的密集查处工作。这是对此前“小产权房有望转正”传言更为明确的回应。专家认为，尽管“小产权房”因为价格低廉而拥有大量的购买群体是基本事实，但是其在建和销售行为是国土资源、住建部门明令禁止的违法违规行为，当前多省市的密集清查行动，则进一步显示出主管部门对在建、在售项目的“零容忍”态度。
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗:产权房的开发和销售缺乏明确的法律支持,有的项目明显违反法律,存在的问题也较为突出。农村集体土地在规划上是不能用来建商品住宅的。小产权房很多被当做商品房向本村以外的人进行销售,违背土地的利用规划,违反了土地的用途管制。所以小产权房“转正”的可能性比较小。
李铁岗强调,农用地特别是耕地转为建设用地,必须经过严格的法定审批手续,无论是国有建设用地还是农村集体经营性建设用地,都必须严格遵守土地利用总体规划和土地用途管制制度。>>>详情
住建部政策研究中心研究员赵路兴：十八届三中全会关于农村集体经营性建设用地可以入市的政策红利，引起部分市场人士的误读，认为“小产权房”有“转正”之机。
在这种“小产权房有望转正”的误读面前，很多地方一度出现“小产权房”抢购热潮，部分“小产权房”项目也借机涨价，并由此引发一轮成交热。《经济参考报》记者在北京的“小产权房”社区“太玉园”采访调查时了解到“转正”传言盛行之时，该小区的“小产权房”由均价8000元上涨至万元以上。
赵路兴表示，两部委发声部署清查工作正是希望纠正市场错误舆论，通过对严重违规的“小产权房”项目进行处理，向社会释放明确信号。>>>详情
中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞牛凤瑞:转正如果使得小产权房的建设者、出售者、购买者受益，就不可能抑制下一轮大规模的小产权房建设。如果通过缴纳土地出让金使得小产权房转正，也要把握合理度。如果举措实施不当，仍会刺激下一轮小产权房建设。牛凤瑞最后表示，他不赞成盲目轻率地把小产权房合法化：“这个问题迟早都要解决，但要考虑到解决的成本和连带效应。”
官方
态度: 两部委“坚决遏制”
事实上，2013年的11月24日，国土资源部、住房城乡建设部曾经联合召开坚决遏制违法建设、销售“小产权房”问题视频会议，部署“小产权房”整治工作“对在建、在售的坚决叫停，并依法查处”。而在11月22日，两部委还联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。
近年来，国务院有关部门多次重申不得违法开发“小产权房”、不得购买“小产权房”。2012年8月，国土部、住建部还专门下发《关于遏制违法建设“小产权房”问题的通知》，明确提出“小产权房”等违法用地不得予以确权登记、坚决查处在建、在售行为等要求。此外，国务院早在2011年就成立了“小产权房”清理小组。
国土资源部副部长徐德明在部署“小产权房”查处工作的视频会议上曾经指出，农村集体经营性建设用地入市必须以严格用途管制、符合用地规划为前提。
徐德明在部署清查工作时还强调，“从情况来看，‘小产权房’在建、在售势头依然不减，且最近有强力反弹之势，必须予以坚决打击”。他表示，在叫停在建、在售违法违规行为，遏制新的“小产权房”出现的工作中，还要严肃查处一批典型案件。要求各省(区、市)选择1至2起顶风违建和销售、情节恶劣的案件，依法从严从重处理，将查处结果及时上报两部委，并严厉追究相关责任人。>>>详情
行动：多省市密集清查
近日，北京市国土资源局与北京市住建委联合下发《关于坚决遏制违法建设销售“小产权房”的紧急通知》。通知重申了国土资源、住建等相关部门在“小产权房”清理整治工作中的职责，要求各部门加强联动，共同做好清理查处“小产权房”的各项工作，坚决遏制违法建售“小产权房”行为。
《经济参考报》记者从国土资源部执法监察局了解到，国土资源部、住房和城乡建设部联合部署“小产权房”查处工作一个多月来，各省级国土资源部门密集部署有关工作，加快针对“小产权房”的清理、查处工作。
北京:北京市昌平区、河北省石家庄市栾城县、内蒙古呼和浩特市赛罕区、海南省海口市、广东省广州市花都区已经组织拆除了一批“小产权房”。
河南:召开全省视频会议部署相关工作，并向省主管领导专题汇报，以两厅名义起草紧急通知；
陕西:以两厅名义召开了县一级视频会，并在省国土资源厅成立了工作机构；
江苏:已要求各市按时上报摸排及案件查处情况。
国土部执法监察局负责人近日表示，各地要按照要求坚决做到“三个一批”，即坚决拆除一批“小产权房”，坚决查处一批典型案件，严肃追究一批有关责任人员的责任。另据了解，国土资源部已组织人员先后赴5省(市)督办“小产权房”违法用地查处工作。
意见----分类处理:小产权房全拆或全部合法都走不通
山东省国土资源厅副厅长王玉志也曾告诉本报记者,从小产权房的购买主体上看,绝大多数是没有能力购买商品房的人,这些也恰恰是住房保障覆盖不到的群体。“这种情况在处理时,要划分类别慎重处理。但是对于建设主体,包括违规颁发建设许可、规划许可或者证件的,必须要严肃处理。此外,像一些不符合质量安全的房子必须要拆除。”>>>详情
深圳房地产律师刘子孺告诉法治周末记者，可以考虑对小产权房进行规范化，把一些建设较好的小产权房逐步纳入到廉租房、保障房的政府管理体系中去，以对其更好地利用；另外要严控新建项目，对于有严重安全隐患、占用耕地等违规建设项目进行严格控制。
专攻房地产领域的北京中银律师事务所律师王国章律师：十八届三中全会后，小产权房完全转正是不可能的，因为这既无法律基础，也无政策支持，更与我国的土地制度相违背。“如果要实现小产权房的真正转正，必须修改现有土地管理法等法律制度，打破集体建设用地流转的限定性，实现法定有序的土地流转制度，既能放得出，又能守得住，既保证土地所有权性质的真正不改变，同时又能实现城乡统一的有形土地市场。”
方案：“刹风治乱”小产权房处置28省份已出方案
3月10日，国土部部长姜大明在人民大会堂北门接受采访时表示，小产权房现在出现了一些反弹，有一些乱象，我们及时和住建部发出通知，叫做“刹风治乱”，就是要把在建在售小产权房的事情，规范好。“我们已经把工作部署下去了，28个省市自治区已经拿出了工作方案。”
姜大明透露，在这段时间，主要是拆除一批，教育一片；处理一批，震慑一片；问责一批，警示一片。“这个事情正在做，同时也对小产权房在各地的情况，也在进行清理统计，在这个基础上，再研究提出分类处理的意见。”
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