[摘要] 小产权房也好，“非法销售的违法建筑”也罢，都在这样一个都市日渐狭窄的空间中生长着，并且庞大到成为城市发展难以绕开的一道坎。从2009年5月深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》至今，深圳一直坚定治违，但业已建设好的小产权房仍在市场上交易着。
小产权房也好，“非法销售的违法建筑”也罢，都在这样一个都市日渐狭窄的空间中生长着，并且庞大到成为城市发展难以绕开的一道坎。从2009年5月深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》至今，深圳一直坚定治违，但业已建设好的小产权房仍在市场上交易着。
广东信荣律师事务所律师张茂荣表示，购买小产权房将面临多方面的风险：其一，所谓小产权房均属违法建筑，其买卖行为自始无效，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房；其二，小产权房没有房产证，不受国家法律保护，一旦拆迁业主将很难得到补偿，甚至还可能面临被强制依法拆除或者没收的风险；其三，小产权房不是商品房，且大部分为违建，发生质量问题业主往往只能自行承担。
超95%小产权房存在安全隐患
在土地国有化的过程中，为了照顾原居民的利益，深圳市为每户划出占地不超过120平方米，层高不超过5层，建筑面积不超过480平方米来建房，超过这一面积的建筑，都属于“违法建筑”。
一名不愿意透露姓名的小产权房业主道出了包括深圳小产权房的现状：“深圳的小产权房基本上都是原村民自建或者原村组织统建的违法建筑。从严格意义上来说，通过城市化的进程，深圳的土地已经国有化。但国家并不能100%承担原村民城市化之后的生计，因此给了集体与个人利用土地谋福利、谋生存的机会。小产权房正是在这一契机之下快速无序增长，这也是社会转型中必不可少的阵痛。”
“深圳的小产权房数量在同类城市中，总规模是名列前茅的。”深圳住房研究会会长陈蔼贫表示，对于国家相关部门这次表态，他认为首先要还原小产权房正确的历史面貌。在深圳外来人口中，超过50%都是居住在城中村，人数约超600万。小产权房对深圳的发展起到了历史性的作用，也一直在为城市的兴盛挑起了一定的担子。
“但我们必须意识到，在小产权房中，有超过95%都是没有办理工程验收，达不到消防验收标准，存在严重的安全隐患。”陈蔼贫认为，小产权房毕竟是不合法的，深圳政府也一直尝试解决这个历史遗留问题。
他分析，深圳在视小产权房的性质区别，而进行不同的处理。如果把小产权房简单分类，可以分为两类：一类是程序性违法，如扩大面积、未经申报、改变功能；另一类是实质性违法，这类是大家常说的“撞高压线”，如涉及农耕地、水源等问题，损害公共利益。
据陈蔼贫了解，实质性违法占总违建数量15%左右，“对这两类，要具体情况具体分析，不能一棒子打死。”实质性违法的，政府要坚决予以强硬处理，而面对程序性违法，可采取相对缓和的处理手段。
买小产权房有4大法律风险
美联物业研究中心主任徐枫称，由于小产权房并未纳入商品房交易体系，因此房地产调控政策对于小产权房一直是空白，也使得一些潜在客户转投小产权房的市场。徐枫不建议客户选择小产权房，它虽然便宜，但在合法性、房屋质量、价格优势、周边配套等方面，有很明显的弊端。
购买小产权房的根本弊端在于产权不确权，不受法律保护。2007年，建设部曾专门发布了针对小产权房的购买风险提示，特别提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。购买小产权房在法律上有4大风险：
不能上市交易，也就意味着不能折现。同时一旦发生纠纷，小产权房业主想要维权将找不到法律依据；
无法办理抵押。因为在现有体制下，小产权房不能上市交易，因此对于银行而言，抵押物没有变现能力，因此也不会给小产权房办理抵押；
无法对抗国家的征地和拆迁。除了不能办理房产证外，小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿；
无法办理继承。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。
“律师见证书”不具备法律效力
在小产权房交易过程中，由于房屋本身没有产权，在交易过程中惟恐没有法律保障，不少业主或中介在出售小产权房时，都会向购买者开具“律师见证书”，以证明物业具有法律保障。
“实际上，律师见证对于小产权房交易来说，是不允许的。哪怕做了见证，也并不具备任何法律效力。”张茂荣表示，“在很多购房者看来，律师做了见证就有了法律保障，合同就有效了。实际上不是这样，他们对律师见证性质的不了解。”
所谓“律师见证”就是见证某一法律行为或法律事实的真实性和合法性。张茂荣说，早在2009年9月，市司法局已下发《关于严禁为违法建筑销售行为提供公证和律师见证服务的通知》，明文禁止公证机构和律师为违法建筑买卖提供相关公证和见证服务。
该通知明确了律师不得对违建认证，深圳的执业律师就必须严格遵守。如果律师擅自私下认证，将面临市司法局的处罚。但张茂荣坦言，目前仍有部分律师通过个人开具所谓的“律师见证”赚快钱。
“正常的见证应该对内容的合法性进行见证，而所谓的小产权房见证只不过是见证一个签字属实，这实际上是毫无意义的。”张茂荣提醒，老百姓切莫对此类见证存有盲目迷信，事实上，“律师见证”对小产权房交易的合法性并没有任何保障。
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