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为啥三四线城市突然进入视野,棚改、房企圈地、调控……

特价房银川 2018-06-13 11:08:50

棚户区改造影响三四线楼市房价

三四线城市棚改,是刺激这一轮三四线城市上涨的根源,也是无数专家预测的滑铁卢。不过这种一次性的财政刺激的持久性和有效应,能够持续多久,还需要拭目以待。棚改总有一天要结束,而人口流失持续不断,现在逢高买入,三年以后怎么办。

从城市的基本面来看,部分三四线城市既缺乏产业,又没有大量人口作为支撑,棚改成为拉动三四线城市需求的重要因素。2017年5月,国务院决定实施第二个3年棚改攻坚计划,2018-2020年再改造各类棚户区1500万套,并确定2018年将开工580万套。

如此高规模的棚改工作在全国的分布却并不均匀,三四线城市占到近九成。棚改前期主要以实物安置为主, 2014年以来政府大力推进货币化安置,即支付拆迁补偿款给被拆迁的居民,居民再用这笔资金购置新的住房。可以说,这部分需求在短时间内集中购买,成为推动需求增加的重要力量。

图:历年我国棚改规模(万套)

资料来源:中国指数研究院综合整理

房企在三四线“攻城略地”

三四线房产市场日益升温,那么,对于房企来说又?意味着什么呢?是怎样影响了它们的布局计划?是否获益更多呢?如果获益,哪些房企又是其中的大赢家?

首先,从销售面积来看,2017年的销售面积主要是三四线城市贡献的。就地产业整体情况来说,以北上广深为主的一线城市当月成交面积占比自2016年以来持续下滑,从5%降至2.2%。二线城市销量也在下滑,易居统计的32个二线城市住房销售面积比重从36%降至31%,只有三四线城市的销售面积占比在持续上升,600个三四线城市的销售面积占比从60%上升至67%的历史高位。

其次,从整体销售额来看,据地产咨询公司易居中国发布的2017年中国房企销售报告,碧桂园、万科和恒大位列前三,都在今年突破了5000亿元的销售额。2016年,它们才突破3000亿元,一年时间每家都上涨了六成以上。2017年,中国地产前十名的销售额加起来达到3.2万亿元,较2016年多卖了1万亿元。对于这些业绩,较弱二线和三四线城市贡献度最大,而热点一二线城市在严厉的政策调控下成交规模明显缩减。据中国指数研究院数据,2017年50家百亿代表企业布局在二线及三四线城市业绩贡献占比分别为61.2%和18.2%,较2016年增长5.4和1个百分点,一线城市则下降6.3个百分点。

楼市调控重点转向三四线城市

近几个月来,楼市过热开始在三四线城市冒头,而调控的大棒也随之落下。

价格低、管控松热钱流向三四线城市

楼市调控的“打击点”一直在向下转移:最初,“北上广深”一线城市出台了严格的政策;近两年,南京、合肥等二线城市也陆续加入了调控阵营;现在,调控又集中到了三四线城市。

这种转移一方面体现出之前的调控政策确实有效,就像国家统计局发布的商品住宅销售价格变动情况数据所反映的,一线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大,二线城市同比涨幅有所回落。但另一方面,随着大城市房价调控收紧,相对价格低、管控松的三四线城市成为热钱流向的“洼地”,新的问题逐渐下沉到三四线城市中。

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