[摘要] 租赁市场近期政策频频，继九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，为租赁行业奠定基调之后，目前，全国各大城市都在纷纷推动房屋租赁方案落地。
和讯房产消息 租赁市场近期政策频频，继九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，为租赁行业奠定基调之后，目前，各大城市都在纷纷推动房屋租赁方案落地。
8月23日，上海市挂牌出让徐汇区、长宁区、浦东新区若干地块的国有建设用地使用权，根据公告，地块土地用途为租赁住房。
研究院预计，2020年和2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。中国房地产行业迎来租赁时代的到来。
新房市场到达顶峰，房企逐渐从增量转入存量，长租公寓市场成为重要一环。尤其在近期政策利好的情况下，中国排名前十的房地产企业相继布局长租公寓领域，如万科长租公寓品牌泊寓，预计到 2018年拓展公寓目标45万间，预计年收入94亿元，并计划在今后达到提供100万套公寓房源，年收入达到155亿元。旭辉长租公寓品牌，十年后总供应量将增长9倍，到2025年会达到20万间的规模。龙湖地产长租公寓品牌冠寓，内部铺排每年新开房间一万到一万五千间，力争用三年时间达到10万间的规模。
实际上，初次“尝鲜”租赁市场的房企具备真正自行开发运营的仍属少数。部分开发商采取的策略是先在拿地成本较低的地块进行开发运营，培养团队和塑造品牌之后再通过轻资产的方式进行扩张，之后根据拿地成本进行灵活的自行开发运营与合作相结合的模式，既具备较高的运营能力，又有望享受到物业的。
尽管房企争先恐后抢滩租赁市场，但长租公寓行业面临的痛点不容忽视。
由于行业发展尚处于初级阶段，品牌房企在长租公寓领域的占比仅为10%左右，受经验和专业限制，大部分房企“摸着石头过河”，期望在行业发展初期抢占市场份额，寄希望于规模化之后的成本降低。房企在积极拓展房源、大肆扩张布局的过程中势必模糊对技术标准、物业质量、物业管理等问题的把关。
此外，房企在获取房源时不计成本，不考虑预期，项目的集中入市易形成价格战和挤兑效应，短期内空置率上升，租金增长缓慢。
随之而来的资金短缺也成为房企必须面对的核心问题。长租公寓行业初期开店成本集中，资金回收周期较长，在房企的野蛮生长中，同行业内竞争愈发激烈，拿房成本不断提高，加之缺乏有效的退出方式，这就导致盲目扩张下需要占用大量资金维持运营。而大部分企业的固定资产少、资信水平偏低，抵押担保能力有限，所以其贷款渠道也相对有限，这也是行业发展过程中的风险所在。
作为刚刚崛起的新兴行业，存挑战，也面临机遇。业内人士分析认为，运营好长租公寓要从四方面着手：
一是寻找租约稳定、地段优良、价格适中的房源。对于没有线下门店的房企来说，从零散的个人房东处收集房源面临时间长、人力成本高，违约风险大的问题。而寻找整栋物业整体承租，租约签订10-15年，这样房源稳定性大大提高，开发商也更放心投入装修改造成本，而且更加利于后期将租金收入做成资产证券化产品。
二是长租公寓要想提高物业的租金溢价，装修改造成为特别关键的一步。由于长租公寓的受众主体以白领为主，整租物业以商办或公用建筑较为集中，因此在装修改造过程中对采光、通风等要求较高。除有必备的硬件之外，为了提升居住氛围，软装也越来越成为长租公寓的标配。
三是打造强社交性的公共空间。年轻白领对于社交和个性化的空间追求不言而喻，公共空间设置投影、沙发、书柜等，适合年轻租客进行各种文化、社交活动，不仅提高租客生活质量，也能增强用户粘性。同时，公共空间设置减少了可出租公寓数量，如何实现盈利仍需企业仔细考虑与规划。
四是可通过资产证券化解决资金难题。长租公寓的租金收入带来的现金流非常稳定，尤其是租约一般长达10-15年的整租物业，房东违约率相对很低，正是由于现金流稳定的特性，企业可将租约权打包成理财产品向个人销售。未来租金收入资产证券化，将成为股权融资之外，长租公寓企业最重要的融资渠道。
（责任编辑：常丹丹 HO016）
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