[摘要] 业内人士认为，楼市调控也开始因城施策，稳住旧热点、遏制新热点是重要目标。
核心提示：连日来，北京、广州、南京等城市相继出台楼市新规，限购范围扩大，房贷门槛提高，一些城市房地产市场继续“降温”，在政策实施前后，甚至出现新房认购量“过山车”式的暴涨暴跌。而记者注意到，一些三四线城市也加入限购之列。业内人士认为，楼市调控也开始因城施策，稳住旧热点、遏制新热点是重要目标。
多城限购限贷新政出台
3月17日，北京、石家庄、广州、郑州相继出台楼市限购限贷政策。而进入3月以来，已有南京、青岛、南昌、三亚等10余城市的楼市调控“加码”。此轮房地产调控“小高潮”中，扩大限购实施范围、提高房贷门槛，是多个城市采用的措施。
北京市新一轮政策中明确，在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则，并将二套房首付比例升至六成，非普通二套房首付提至八成。南京市于15日发布政策，核心内容是将六合、溧水、高淳等近郊三区纳入限购范围，并提升贷款条件要求，对主城区居民购买第三套房无论新房还是二手房都实行停售。
对此，南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，今年以来一些城市楼市出现一定反弹，个别热点城市房价仍在走高，此轮调控是政策层面的回应；而随着加强调控成为共识，各热点城市也希望进一步稳定市场预期。
青岛一家房地产中介公司的置业顾问苏先生说，春节之后，其门店附近一些小区房价涨幅较大，以李沧区附近某小区为例，房价从春节前的每平方米1.9万元左右，已涨到现在的每平方米2.1万元左右，且目前房东惜售，房源较为紧张。而根据易居研究院智库中心的数据，今年1月，海南三亚新建商品住宅的成交均价为每平方米23566元，去年全年则为19169元，房价明显上涨。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，按照往年房地产调控的经验，6月到8个月是政策时效性的重要时间窗，可能出现政策效果下降的情况。目前，距去年10月集中出台楼市调控政策已近半年，已到了进一步强化政策、保证执行力度的重要节点。
江西省社科院经济研究所所长麻智辉等专家认为，综合此轮各城市政策来看，其主要目的，一方面是保护本地购房者的首套房自主需求和改善型需求，另一方面则是要进一步限制热点城市及周边城市的投机行为，控房价、保供应、稳预期仍是主基调。
限购效应迅速显现
随着多地政策的出台，限购效应迅速显现。南昌市新规实施一周来，市场呈现“量价齐降”态势。根据中指研究院的数据，南昌市一周内新房住宅成交489套，环比下跌62.2％；全市住宅成交价格继续下探至每平方米8632元，环比降幅进一步扩大为7.4％。
南京市的新房认购量，则经历了“过山车”式的暴涨暴跌。15日政策出台当晚，新房认购量迅速飙升，终当日认购量定格在563套，比前一天暴增361套。16日新规实施当天，认购量又猛跌到140套，与平时200套左右的认购量相比，也有明显下滑。
计划售房的南京市民沈先生17日一大早接到中介的电话，买家以“限购后市场走向不明确”为由拒绝了交易。由于尚未签订意向协议，沈先生也只能笑笑作罢。“去年房价高峰的时候，这套房子可以比现在多卖20万，限购范围扩大到二手房后还会受影响，只能再看市场反应了。”沈先生说。
“新一轮限购限贷后，投资性购房者的行动更谨慎了。”南京一家房地产中介公司的置业顾问吴伟说，总体而言，限购对于刚需购房者特别是首次置业者是利好消息，因为有两套住房的居民购买二手房也受到了限制，不过就此预计近期二手房交易会受到一定影响。
江西赣州某单位职工杨海芳原计划近期在市中心购置一套大三居，春节后前前后后看了七八套房源，但14日晚，赣州也首次出台房地产调控意见，而她所中意的中心城区地段恰好位于限购区域内，她的购房计划也只得改变。
记者在三亚实地走访发现，新规出台后，市场“降温”显著。在部分楼盘和房地产服务中心里，看房者寥寥无几。一些房产中介和销售人员表示，在三亚购房的外地投资者较多，限购政策对这部分购房者限制明显，跟春节前后相比市场冷清了不少。
限购要因城施策“稳旧遏新”是重点
数据显示，去年下半年房地产调控政策实施以来，热点城市的楼市调控有了些效果。以南京为例，根据南京房管局提供的数据，住房认购量从去年9月的1.45万套逐月下降，至今年2月认购量不到3千套。而去年房价过快上涨期间，南京市月住房认购量曾达到1.74万套的高峰。
尽管一些城市楼市里抢购、抢售和投机炒作的势头得到抑制，但大量购房、特别是投资需求被挤到热点城市周边的三四线城市，以及热点城市之外的部分二线城市。记者发现，滁州市、嘉善县、涿州市、涞水县等多个位于热点城市周围的三四线城市，也在此轮调控中。
南京一家知名房地产企业负责人也表示，此轮楼市限购可以看做是去年限购政策的深化和延续，是对热点城市、热点区域限购政策的“加码”和“打补丁”，也是对热点城市挤出效应造成的局部过热的针对性调整，其目的是稳住旧热点、遏制新热点。
有些业内人士认为，总体上看，已“加码”调控的一二线城市，在政策上出现松动的可能性很小，三四线城市或将成为今年楼市的亮点。如何促进三四线城市房地产市场平稳健康发展，也将是今年房地产工作的重点之一。
张宏伟表示，从调控政策走向看，因城施策仍然是大趋势，此轮调控已经表明，不仅是一二线城市，三四线城市也已开始因城施策，“既要按照‘去库存’的政策要求，促进一些三四线城市楼市‘活’起来，还要避免一些三四线城市楼市‘过火’。”
专家认为，政策对市场的短期影响较为明显，但从长期来看，短期内被限制的购房需求可能在政策放松时迅速反弹。因此，要促进房地产市场健康发展，还需着眼长远，完善各地多层次住房体系建设，切实采取措施为房地产行业“去杠杆”，促进购房回归居住属性。
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