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未来楼市量价关系的三种新变化预估

中国房地产网   2016-11-18 09:02

[摘要] 新一轮楼市调控推出近一个月,效果很显著。据CRIC统计,10月份28个样本城市新房成交面积环比下降15%,发布楼市新政的城市环比下降21%, 需求占比高的城市(如郑州、苏州、厦门和无锡等)下降40%~60%。再看房价,据国家统计局数据,15个热点城市10月上半月新房价格环比上涨平均回落2.5个百分

新一轮楼市调控推出近一个月,效果很显著。据CRIC统计,10月份28个样本城市新房成交面积环比下降15%,发布楼市新政的城市环比下降21%, 需求占比高的城市(如郑州、苏州、厦门和无锡等)下降40%~60%。再看房价,据国家统计局数据,15个热点城市10月上半月新房价格环比上涨平均回落2.5个百分点,深圳和成都房价环比更是下降0.3%和0.1%。

从过往经验看,调控后楼市往往会经历“量跌价(惯性)涨-量跌价滞-量价齐跌”的过程,调控效果在5~6个月后才会显现。照理说“宽货币、低利率”的环境没有变化,按揭利率仍在历史低位,楼市不太可能迅速冷却下来,房价不会迅速逆转。此次国家统计局罕见地发布半月数据,突出热点城市量价迅速降温,显然是因为管理层对政策效果有要求。

国家统计局数据显示调控“良效”,意在引导市场预期。笔者认为,短期看,热点城市成交量迅速下滑是大概率事件。因为与前几轮楼市火爆大不同在于,本轮房价上涨,加 购房和“资产荒”预期下的 需求是两个推手。各地调控密集发布,加上近期严禁资金违规进入楼市,收紧 和开发商发债,对市场和政策 敏感的加 和 需求,其市场预期会变化。而且,此轮调控重点,在于限购消灭一部分购买力,限贷收紧 ,直指 炒作需求,可谓政策有效着力。

而且,前三季度楼市火热,多数开发商已完成全年销售目标的90%。1~9月开发商到位资金同比增长15%,发债、贷款、信托等多渠道融资开闸,发债规模比去年同期增长近3倍。钱多了但没花出去,2014年3月以来土地购置面积一直负增长,1~9月新开工仅增长6.8%。因此完成目标且“不差钱”的开发商,至少在明年两会政策明朗前,将处于减少新推盘的观望状态。10月份,CRIC统计的样本城市新房推盘量下降24%,京穗深苏下降50%,近三周沪深更是出现新盘“零批售”。因此未来半年销售面积将至少出现20%~40%的同环比下滑。

10月以来,供应和销售持续下滑,热点城市库存消化周期上升至8~10个月,供应紧张有所缓解。但是今年以来新开工并未明显好转,同比增幅4月以来连续5个月下滑。2013~2015年,房地产用地占供地面积分别为27.4%、24.8%和22.5%,收缩趋势明显。截至9月,开发商土地购置面积连续30个月负增长,中期内供求紧张局面难改, 是压缩新增供地的热点城市。加上2015年以来开发商回归重点城市,土地溢价率攀升。因此,笔者认为,从“量跌价滞”到“量价齐跌”的转换比较艰难。

由此,“量跌价滞”的局面至少会延续至2017年一季度。当然,融资条件收紧,或许会倒逼开发商“以价换量”。10月份以来,央行、银监会关于打击资金违规进入楼市、控制 的相关会议和窗口指导不下10次。近期,有两个 重要的信号:一是交易所10月28日发文收紧开发商发行公司债、募资不得用来拿地,这意味着低成本外源资金关闸;二是10月28日 政治局会议近年来首次在未来货币政策基调中提出抑制资产泡沫和防范经济金融风险。

这或许意味着,今年GDP增长目标无虞,资产泡沫拖累人民币信用,引发资本外流,造成预期和贬值负循环的情况下,无论整体货币环境,还是楼市结构性资金环境,都将出现拐点。当前,开发商资产负债率在80%左右,施工面积(71亿平方米)相当于6~7年的销售规模。因此,如果国家希望以降房价来挤出楼市泡沫,楼市下滑冲击经济增长、固定资产 的容忍度提高,未来主要城市楼市库存消化周期超过12个月,房价将明显松动,开发商“以价换量”进程开启。

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