[摘要] 新年伊始，为稳定经济增长，各地政府纷纷出台房地产去库存政策。日前，山东省发文称将通过建立购租并举的住房制度大力发展跨界地产，鼓励引导农民进城购房等举措，实施房地产去库存行动。
新年伊始，为稳定经济增长，各地政府纷纷出台房地产去库存政策。日前，山东省发文称将通过建立购租并举的住房制度大力发展跨界地产，鼓励引导农民进城购房等举措，实施房地产去库存行动。
此前，江西、山西等地也出台了多条措施去商品房库存。2月14日，江西出台20条举措力助楼市去库存，包括鼓励农民进城买房、降低房贷首付比例、加大棚改货币化安置力度、严格控制土地供应等，效果不明显将追责；2月3日，山西省住房城乡建设暨党风廉政建设工作会议召开，会议提出今年山西省将多措并举，采取7条政策去商品房库存，各市因地制宜，一市一策，千方百计增加商品房销售、减少库存总量。
中原地产首席分析师张大伟认为，新年各地在密集发布去库存政策，预计两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体来看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。房地产依然是经济增长重要的引擎，在房地产市场进入新常态的情况下，需求上涨乏力，各地市场分化明显，因城施策将成为未来房地产刺激的主流。
仲量联行新撰文称，三四线城市目前依然面对着高企的库存，这给中国经济带来不小的下行压力。虽然国家未公布各城市详细的库存数据，但政府确实已将三四线城市房地产的库存去化作为2016年工作的重中之重。未来更多针对需求方面的宽松政策出台，这也许将消除部分由高库存引发的短期顾虑。但就中长期而言，三四线城市房地产的健康与否更多的是取决于“供给侧改革”。
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自去年以来，去库存成为楼市热点。而针对中国楼市库存究竟多少的追问，专家有不用的测算。
近日，北京师范大学金融研究中心主任钟伟在中国金融四十人论坛微信公众号上发表文章指出，如果考察商品房在建面积，商品房之外的保障房，公用建筑和单位自建等，库存面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售就超过50亿平米。
1月20日国家统计局发布的2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。钟伟指出，现在人们习惯用7亿平米来概括当下的楼市存货，这严重低估了楼市面临的严峻供求失衡。“这7亿平米仅是待售面积，即非意愿性存货。”
国家统计局数据只包括竣工后、未售出的现房，大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。
顾云昌表示，待售面积是指已经竣工的房子，加上仍在施工但已经开始销售的“期房”，则数据远超过6亿多平方米。
楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点，一旦计入潜在库存数据，中国楼市的库存数量可能倍增。
待售库存的实际规模，应该在国家统计局公布的的数据基础上，加上已批准预售但尚未销售的7亿平米，在此基础上再加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存，目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模超140亿平方米。
如果仅考虑商品房一项，去库存的压力有多大？钟伟认为，2015年全年商品房销售大约13亿平米，新开工可能还略多于此，因此2015年房地产库存去化的进展不大。考虑到2015年70个大中城市中，除东北地区之外，大部分城市的房价同比上升，因此销售提速困难较大；库存去化唯有缩减新开工和土地购置。因此在未来2－3年，房地产投资维持－10%到零增长，新开工逐渐回落到10平米以下是出路。
库存等于2年的在建加上3个月的待售大致可以说是合理。而每个月可能的去化大约为1.2亿平米，如果库存降至33亿平米大约可说楼市已正常化。按每年销售14亿平米，每年新开工不高于10亿平米推算，中国楼市去库存进程大约需要维持4年，到2019年前后基本回到正常库存。
目前楼市库存的消化需要更长时间。他表示，即便按照2013年历史高销售记录(13亿平方米)，全部库存也要10年以上才能消化完毕。而这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现。
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