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地王解套"伪命题":多数陷资金困境 时间不再是解药

每日商报   2015-11-18 08:54

[摘要] 支撑企业热情的,除地块本身的位置、性质等天然优势外,还与一种流行的观点密不可分:到目前为止,还没有解不了套的“地王”。

在连续诞生多宗高价地之后,土地市场仍没有降温势头。临近年末,多个热点城市推出热门地块,引发房企踊跃报价。其中,北京(楼盘)市就有三宗土地收到报价,并于本周进入现场拍卖阶段。

支撑企业热情的,除地块本身的位置、性质等天然优势外,还与一种流行的观点密不可分:到目前为止,还没有解不了套的“地王”。

历史经验容易成为决策者的参考,但前提是,现实情况是否果真如此?

以北京市为例,记者梳理多宗“地王”项目的运作过程发现,其中真正“解套”者只是少数。除母公司给予强大的资金支持外,还与市场环境、政策走势等外部因素密切相关。

相比之下,大部分“地王”项目虽然随着时间的推移得以出手,但因沉淀资金量大、去化速度慢,已在一定程度上拖累了公司运营,难以称之为“解套”。少数“地王”项目一度面临困境,甚至遭遇退地、转手。

“时间就是金钱。”北京楼市一位资深操盘手说,用这句话来形容“地王”项目的运作毫不为过。他表示,“地王”项目的高成本,决定其必须以豪宅的形式推向市场才能获取利润。而豪宅项目沉淀资金量大、运作周期长,会令企业长期处在压力中。

以位于北京市朝阳区大望京区域的“大望京地王”为例。2010年3月该地块被远洋地产以40.8亿元竞得,楼面价2.75万/平方米,创当时的单价“地王”纪录。项目建筑控制规模接近17万平方米,除去公建、医院、教育等配套,可售部分在12万平方米左右。

与其他“地王”项目类似,该地块的入市节奏并不快。根据北京市住建委信息,从2012年4月至12月,项目先后四次取得预售证,以期房形式销售。2013年9月、2014年9月和2015年5月又先后三次领取预售许可,以现房形式销售。也即从拿地开始,这个项目的操盘周期已长达6年。

住建委数据还显示,截至目前其仍有部分房源处于“未签约”状态。截至后一次领取预售证,该项目的住宅部分报价为8万元/平方米,商业部分报价超过10万元/平方米,远远高出拿地时的成本。有分析指出,从单个项目利润的角度看,这宗“地王”已完成盈利。

但长周期运作给企业带来的资金压力仍然沉重。全经联房地产商会执行会长任志强向记者表示,项目运作期间,企业需要缴纳的各项税费、人力成本、营销成本和利息(资金成本),都随着时间的推移而不断叠加。尤其此前几年,房地产业的资金成本要明显高于如今。

亚豪机构市场推广部总监郭毅表示,企业通常对项目回款节点有严格要求,如果项目运作周期过长,经常会拖累公司资金链。如果企业正处于借贷周期的末段,这种拖累往往是致命的。

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近日,宁夏回族自治区政府出台《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,以去库存、促销售、保增长为目标,从合理确定住房建设和住房用地供应总量、完善住房供应体系、大力发展租赁和二手房两个市场、支持房地产融资和住房消费、优化市场发展环境等5个方面提出了16条意见。

楼盘审批:

房企销售面积不到50%不再批新楼盘

《意见》要求各市、县(区)房地产企业年度销售面积达不到可售总面积50%的,不再审批新的开发楼盘

各市、县(区)将严格控制年度土地供应规模,对闲置住房用地面积超过已批准住房用地总面积10%以上的地区,不再增加住房新增用地指标。

我区将优化住房市场供应结构。此次取消了新建商品住房建设项目中“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定,允许有调整户型结构需求的房地产开发企业在不改变用地性质和容积率等前提下,适当调整套型结构。

对尚未开工建设的房地产用地,允许其适当调整规划建设条件,优化户型结构,满足市场需求。

棚户区改造

停止新建保障性住房消化存量房

《意见》要求各市、县(区)因地制宜,分类施策,着力构建商品房、公共租赁住房和共有产权住房“三位一体”住房供应体系。商品房库存量较大的市、县(区),停止新建公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房项目,打通商品房和保障性住房通道,从存量房市场中筹集公租房源,开展共有产权住房供应工作。

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