[摘要] 农村“三块地”改革试点中的集体经营性建设用地入市即将迈出实质性步伐。《经济参考报》记者获悉，已被授权为 改革试点的33个县(市、区)中的首批农村集体经营性建设用地将于本月底入市开拍。
农村“三块地”改革试点中的集体经营性建设用地入市即将迈出实质性步伐。《经济参考报》记者获悉，已被授权为 改革试点的33个县(市、区)中的首批农村集体经营性建设用地将于本月底入市开拍。
今年2月，人大常委会授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区) 区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。
其中，北京市大兴区、重庆市大足区等试点区域的改革方向是“农村集体经营性建设用地入市”。记者了解到，这几个试点区中的首批农村集体经营性建设用地将于8月底入市开拍。不过，目前还没有任何试点正式公布相关改革方案，各个试点区对当地改革工作进展情况也三缄其口。
实际上，对于农村经营性建设用地入市的基本原则，早在十八届三中全会的《决定》中就有所表述。《决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。建立兼顾国家、集体、个人的土地 分配机制，合理提高个人。
而在去年底发布的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》中，针对农村集体经营性建设用地， 进一步明确，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能；明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径；建立健全市场交易规则和服务 制度。
北京农村产权交易所高级经理赵忠煦告诉《经济参考报》记者，市场对于农村集体经营性建设用地入市拍卖的关注点集中在分配上，虽然 提出了和国有土地同等入市、同价同权，但和国有土地入市直接进入财政不同，农村集体土地入市的需要兼顾国家、集体和个人等多方利益，尤其是随着农村集体股份制改革的深入，个人该如何在分配中得到公平保证尚存难题。
在确定改革试点区域时，国土资源部部长姜大明曾强调，试点 区域只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市。入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件。入市范围限定在存量用地。同时建立健全市场交易规则、完善规划、 、金融、税收、审计等相关服务和 制度。
此外，还要求各试点严格限制在经法律授权的县(市、区)开展，非试点地区不要盲目攀比，擅自行动，确保试点封闭运行，风险可控。
7月13日，重庆市专门召开农村集体经营性建设用地入市改革试点工作相关会议。针对当地的集体建设用地入市改革试点工作，重庆市副市长陈和平要求，“改革试点必须坚守‘土地公有制性质不改变’等底线，并做到封闭运行、风险可控，确保2017年底前完成试点。此外，要求改革试点终探索出既有重庆特色、又可以在推广的模式”。
中国土地勘测规划院土地 邹晓云告诉《经济参考报》记者，类似重庆等试点区域的改革方案顺利推进之后，未来农村集体用地进行市场化流转的空间将会很大，这也有利于打破当前城乡二元体制的土地结构。
此次改革涉及的土地资源总量丰富。据调查推算，截止到2013年底，的集体经营性建设用地的面积约为4200万亩，占建设用地总量的13.3%左右。有 分析称，随着首批集体经营性建设用地即将入市开拍，为了保证拍卖公平公正公开，相关试点地区极有可能将在近期陆续公布改革方案。此外，试点区域在改革过程中，针对出现的问题，将不断完善改革总体设计，终会总结出面向的可复制、能推广、利修法的改革经验。
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房地产税法终于有了动静。十二届人大常委会立法规划近日公布，房地产税法正式列入其中。 预计，房地产税法快有望在2017年获得通过，但不会立即实施，建议人均60平方米内免征。长期看，房地产税有望增加持有环节的税负，这将大大抑制 投机行为，从而有助于房地产市场的理性和稳健发展。
重大进展
——房地产税法列入立法规划
房地产税一直存在较大争议。早在2011年，上海和重庆两地曾率先试点向居民住宅征收房产税，此后2013年传出房产税试点扩围的消息，当年公布的《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”，但后并未见有具体动作。
直至2013年11月，中共十八届三中全会明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，此后，房地产税的重心转为推进房地产税立法工作。在外界看来，由“房产税”到“房地产税”，虽然只有一字之差，但却意味着房地产税整个大框架将进行再构建。
在经过1年多时间的酝酿后，房地产税立法终于迎来重大进展。昨日的消息显示，新调整过的十二届人大常委会立法规划向社会公布，房地产税法被列入 类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。
“推进房地产税立法很有必要”，北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文对中新网记者表示，目前房地产有关的各项税收五花八门、名目繁多，而且多为1998年住房制度改革之前设立的，已经无法适应当前变化迅速的房地产市场，因此需要好好整合、清理，建立一个科学合理的房地产税制度。
据了解，目前房地产相关税收主要在建设、交易环节。其中，房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、 费附加、企业所得税和印花税；交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和 费附加、土地 税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地 税和印花税。
何时通过？
——房地产税法快2017年通过
“本届人大任期是到2017年底，因此，预计房地产税法快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。”刘剑文表示。
中国政法大学财税金融法研究所教授施正文对中新网记者表示，目前房地产税法初稿已基本成形，但还有一些重大问题需要协调，现在还没有到向 等社会各界征求意见的阶段。
“我认为，房地产税法明年有望向社会公开征求意见，进展顺利的情况下，会在明年年底审议。”施正文表示，审议需要一定的时间，如果各方形成共识，在2017年通过不是没有可能，“近两三年通过可能性 大。”
“房地产税立法要加快，这样才能为各个地方开征房地产税提供法律依据。”施正文认为，改革必须于法有据。按照税收法定的原则，只有尽快完成立法，地方才能开征房地产税。
房地产税法通过之后会立即实施吗？“我个人认为不会马上生效，而是要过一段时间。”刘剑文告诉记者，房地产税法从通过到实施应该会有一个过渡阶段，从而让社会对法律有充分的认知、了解和准备。
“立法通过后并不意味着就会在马上开征，两者不是同步的。”施正文则表示，房地产税是典型的地方税，何时开征会授权地方 自己决定，并不是在某个时间一起征收，各个地方可以差别化。
要交多少？
——建议人均60平方米内
房地产税如何设计，征收范围和税率如何确定，要不要设“免征额”，是民众关心的话题。
对于房地产税的设计思路，施正文认为，现阶段针对房地产的税主要在交易环节，对抑制投机、稳定房价发挥作用并不明显，未来房地产税将会增加房地产保有环节的税负，并以房地产的评估值为征税基础。
对于征收范围，施正文认为应该设立一定的 面积，“面积设定为人均60平方米比较合理，这样对于三口之家来说，可以有180平方米不用交税，从而保证了居民 套住房不用交税。”施正文说。
对于免征额和税率，目前官方并未释放任何信息。但是，施正文建议，对于免征面积， 可以设定一个低的标准，在此标准之上，各地免征面积可以自行决定是否上浮。
而对于税率，施正文建议可以设定一个税率区间，不要太高，各个地方在这个区间范围内自主确定具体税率。“目前国际上普遍税率标准是1%，中国可以低一点。”
据了解，此前，上海在房地产税试点中适用税率暂定为0.6%。征收对象为增量房，即上海市居民二套房及非本市居民新购房，且人均不超过60平方米的新购住房暂免征收房产税。
什么影响？
——促进房地产市场回归理性
虽然房地产税法才列入立法计划，距离正式通过和实施还有一段时间，但房地产税法实施后对房地产市场产生何种影响，已广受关注。
从短期看，中原地产首席分析师张大伟说，鉴于当前开征房地产税的必要前提——不动产登记还未全面完成，房地产税短期内落地的可能性很小，目前看对市场影响 小。
“长期看，房地产税的开征有助于房地产市场的理性和稳健发展。”施正文认为，房地产税增加持有环节税负，有助于引导人们正确看待房地产消费，树立“房地产主要是居住功能，不是 品”的观念，并将会对 投机产生较大的抑制作用。
施正文表示，开征房地产税后，房子多、房子评估价值高就要多交税，随着成本的增加，很多 投机者就不会愿意再买房，从而避免社会资源浪费，也有助于财富的调节，实现分配的公平。
财政部财政科学研究所原所长贾康此前接受中新网记者采访时表示，征收房地产税的影响是多方面的，它会使房地产市更沉稳、稳健，使其以后在运行中间减少泡沫，遏制肆无忌惮地炒作，而且对于把空置房调动出来、加入租房市场也会有好处。
还有分析认为，未来房地产税若以评估价为缴税基础，将增加房企的囤地囤房成本。在房地产市场下滑的背景下，将对目前大量囤地囤房等行为产生抑制作用。
除了对房地产市场的影响外，刘剑文表示，房地产税还将成为地方 财政收入的重要来源。在当前财政压力加大的情况下，解决地方 的财政收入问题，有助于地方 为当地居民提供更丰富的公共产品和公共服务。
在施正文看来，房地产税是一种直接税，也是一种财产税，征收如何做到公平合理，税收怎么使用，是否用于 、医疗、环境等民生领域，老百姓 关切，这也将对 治理现代化、法治化起到促进作用。
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