[摘要] 我国城镇户均住房拥有量已超过1套。随着空置房与待售房面积大量增加，如何消化市场库存成为不少城市的痛点。然而，仔细观察市场，住宅租赁仍然是需求旺盛的短板。通过商业模式创新，将存量房“变废为宝”，痛点也可能成为楼市新增长点。
我国城镇户均住房拥有量已超过1套。随着空置房与待售房面积大量增加，如何消化市场库存成为不少城市的痛点。然而，仔细观察市场，住宅租赁仍然是需求旺盛的短板。通过商业模式创新，将存量房“变废为宝”，痛点也可能成为楼市新增长点。
中介常推诿，房东很难缠，合租让人心力交瘁，但租房仍是职场新人解决居住问题主渠道
6月下旬，住房租赁市场进入旺季，又到了每年租客们接受涨房租还是提着行囊搬家的时候。
“刚工作时收入低，只能合租房子。可合租只能用一个词来形容：心力交瘁！”33岁的张茗茗在北京东大桥租了4年房子，换了4次房子。洗衣机骤停、柜门关不上、电表跳闸、水管跑水，都是出租房里的家常便饭，但让她难以忍受的还是合租的烦恼。从2011年开始，北京房租一路走高。张茗茗租的小三居月租从4500元一路涨到2013年的6400元。对于月薪8000元的她，与其他三人合租摊薄成本成了必然选择。“合租的小姑娘没生活经验，吃剩的东西直接倒进厨房水槽里，洗澡后头发又堵了下水管道。可不合租的话，房租再加点钱就跟房贷没差别了，何必还要租房呢？总之，租房过程很麻烦，遇到事儿中介经常推诿，房东又总是要涨房租，所以我宁可买房也不想租房了。”
尽管房租上涨、房屋质量差、租房过程麻烦等问题一直困扰着租户，但是在踏入职场的头几年以及进入陌生城市之初，多数年轻职场族不得不依赖租赁市场解决居住问题。由于购买力有限，年轻人初次购房所能享受的交通、医疗等生活便利性往往远不及租房，这也使不少年轻人对租房青睐有加。根据链家地产研究部的资料，近10年来，北京新增常住人口约600万人。随着人口规模的扩张以及轨道交通的发展，租赁市场的规模大幅超过以前，租金水平一直处于上升通道。
值得注意的是，越来越多的年轻人因为创业而选择租房。新媒体创业者孟得明，毕业后在青岛租了套60平方米的小房子。“作为创业者，我更愿意把钱花在事业上，这可以带给我更多的回报。”
不过像孟得明这样的年轻人对房子的要求也更高：地段好、朝向好、家电配置要齐全，特别是宽带网速要快，好有智能家居或智能化服务。“更重要的是，中介机构良莠不齐，租期不够灵活。我更喜欢通过P2P平台来租房，可以省去中间环节，方便又可靠。”孟得明说。
租房市场掀起新一轮“互联网+”革命，机构投资者蜂拥而至，租赁市场或将更规范
正是嗅到了旺盛的需求，越来越多的投资者进入住房租赁市场。从2012年起，不少机构投资者便开始涉足公寓租赁市场，部分传统中介也开始打造自有品牌公寓及服务平台。今年前5月，品牌公寓及其服务平台所吸引的投资便高达约30亿元。
新兴品牌公寓覆盖一线城市和重点二线城市，主要瞄准职场新人及创业青年，租金多在3000元以下，分为集中式公寓与分散式公寓两种。集中式公寓就是投资者租下或买下整栋楼进行统一装修配套，公共空间提供健身、会客等附加服务，出租房间则是私密空间，有的还配备物业管家，提供洗衣、保洁、接送机场等增值服务。像月租在一两千元的上海青客公寓，月租在4000元以下的You+公寓、北京自如寓等，目前入住率在95%以上。分布式公寓则是投资者在收集个人房东房源后，对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。从租金不足千元的成都优客逸家，到3000元以上的自如友家，合租公寓也颇受欢迎。
更值得一提的是，这些新兴品牌公寓均依托互联网发展。通过电脑和手机应用软件等，房东自主发布房源，租客自主看房、选房，并可线上完成交易。更有个别品牌公寓还尝试众筹方式来进行装修配套。换言之，机构出租人的介入使“互联网+住宅租赁”深度融合，大限度地缩小租赁市场的中间环节，使租金更透明，看房更便捷，选房更踏实，交易更公平。
“租赁住房经营机构的存在，不仅增加了租赁住房房源供应，更在规范市场发展中起到了积极的促进作用。因为机构出租人比一般家庭出租人更有能力为租户提供规范标准专业的房屋租赁服务，比如租赁合同中的租期、租金与租金调整、租赁管理、住房交付和回收标准等主要条款，往往能在住房租赁市场上起到示范作用。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，目前，我国住宅租赁市场供应主体较为单一，除了有少部分政府保障房和工作单位租赁住房外，绝大部分租赁住房来自城镇居民家庭。比如2010年第六次人口普查数据显示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分别为2.7%和23.1%。而在许多发达国家和地区的租赁住房供给中，机构出租房源往往占到租赁总供给的25%—30%。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副研究员赵庆祥在接受媒体采访时也表示，在商品房保有量居高不下的情况下，租赁规模化经营或许正是破解房地产开发企业库存高企难题的一个有效方法。“这是一个时代的标志，可以视为房地产从大开发模式向租赁经营模式转变的原点。”
政府推进房地产投资信托基金试点，企业、专家建议税收优惠和长期低息贷款支持
2013年11月，投资人朱琳与其他四个朋友投资400多万元，开始打造位于北京西大望路的有怡公寓。尽管现在稳中有增，但想把生意做大，依然面临资金、房源等现实困境。“资金有限阻碍了我们产生规模效益。”朱琳说，另一个困境就是房源太少。目前能做公寓式租赁的房屋很少。“整栋商品房价格太高，厂房又不容易找到。巧妇难为无米之炊。”
在刘洪玉看来，目前市场缺少租赁住房经营机构还是因为“钱”的问题。一方面，现阶段住宅开发比住房租赁经营更加有利可图，开发商不会轻易转型。另一方面，经营租赁住房需要大规模长期投资能力，投资门槛也较高，而目前房价和租金关系失衡导致的租金率过低，甚至远远低于资金成本，也使得很多社会资本望而却步。“从政府的角度来看，培育住房租赁机构，就需要提供政策性金融支持来解决融资成本过高问题，降低税率来解决税收负担过重问题，创新土地供应模式来解决房价高租金低的租价失衡问题等。”刘洪玉说。
正是听到了市场的呼声，今年初，住房城乡建设部颁布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要积极培育经营住房租赁的机构，推动开发商从开发销售向租售并举的经营模式转型。同时，还将积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点，吸引社会资本进入住房租赁市场。
“从目前中国城镇化的发展阶段看，住房价格仍然比较高、租金率偏低，提供税收优惠和长期低息贷款支持恐怕是培育机构出租人更为现实有效的措施。”国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松说。
刘洪玉也算了一笔账，按照当前的房地产税收政策，出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入的20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金率只剩下2.5%左右。“目前，许多地方的家庭出租住房仅按5%的综合税率来征收，大大降低了个体出租者的税负，这个政策不妨也用于机构出租人，以鼓励机构出租人的发展。”
尽管税收优惠等扶持政策尚未出台，投资人依然看好住房租赁市场。朱琳觉得，围绕公寓租赁可以做篇大文章，社区生活服务更是一片蓝海。“现在很多手机应用软件在做送早餐、上下班拼车等服务，‘互联网+’离我们的生活很近，是智能化生活的接口。如果利用互联网将丰富的社区服务与房屋租赁结合起来，再通过分析大数据为每一位租客提供个性化智能服务，相信会有更多人选择租房，而机构投资者也会有可持续的。”
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