6月土地出让有望创年内新高

房天下  2015-06-14 08:34

楼市成交回暖，带动土地市场拉升，上海土地市场6月周一改前两月的冷清格局，共成交8幅地块，土地出让金共计141.4亿元。

从6月目前挂牌的地块看，计划出让地块17幅，建筑面积为50.9万平方米，环比增加578.7%，有望创下年内土地市场新高。

7天拍了150亿

德佑链家市场研究部监控数据显示，6月的周土地拍卖，上海土地市场一共出让了8幅地块，共取得141.4亿元的土地出让金。

6月3日，华润华发联合体以87.95亿元再得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块，溢价26.87%，成交楼板价38062元/平方米，打破了仅在两个半月前，自己创造的总价70.52亿元区域地王，新区域内总价地王诞生。两幅地块相邻且出让条件完全一致，三个月不到楼板价已上涨了3000元/平方米。

随后，联合体以30.1亿元竞得宝山区大场镇W121301单元38-02地块，溢价率高达89.67%，成交楼板价为23277元/平方米。

一天后，土地盛宴继续，青浦东大门徐泾镇徐南路北侧08-02纯宅地引来12家参拍房企。该宗土地位于青浦东大门徐泾镇，属虹桥商务区徐泾南QPPO-0103单元规划范围，容积率1.6，出让面积25266.6平方米。由于周边多为成熟的住宅小区，居住环境与生活配套具有很强的优势，引发众多房企“围剿”。后该宗地块被葛洲坝以11.04亿元总价收入囊中，楼板价27309元/平方米，溢价率高达95.1%。

同日，深圳地方国企深圳天健也强势入沪，以6.05亿元拿下浦东南码头商办地块，溢价率63.75%，楼板价25130元/平方米。

上海城市房地产估价有限公司高级咨询师邵明浩分析指出，政策松动已实质性带动市场回暖。股市已达阶段性高点，股市获利成为支撑未来楼市的一股力量，这是导致土地市场竞拍激烈的重要原因，也是开发商追求地块价值的内在逻辑。

亿翰智库研究总监张化东表示，资本市场利好，房企大量融资，加上众多房地产传统企业正在向互联网金融转型，土地仍是发展重点，因此大量房企存在强烈的拿地意愿。

同策咨询研究部分析师许之静也分析指出，当前三四线城市库存量高企，即使“327新政”和“330新政”发布后，对这些城市项目出货速度的刺激也相当有限，这使得房企纷纷逃离三四线城市，布局上海等一线城市。同时，楼市新政促使改善型或者是中高端产品加速放量，去化速度也出现较大幅度的提升，市场基本面转好，激发了房企的填仓欲望，对中高端产品开发的信心也倍增，这也让上海土地市场越发紧俏起来。

告别5月低谷

6月一开头土地市场灼热，但刚刚过去的5月尽管利好政策不断，却成为两年来土地出让金低的月份。

同策咨询研究部数据显示，截至2015年5月31日，今年上海土地市场成交规划建筑面积636.73万平方米，成交总金额447.55亿元，分别同比较少33.39%，29.22%。

房天下统计数据显示，5月，上海土地市场共成交4幅经营性用地（剔除动迁安置房），商办用地与商业用地平分，各占2幅。经营性用地成交金额为13.1亿元，环比下跌83.1%，同比下跌59.6%。而宅地数为零，是本年度首次出现宅地“落单”的情况。

德佑链家研究部总监陆骑麟表示，5月份政府供地明显缩小。从3月下旬开始，市场稳步回升，房价也在逐步攀升，此时土地供应方选择在5月减少供应是非常明智的，因为一旦土地供应量大，特别是住宅用地加大供应量的话，开发商容易在市场火爆的时候高价拿地，那么未来房价也会水涨船高，这不利于楼市的稳定发展。

另外，据上周近20家上市房企陆续公布的5月份销售数据显示，无论是销售金额还是销售面积，5月基本呈现同比及环比增长，个别房企销售额甚至达到同比翻番。两个千亿级房企万科、碧桂园的5月销售金额也一路高歌，分别达到了206.7亿元、125.4亿元。这将是一个明显的信号：随着开发商销售数据的回升以及一系列楼市刺激政策，加上土地供应量的回暖，可以预计，下半年的土地市场将形成供需两旺的局面。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，土地市场具有一定的滞后性，所以相对二级市场而言来得有些晚，6月将迎来量价齐升的格局，尤其是土地出让金将会创下年内月度新高。首周即成交的8幅土地，部分地块吸引竞拍人数超过10人。由此可见，在市场明显回暖和土地总体供应减少的背景下，开发商对土地的争夺从而形成高价拿地的现象又将再现。

下半年“地王”或频现

房天下数据显示，6月预出让高质量经营性用地14幅，环比增加250%，同比增加180%；在出让总面积方面，6月预出让46.6万平方米，环比增加376%，同比增加320%。在起始报价方面环比上涨986%，同比翻了10倍之多。

相比5月份土地市场的“零宅地”，6月上海预出让7幅宅地（包含商住用地），其中包括不少优质地块，如杨浦区定海社区H3-1（153街坊）地块、宝山区大场镇W121301单元38-02地块、虹口区江湾镇A06-02号地块等。

陆骑麟指出，值得关注的是，江湾镇已经近10年无住宅类用地出让，而虹口区近一次出现宅地出让也要追溯到2008年。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于上海土地供应总量仍然偏少，市场供求关系仍较为紧张。品牌房企的布局策略导致一、二线城市土地市场势必再度火热，上海土地市场也不例外。二套房降首付、营业税降低免征门槛等政策促使房企深耕改善型需求潜力相对较大的一、二线城市，这些原因促使2015年上海二季度以后土地市场热度仍然不减，甚至再现“地王”频出的景象。伴随着上海楼市基本面的好转，上海楼市已经步入上行通道，从下半年土地市场趋势来看，预计6月份及下半年的上海土地市场热度将迅速提升，“地王”频现也将成为常态。

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