[摘要] 简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税（费），由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证。
什么是小产权房屋？
简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税（费），由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。
●小产权和大产权的区别是什么？
通俗的解释就是买的房再转让时不用再缴土地出让金的叫“大产权”,再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。
●小产权二手房包括哪些房屋？可以买卖吗？
严格来说，小产权二手房包括：已购公房、乡产权房和使用权房。根据这些房屋性质的不同，在房产转让时也会区别对待。对于已购公房来说，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%,就可以等同为商品房上市出售；乡产权房归农村集体所有，产权关系很难改变，很难过渡为完全产权，否则将会动摇国家的土地制度；对于使用权房来说，上市出售则会有一线希望，因为，国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。
●购买小产权房屋存在哪些风险？
一、使用权房、乡产房和小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
二、像小产权中的乡产房、村产房等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，就会缺少法律支持。
三、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
●大产权房的年限划分
目前，我们通常所说的房屋产权大致分为：
1.）住宅用地，产权年限是70年；
2.）综合用地，产权年限是50年；
3.）商业用地，产权年限是40年。
●如何辨别房屋产权年限
70年产权房就是我们所说的住宅，人们购买这类房源就是为了居住。大家通常看到的塔楼、板楼、花园洋房、别墅，90%以上都是住宅。此类小区的土地用途就是住宅用地，使用年限为70年。
50年产权房就是我们通常所说的办公楼和工业用房，由于种种原因，人们把它当做住宅使用了。50年产权的房源在查阅销售许可证的时候就能看到区别，它所在的小区被划分为非住宅小区，在土地用途这一项填写的是“综合”，土地使用期限为“综合50年”。
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《不动产登记暂行条例》将从2015年3月1日起施行。今后，包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将在范围内进行统一登记。专家称，将来楼市有望全面摸清家底。国土资源部表示，下一步将抓紧出台不动产统一登记实施细则，尽快颁布使用统一的簿册证书，同时启动不动产统一登记信息平台建设。
多头登记让人犯晕
根据《不动产登记暂行条例》的规定，土地、海域以及房屋、林木等定着物都属于不动产。不动产权利的主体、来源、期限、权利变化等内容应记入不动产登记簿。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。
据悉，纳入登记的不动产权利包括：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。
长期以来，我国不动产登记弊端丛生，政府一直酝酿进行改革。据了解，我国不动产登记信息分散在住建、农业、林业、国土等部门，多部门登记导致不动产权利归属不明确，引发矛盾和纠纷，增加了当事人的负担和交易成本，降低了行政效率。一些地方和部门还利用杂乱的信息登记漏洞私设程序“创收”牟利。
此外，我国不动产登记依据多头且混乱，除物权法外，房屋登记有城市房地产管理法，土地登记有土地法，林地登记有森林法，草原登记有草原法，农村承包土地登记有农村土地承包法，水面、滩涂的养殖使用权登记有渔业法。
业内人士分析，各部门登记方法和规程等不一致，容易导致登记出错。为进一步提高不动产登记的公信效力，维护权利人的合法权益和市场的良好秩序，急需建立统一的不动产登记制度。
保护不动产权利人权益
很多人认为，不动产统一登记的主要目的是反腐、征房地产税。法学博士程啸则认为，无论是反腐、征税，还是调控房地产市场，都不是不动产登记制度真正的、基本的功能，而只是不动产登记制度附属的或者说是派生的功能。“如果将派生或从属的功能当作不动产登记的主要功能、基本功能，就会扭曲整个不动产登记的规则与体系，使不动产登记制度真正的功能无法发挥。”程啸说。
“通过将不动产的自然状况及其上存在的各种物权清晰、真实、准确地记载在不动产登记簿上，并向外界加以公示，就能够实现不动产登记制度的维护不动产交易安全、提高不动产交易效率、保护不动产权利人的权益这三大基本功能。”程啸指出。
建立统一的不动产登记制度好处很多，律师韩德云认为，，便于切实维护所有权人及利害关系人的合法权益，结束不动产登记管理的混乱状况。第二，便于提高行政管理机关效率，保证物权状况的公开和明示，防止行政机关滥用职权，损害权利人的利益。第三，便于维护社会公平，促进物尽其用，定分止争。对老百姓来说，私人财产权属明晰，创造积累财富的劲头会更足。
实施推进还需完善细则
随着不动产条例实施临近，市场的担心也在升温，比如只有条文但没有细则，在范围内落实将比较艰难。国土部地籍管理司司长、国土部不动产登记局的首任局长王广华表示，目前国土部牵头制定《实施细则》已在征求国务院36个部门和31个省（区、市）国土资源主管部门意见。同时，不动产权籍调查的有关政策意见也在抓紧起草，力争在3月1日《不动产登记暂行条例》实施前出台。
国土资源部日前举办了不动产登记工作第三次部际联席会议，要求具备颁发新证条件的地区，正式启用统一的不动产权证书，力争2015年底全面颁发新证书。
联席会议还要求各部门督导地方加快职责和机构整合，确保先行地区统一登记窗口设置到位，颁发统一证书准备就绪；尽快颁布统一的登记簿册和证书，与《条例》实施同步启用；抓紧健全《条例》的配套制度并做好逐级培训，制定出台《条例》的实施细则以及不动产权籍调查指导意见；加快信息平台建设，今年上线试运行，2016年拓展扩容，确保2017年全面运行；完成国家层面统一登记窗口正式运行的技术准备工作。
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