[摘要] 8月末，我国将首次针对“土地出让金”展开大范围审计的消息备受关注。
8月末，我国将首次针对“土地出让金”展开大范围审计的消息备受关注。
据国土资源部数据显示，从2001年的1296亿元，到去年首次超过4万亿元，短短13年间，土地出让金增长超过30倍，总额已将近20万亿元。在一些地方，土地出让金占据着地方财政的“半壁江山”，去年，有些省份土地出让收入总额甚至超过税收收入。
村级“苍蝇腐败”
记者调查发现，分散在国土、土地储备、财政等部门的土地出让金收支管理，除接受一些审计外，大多“封闭运行”，导致违规不断、腐败滋生。9月初，武汉（楼盘）市纪委通报，今年上半年，针对农村土地征用、各项惠农强农政策落实问题，武汉纪检监察机关严肃查办村级侵害群众切身利益的案件65件，同比上升30%。这种由中国的行政村所产生的“苍蝇腐败”案例，只是土地出让金违规缩影的冰山一角。
近年来，武汉发生多起村干部贪腐案。这些村干部看似没有多大权力，但动辄侵占数十万、上百万甚至上千万元，堪称“肥苍蝇”。据分析，一些村干部之所以落入腐败泥潭，一是在集体土地征用拆迁过程中以权谋私，收受贿赂；二是在土地开发利用等集体资源、资产、资金管理运行过程中营私舞弊，非法获利；三是在农村基础设施建设过程中弄虚作假，损公肥私；四是在农村低保户确认等公务管理过程中优亲厚友、吃拿卡要、虚报截留等。其中，与土地相关的腐败最为严重。
无独有偶，更令人震惊的是北京（楼盘）一村会计竟敢私自挪用公款1.19亿元，消息一经报道让人瞠目结舌。
9月19日，北京市纪委发布正在对56名乡村干部违纪违法问题严厉查处，其中朝阳区孙河乡原党委书记纪海义受贿9000余万元，海淀区西北旺镇皇后店村计陈万寿挪用资金1.19亿元，延庆县旧县镇农村经济经营管理中心原主任袁学勤，挪用公款2400万元。
一乡原党委书记受贿9000余万，一村会计挪用1.19亿，一镇农村经济经营管理中心的原主任挪用公款2400万，这类贪腐大多在城镇化过程中，与土地出让问题有关，正是这种不公开、不透明、不阳光的土地出让过程才导致如此难以想象的后患。
土地出让金问题屡现
长期以来，各地土地出让金因收支明细处于公众监管视野之外、去向不明而饱受诟病。判断土地出让金是否合理使用，并非无规可依。国务院办公厅2006年出台相关规定，明确土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿、土地开发、支农、城市建设等方面。
记者梳理自2009年至2013年财政部公布数据发现，最近5年间，国有土地出让金支出总额达13.49万亿元，其中征地和拆迁补偿、土地开发、城市建设三项占比超过八成。
据了解，此次审计工作于2014年8月中旬开展，具体审计工作由各省(区)当地审计署特派办牵头，审计组成员则由特派办和各地审计部门抽调的工作人员组成，审计直接对象是各市县政府，审计方式为异地交叉审计，工作时间或截至10月末。
追溯此前，审计署分别于2007年、2009年、2011年对部分地区的土地资金做了审计工作。对比三次审计结果，地方政府违规、变相减免土地出让金、用地单位拖欠土地出让金、部分土地出让金未纳入基金预算管理等问题屡屡出现。
如2010年公布的审计结果显示，11个市的674.81亿元土地出让收入管理不规范，未按规定纳入基金预算管理，占征收总额的20.1%。如今，仍存在变相减免土地出让金、欠征土地出让金、挪用土地出让金等情况。据国土部披露，2013年46个城市共欠缴土地出让金492亿元。
记者采访发现，尽管各地土地出让金收支大多增长迅猛，但能把这项“政绩”说清楚的部门和干部却“很难找”。少数基层干部透露，土地审批和出让金征收由国土部门管，开发整理和招拍挂归土地储备中心，资金管理在财政，具体收了多少，怎么用的，只有部门领导和具体经办人才说得清楚。
对此，中南财经政法大学教授乔新生表示，很多土地招拍挂后，出让收入却被瞒天过海，在过渡账户内长期“体外循环”，甚至成为地方政府或部门机构的“小金库”。
如此巨额的资金，多数处于“封闭运行”，也正是因此，导致违规不断，腐败滋生。做假账者有之，体外循环者有之，侵吞挪用者有之，减免寻租者有之，而且绝非个别现象。而近年来，政府征地引发的社会矛盾愈演愈烈；在土地资源日益紧张的背景下，由土地带动的“规模经济”发展模式，也已面临难以为继的困境。
房地产研究院研究员严跃进认为，通过对土地财政“家底”审计，对土地财政的形成原因和其对社会经济运行带来的不良影响，为下一步的改革寻找到合理有效的切入点，应该是此次审计最重要的目标。
为此有评论认为，这一轮针对土地出让金的大范围审计，或将成为创造下一步改革环境倒逼经济转型的重要先手。
封闭运行违规操作
土地出让金收支“顽疾”为何屡禁不止？湖北财政系统内一位负责人表示，因土地出让金属于地方政府基金预算管理，其收支预算编制无需通过人大审批，报同级财政部门批准即可执行，“土地收入开支多处于封闭运行状态，违规操作的弹性空间很大。”
“土地出让乱象丛生，背后折射出地方财权与事权不匹配。”据中国社科院城市发展与环境研究所专家介绍，自分税制改革以来，地方税收收入有限，土地往往被用于地方财政“补窟窿”。“这次土地出让金审计将对地方财政‘摸清家底’，为下一步财税改革做好铺垫。”
一些业内资深人士认为，土地出让金不能成为监督外资金。各地应将土地出让金收支管理情况作为重大事项定期向人大报告，增加公众信息公开透明度，接受公众信息公开申请，减少土地出让金的收支随意性，压缩权力寻租空间。
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6月陆续退出限购后，进入10月份楼市颓势依然未见好转。10月10日，IMF发布了亚太区经济展望更新报告，将中国GDP增长预期由原来的7.6%下调至7.4%。当下作为中国经济支柱产业之一的房地产行业的不景气已经深度影响到了GDP增速的预判。连续三个季度的市场下行，让决策层打破了之前的沉默，作出实质性动作。
先是在“十一”长假之前的最后一天，央行突然重磅出台了房贷新政。紧接着，“十一”结束后的第二周，住建部等三部门又联合出台了公积金贷款新政。至此，提振楼市的意图已经十分明显。
“这不是救市，而是令房地产市场回归常态。”长期参与政策咨询、制定的中国房地产研究会副会长顾云昌在接受中国房地产报记者采访时表示。“本轮楼市调控政策有四个特点：一是去行政化，如取消限购、限贷，更多用市场办法调控；二是由给楼市降温变为升温；三是由自上而下的调控变为自下而上的差别化调控；四是改变过去单纯的调控，加入改革和创新，如央行鼓励银行发行MBS、支持地产企业开展REITs试点等行动。”顾云昌称。
新政效应延后
9月30日房贷新政公布后几天内，各商业银行及股份制银行的信贷新政纷纷落地。
“北京这边，首套房贷款还清后再买2套算首套，首付30%，贷款利率为基准利率。”中国建设银行(601939,股吧)北京分行住房金融与个人信贷部人士对中国房地产报记者表示，明年贷款利率可能会好一点。
据中国房地产报记者了解，中国银行(601988,股吧)、工商银行(601398,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、招商银行(600036,股吧)、农业银行(601288,股吧)等，均称已出台具体措施并已按照新的房贷政策开始执行。但几乎都是由总行出台指导性文件，而各地分行则可根据当地情况具体执行差别化的房贷政策。
不过，首套房贷利率优惠幅度则很难扩大。
“首套房贷利率的是农村商业银行，八五折，但是条件很苛刻，要求房子比较新，1998年以后的房子且客户资质好等。大部分银行首套房贷利率都是九五折、九折。目前我们二手房交易已经在按新的房贷政策在做业务。”某大型房产中介人员对中国房地产报记者表示。
对此，交通银行(601328,股吧)首席经济学家连平在接受中国房地产报记者采访时表示，央行所说的七折利率是下限，至于各银行怎么定价，要按照市场合理成本来确定。在这些成本中，一是要考虑负债成本，商业银行负债成本近年来上升得很快，与5年前根本不同；二是营运成本，包括员工工资等；三是风险成本，要进行风险拨备；四是营业成本，不管盈利与否，银行都要缴纳这部分费用。
“综合这几项成本来算，贷款低于九折利率，商业银行基本就不赚钱了，利率九折到九五折，这个贷款业务还能做。”连平指出。
就在业内人士探讨房贷松绑的落地情况和实际效用之际，公积金贷款新政也协同推出。
10月13日，住建部、财政部、央行联合发布了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，由原来须连续缴存12个月公积金的贷款申请条件放宽到6个月，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等四项收费，实现异地互认、转移接续。
“公积金实现异地互用，在技术上基本没有障碍。”赛普咨询战略事业部副总经理李春亮在接受中国房地产报记者采访时表示，难度在于公积金的管理方式，“公积金的属地管理决定各个主体利益的协调和分配。各地的存缴基数不一致，整体资金池不一致，贷款发放上限不一致，这些问题都会对政策的落地有影响”。在他看来，新政效应的显现尚需时日。
库存力压
短期复苏难
房贷新政以及公积金新政等利好政策的出台，其实是中央政府基于整个实体经济运行及整体风险考虑做出的调整。
顾云昌认为，房地产市场偏冷不是房地产一个行业的问题，直接影响到地方财政、经济运行以及金融风险。“地方政府财政收入很大程度来自于土地出让金，楼市长期过冷，必然会严重影响地方财政收入，进而影响地方债偿还，增加银行坏账，造成金融风险。所以此次给楼市升温，谈不上救市，仅仅是微刺激，令市场恢复常态。”
不过，房贷新政和公积金新政还是会在某种程度上改变市场观望状态和消费者预期。
“政策释放的信号很明确，那就是政府鼓励和支持正常的房产购买，除了投资性的没有放开，自住型和改善型住房都获得了政策支持，这个信号释放后，整个市场对楼市的看法就改变了。原来是政府打压楼市，现在整体经济不太景气情况下，为保经济而松绑楼市。”中经联盟秘书长、华业地产(600240,股吧)股份有限公司副总经理陈云峰在接受中国房地产报记者采访时分析表示。
在双重新政的利好之下，对市场的刺激作用会有多大？
房地产研究院实时发布的《9月份新建商品住宅库存报告》显示，截至9月底，所监测的35个城市新建商品住宅库存总量为28013万平方米，环比增长4%，同比增长23.8%。9月库存创下近5年历史新高。其中，一线城市库存已保持连续8个月的环比正增长，且9月增幅有所扩大。库存去化周期依然偏大。
“10月份房地产成交量会有所起色，但目前来看还不具备持续回升的条件，一方面是房企库存太大，另一方面，房贷政策的落实也要一段时间，所以成交量不可能趋势性回升，要到明年上半年才能看出趋势。”连平表示。
“以后的房地产市场中，投机和投资需求都会减弱。一是因为库存越来越大；二是房地产税正在酝酿中，保有量多则未来被征的税就多；三是信息联网正在加快；四是反腐。”因此，连平认为，“新政释放出来的更多还是刚性需求及改善型需求，不会像过去那样导致房价的大起大落”。
“新政对二线城市的刺激作用更大，二线城市既放松限购还放松限贷。三四线城市本来就没限购，一线城市则还没放开限购。不过，目前看来，房地产市场还在下行，只不过下行速度放缓。市场真正好转可能要到明年下半年。”顾云昌预测道。
“年底之前，整个行业还是应该灵活促销，走量最重要。最晚到2015年3月份整个楼市就会复苏。”陈云峰分析称。
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