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易宪容:房贷新政恐难致按揭规模扩大

北京青年报   2014-10-13 13:32

[摘要] 9月30日,央行及银监会下发《关于进一步做住房金融服务工作的通知》,其中,将贷款利率下限调为贷款基准利率的0.7倍、将拥有一套住房并结清按揭者视作首套购房者的政策最受瞩目,这被看作促使楼市回暖的救市之举。

9月30日,央行及银监会下发《关于进一步做住房金融服务工作的通知》,其中,将贷款利率下限调为贷款基准利率的0.7倍、将拥有一套住房并结清按揭者视作首套购房者的政策瞩目,这被看作促使楼市回暖的救市之举。不过,鉴于房产与金融市场的现实状况,银行恐无扩张按揭的动力。新政是否会催化房价回涨,并不明朗。

9月30日,央行及银监会下发了《关于进一步做住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》或房贷新政)。该文件的主要内容是,全面放松住房按揭贷款,希望让更多的居民或住房投资投机者涌入住房市场,以便消化各地积压过多的住房库存:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定;对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策;在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平;银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

新政能否致房价波动

关键看银行

从《通知》对住房消费的规定来看,由于住房消费是以住房持有套数来界定,即没有住房者购买首套住房是住房消费,而已经购买一套住房但已经还清银行贷款再购买住房也算为住房消费。甚至有人假定,如果采取假离婚的方式,这个家庭有两套住房并还清贷款,那么两夫妻各人再购买一套住房也是住房消费。

由于房贷新政出台的时间是在假期前一天,国内银行还来不及出台实施细则,因此各城市的住房销售也没有随着房贷新政的出台而火爆,甚至一线城市住房销售还出现了明显下降,市场仍然在观望。不过,房地产企业来说会认为央行的房贷新政出台,是一项难得的救市政策。这项政策的出台将会掀起国内又一轮炒房热潮。因此,不少房地产企业纷纷取消了在房贷新政出台之前住房销售中的各种优惠,甚至于也希望让房价立即上涨,待价而沽,以此借房贷新政大谋其利。因为在房地产企业看来,这次出台的房贷新政远远超出市场预期,它对国内房地产市场会造成巨大的影响与冲击。

不过,这次房贷新政到底对房地产市场会造成多大的影响,是否能够把正在周期性调整中的房地产市场中断?是否能够完全改变当前国内房地产市场的预期,并让住房投机投资的需求全面地释放出来?是否会让正在退出的住房投机投资者重新涌入市场?以及,这次房贷新政是否是2008年131号文件的翻版?对于这些问题的答案,关键还得看银行的行为选择。

可以说,这次房贷新政对住房按揭贷款的全面放松比起2008年131号文件来说有过之而无不及。比如,对首套住房贷款的优惠条件又回到了历年来的最优惠水平。同时,对住房消费首套住房的认定,《通知》进行了全面泛化,不仅包括不持有住房,次进入住房市场购买住房者,也包括还清了住房按揭贷款持有一套住房,再进入市场购买住房者。而在未实行或者已取消限购的城市,持有多套住房、还清了按揭的购房者也可能被视作首套住房消费者。

这里,有两个问题大家要特别关注,一是房贷新政对住房消费进入全面泛化,或以表面上的住房消费来掩饰实质上的住房投资投机。可想而知,把住房作为赚钱之工具,进行投机投资,可享受银行优惠贷款,这对投资者来说,是非常大的激励;二是新政也在鼓励还没有全面结清银行按揭贷款购房者尽早结清以往银行按揭贷款。可以说,这种对首套住房认定标准的重新设定,对国内银行来说是相当有利的。既可让住房消费需求范围全面扩展,也可降低存量住房按揭贷款之风险,诱使已经购买住房者还清住房贷款,还清银行贷款之后,这些再购买住房者是否能获得优惠贷款则是不确定的,还得经过银行审核。

按揭贷款成本上升

无大规模扩张之势

现在的问题是,对住房消费过度优惠的信贷政策,《通知》仅是引导性的下限规定,至于利率及杠杆比如何,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。实际上,从10月8日各家商业银行已出台房贷新政细则来看,银行的行为选择并非如房地产企业所预期的那样又会回到2008年的状态,反之,银行可认同《通知》所泛化的住房消费,即认贷不认房,但住房按揭利率水平与房贷新政前只有些许差别,变化不大。

何也?因为,这与当前国内金融市场条件与2008年下半年时情况完全不同有关。比如,2009年前10年,国内银行信贷总额只有21.4万亿,当时整个银行信贷规模不是太大。在银行的价格管制及规模管制的情况下,信贷规模放松,各银行的快速信贷扩张是必然。因为在当时,信贷规模的大小完全决定了银行的市场竞争力。哪家银行的信贷规模大,哪家银行的竞争力就强。但是,在目前的情况下,国内银行的信贷规模经过2009年-2013年的快速扩张(5年达45万亿,远大于前60年的总和)已经形成巨大的规模,银行再过度地信贷规模扩张,不仅会增加银行的风险,而且也会降低银行的率。因此,对于国内银行业来说,如2008年下半年起那种信贷规模快速扩张激励已经全面减弱。

更为重要的是,近年来国内金融市场在融资结构、价格水平及按揭贷款潜在风险等方面的情况也与2008年下半年不可同日而语。

首先,从国内金融市场的融资结构来看,在2008年下半年,国内银行贷款占整个社会融资规模的比重在90%以上,而到2014年这个比重已经下降到50%以下。而国内银行信贷规模所占比重的快速下降,一方面说明了受各种信贷规模监管条例的限制,国内银行信贷规模扩张能力在逐渐地下降,另一方面也意味着国内银行也正在突破这种信贷规模的管制,把表内业务(编注:资产负债表可以揭示的业务)不断地移到表外(编注:资产负债表可以揭示的业务)。这就是有了国内影子银行盛行,或国内银行对表内的信贷规模扩张动力不足。

其次,受影子银行及互联网金融爆炸式增长的冲击,国内金融市场的价格水平全面上升。2008年下半年,国内银行之所以愿意对首套住房按揭贷款利率7折优惠,是因为当时银行的负债成本主要是活期存款利率。当时的活期存款利率不仅低到0.35%,而且也占当时银行存款比重达60%以上。所以,即使当时银行对住房按揭贷款利率7折优惠,其利差水平仍然可达3‰以上。当时银行只要规模扩张,一定是赢利不差。

但是,目前国内金融价格的情况已经发生了根本性的变化。一是由于这几年国内互联网金融爆炸式的增长及银行理财产品频繁推出,银行活期存款所占存款的比重越来越小。这就意味着国内银行的融资成本全面上升。二是目前银行的一年期存款利率在3‰左右,但银行的一年期理财产品的利率都会在5‰以上。在这种情况下,必然导致国内银行的负债成本全面上升。如果国内银行对住房按揭贷款也如2008年下半年那样采取下限政策,或7折优惠,那么5年期以上的按揭利率就会下降到4.58‰。如果国内银行以这个按揭利率发放贷款,也就意味着银行做一笔贷款亏损一笔。这不仅会影响到银行业的赢利水平,也会直接损害银行信贷员的利益。银行的赢利水平不仅是各银行业绩的主要考核指标,也直接与信贷员的奖金挂钩。三是由于国内银行负债成本全面上升,从而使得国内银行的利差一直在下降。所以,任何有损于银行赢利的业务,银行肯定会十分慎重。

第三,更为重要的是,在2008年下半年,住房按揭贷款一直被银行视之为优质资产。因为,在那几年,国内住房市场之价格只是在上涨,没有出现像样的下行调整。对于住房按揭贷款来说,只要房价在上涨,住房按揭贷款的风险就会越来越小。而且,房价在上涨时不仅贷款风险小,而且由于每项住房按揭贷款规模都很大,按揭贷款风险同质性高,这自然降低了银行做按揭贷款的营运成本。所以,在当时的条件下,国内银行有较强的动力迅速扩张按揭贷款的规模。

房地产泡沫膨胀

银行将审慎评估按揭风险

但是国内房地产市场经过十几年快速增长,国内房地产市场所面临的危机与风险正在逐渐显示出来。比如国内房地产市场的泡沫巨大及房地产市场出现严重的供过于求。比如,当前中国的房地产市场已经形成了有史以来房地产泡沫。其表现为:一是中国的房价早已处于相对高位。如一线城市,如按中原地产的二手房价格指数,2004年5月至2014年3月,北京、上海、广州、深圳二手房的价格分别上涨了374%、346%、505%、420%。如果按2013年中国居民的收入和房价测算,北京等一线城市的房价收入比达到30倍水平,而发达国家的房价收入比一般为6-7倍,美国只有3倍,香港也只有14.7倍。再从租金来看,目前一线城市的租金为2%-2.5%,远远低于发达市场经济国家4%-5%的平均水平,也远远低于国内银行的一年期利率。而从房地产供应情况来看,当前国内房地产市场供求矛盾十分显著。比如,房地产施工面积从2007年的23.63亿平方米上升到2013年的66.56亿平方米,如果按每年销售10亿-12亿平方米的速度,当前中国住房市场去库存化至少要持续5-6年。

也就是说,当前国内的房地产市场已经形成了一个巨大的泡沫,房地产市场的风险也越来越大。可以说无论政府采取什么救市政策,房地产泡沫破灭只是时间问题。只要房地产泡沫破灭,房地产价格快速下跌,那么住房按揭贷款的风险很快就会显现出来。比如,今年上半年,国内一些地方只是房价些许的下降,国内各银行不良贷款及不良贷款率都全面上升。如果房价快速下跌,不仅住房按揭贷款的风险会暴露出来,而且各种住房抵押贷款及土地抵押贷款的风险都会暴露出来。国内银行潜藏危机可能会更高。在这种情况下,国内银行为何还会把住房按揭贷款看作优质资产呢?银行只会对住房按揭贷款风险评估更为谨慎,要让国内银行按照《通知》指引的贷款利率下限发放贷款并非容易的事情。

从上述分析可以看到,国内银行对房贷新政的行为选择,可能会一方面全面认可《通知》对住房消费的全面泛化,对于首套住房的认定只会放在家庭是否还清银行的贷款上,而不管一个家庭持有多少住房上。因为在银行看来,持有住房多的家庭,放出的住房按揭贷款风险比次购买住房者的风险要小,因为前者有住房资产。另一方面,由于当前金融市场条件变化很大,国内银行对再进入住房市场购买住房给出的信贷优惠条件,并不会取《通知》的下限,比如按揭贷款利率,调整的幅度会十分微小。现在出台的细则仅是房贷新政刚出台的试探,如果国内银行感觉到这种住房按揭贷款仅是鸡肋,今后还可能让按揭贷款利率上升、规模收紧。因此,即使央行出台这样强的房地产救市政策,能否化解当前国内房地产市场的风险是相当不确定的。因为房贷新政已经把真正的住房消费者剔除在外,他们根本不可能在这样高的价格水平下进入市场,剩下想进入的住房投机投资者能否为赢得小利涌入市场是相当不确定的。如果当前房地产市场风险不能化解,国内银行对按揭贷款收紧也是自然。所以,对于房贷新政对市场会产生多大影响应该是相当不确定的,还有待观察。

访谈

新政对楼市是微刺激,不是强刺激

“房地产行业正在经历一个转型过程,整个商业模式都在发生转变,现在不可能再出现2009年之后的那样的大涨,楼市的下行还将继续,但是下行速度明显放缓,已经接近了底部。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌教授说。

评论周刊:央行与银监会决定放松楼市限贷,之前除北上广深之外,其他实行限购的城市都已经陆续取消了限购政策,这是否意味着楼市拐点到来,已经到了非中央层面出手不可的局面?

顾云昌:放松限贷肯定是出于对市场的考虑,房地产市场已经连续五、六个月的下滑,房价、销售量、投资都在下滑,房地产与整个宏观经济密切相关,为了保证稳增长目标的实现,必须调控。有人将此解释成救市,实际上我认为这是使房地产的贷款恢复到了正常的状态。

评论周刊:取消限贷对哪类人群的影响,能产生多大的影响?

顾云昌:从人群来说,主要是对改善性需求的人群影响较大;从城市来说,二线城市受益,现在二线城市的限购、限贷都取消了。对三、四线城市的影响并不大,因为它没有限购过,放松贷款有影响,但影响并不大。房地产贷款新增总量、首付比率和利率这三个方面的收紧和放松会直接影响房地产的冷热,现在这三个方面都有所动作,三箭齐发,目的就在于防止房地产行业下滑的时间过长,下滑的程度过深。

评论周刊:对于一部分人来说,房价下跌甚至大跌或许更符合他们的心愿,那样他们才能买得起房,另一方面,保持经济的发展速度需要维持相对稳定的房价,这个矛盾怎样平衡?

顾云昌:对于普通民众来说,次置业肯定是希望房价越低越好,但是再次置业的并不一定是这样想,因为他可能要卖掉原来的房子,房价下降对他没有好处。对买不起房的人群,还是要从保障房的角度、从政策性的层面满足他们的住房需求,以商品房房价的下跌来满足他们的购房需求可能达不到目标。从政府层面来讲,房地产出现大的下滑,相关产业都会受到比较大的影响。现在经济状况不乐观,还没有可以替代房地产的其他产业,所以还是必须保持房地产的相对平稳才能够使经济相对平稳。

评论周刊:调控楼市或许能够实现稳增长的目标,但是不是会与调整结构目标发生矛盾?

顾云昌:当然会有一些矛盾。但新政也不是鼓励随便买房子、鼓励银行无节制地放贷,而附加了还清首套贷款等条件。现在对楼市的调控是微刺激,而不是强刺激。调结构也要看怎么理解,通过投资和消费来拉动内需是调结构,而民众买房也是一种投资和消费行为,在拉动内需方面也会发挥作用。我们当然需要高新产业、新兴产业的发展,但是目前它们取代不了房地产行业。

评论周刊:从长远来看,楼市会朝一个怎样的方向发展?

顾云昌:现在楼市已经在转型当中,从产品的升级换代、行业的多元化、金融的多元化和经营的集约化都在转型,这是市场逼出来的。房价也不可能像2009年那样大涨,因为整个货币量是控制的。房价连续五六个月环比下降的趋势已经有所缓解。我估计下行还会进行,只是时间会短一些,程度会轻一些。目前,整个四季度还在下行,但是已经接近底部,我估计能够恢复到平稳的状态。

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在目前正炙手可热的养老地产投资上,保险机构、地产公司、信托公司等成为“跑马圈地”的主力选手。

“2.02亿到4.87亿,从14.9%到30%。”这组数据不是描述谁的财富增长,而是从2013年到2053年中国老年人口总数变化和老龄化水平的预测数据。由轻度老龄化阶段至重度老龄化阶段,需要未雨绸缪的不只是大众,还有亟待发掘新机遇的投资机构。

2013年至2021年被定位为中国老龄产业发展的黄金战略准备期,而由此向后推算的老龄产业黄金井喷期则为2025年前后,“银发经济”的产业链条亦会不断地开疆拓土和趋于完整,除了保健、医药等产业外,养老地产、老龄金融亦成为“兵家必争”之地。

10月9日首届中国国际老龄产业博览会上,老龄办宣传部主任刁海峰公开表示:“未来3~5年可能会出台针对养老地产的支持政策。”而在目前正“炙手可热”的养老地产投资上,保险机构、地产公司、信托公司等成为“跑马圈地”的主力选手。

险资的“天然需求”

《中国老龄产业发展报告2014》中有这样一项结论值得关注,即中国老龄产业各板块将逐步形成协同发展的态势。目前的状况是老龄服务市场先声夺人,老龄房地产“炙手可热”,老龄用品市场整体发展缓慢,老龄金融市场逐步觉醒。

中国保险机构在养老地产的布局中,选择了一套和国外经验有极大不同的商业模式,即打通产品端与投资端并耕耘“全产业链”。一位业内分析师曾这样总结上述商业模式的优势:“保险资金做养老社区将有效延长产业链,增加盈利渠道,实现全生命周期覆盖,获得超过资金投资假设的率,把地产运营的预售期提前至中年投保的时候,实现了产品端与投资端的直接对接。”

在过去两三年里,每每与保险机构的人碰面,寒暄的方式必然是“你们公司投资养老地产没?做养老社区没?”在老龄化进程加快的背景下,这样的场景似乎都无可厚非,但背后显示出的则是保险资金在养老地产布局中“如日中天”的地位。

“布局早的公司在2006、2007年就已经在研究中,而现在出手的基本上为时已晚。整个版图就是那么大,后进入者是无法分得一杯羹的。”一位保险机构人士这样形容目前保险公司在养老地产布局上的竞争态势。

2010年9月,保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》,保险资金正式获准进入养老地产市场。有数据统计,保险系企业在养老地产领域的投资将超过2000亿元。

事实上,保险公司对于养老地产的需求是有天然性的。慕尼黑再保险董事会成员Joachim Wenning近日在接受《财经日报》专访时表示:“大多数公司在布局时首先会面临的问题是:究竟是否要自己耕耘。对于消费者而言,是选择购买保险产品的同时即选择单一的养老社区和服务,还是购买了保险产品后能拿到钱来选择更多样化的服务。也就是说,保险公司到底是只提供财务支持还是结合自有的养老设施和服务。”而基于成本和提供福利的考虑,保险公司和养老社区往往是分开的。

另据慕尼黑再保险寿险大中华区总经理张路群透露:“对比美国经验来看,其产品端和投资端往往是分开的,投资端往往是以REITs、抵押贷款证券等形式为体现,而国内产品端和投资端对接的方式是极具中国特色的。”

目前,国内保险公司开发的养老地产主要分为三种类型:一是以郊区社区+养老服务的类型;二是医养结合的类型;三是CCRC模式主导的类型,即持续护理退休社区(Continue  Care of Retirement Community)。而用户分类上,大多是在基本养老之上的服务,主要针对中高端、高端用户。

约70万平方米的土地、6000多户的规划,泰康人寿是“吃螃蟹者”。近日作为泰康养老社区的“总设计师”,泰康人寿董事长陈东升公开表示,未来10年泰康人寿将投资1000亿元用于约15个连锁养老社区建设。“我们把养老产业当成事业来做,地产商追求高周转率快速回笼资金,但泰康可以拿1000亿10年不赚钱,现在我们实际投入的150亿相比泰康管理的6000亿资产,对投资回报的影响很小,所以我们更有耐心把我们的产品做得优质。”陈东升的话也道出了保险和做养老地产的不同。

合众人寿在国内提出CCRC模式,被业界认为是中国保险产品模式一次大的创新。除上述两家保险公司外,包括国寿、平安、新华、太平等多家保险公司均在积极布局养老地产。

房企:盈利模式是关键

较保险公司在养老地产的商业模式,房地产企业在这块兵家必争之地的争战似乎稍显复杂及混乱,先不论多种多样的模式、战略、技术手段,就盈利模式房地产企业似乎已经过了多轮探索。

据上述地产业人士分析:“目前包括‘招保万金’在内的几乎所有大牌房企都已经涉足养老地产,保守估计超过80家,不过盈利模式明晰、战略清楚的并不是很多。”另据一位大型险企人士透露:“和我们谈相关合作方的地产机构非常之多。”

以国内最为经典的三个项目来分析,主打高端养老会员的亲和源以会员制为主,东方太阳城以出售为主,而以万科幸福汇为代表的开发商项目部分采取租售并举的方式。对比保险公司的“如日中天”,上述三种类型均稍显“后劲不足”。其中,现金流、后续服务等成为困扰盈利模式的核心议题。虽然盈利模式尚不明晰,但也不能阻止房企进军的脚步,公开信息显示,房企预定的养老地产项目已超过百个。

据《中国老龄产业发展报告2014》分析,老龄房地产市场开发正当时,2040年以后,中国房地产市场将会出现新变数。从现在到2040年,房地产市场(养老地产、老年住宅、老年休闲社区)将是老龄产业开发的重点领域,此后,随着整个房地产市场降温,老龄房地产业可能转入稳定期。

而目前,在养老地产有所作为的主要是万科、绿城、保利三家。日前,在万科将来要发展的业务板块当中,万科集团总裁郁亮还特别介绍了社区养老部分。事实上,万科方面曾对外表示,未来将在16个社区建养老配套综合楼,全部由北京万科的养老团队持有和运营,不对外销售,仅为满足万科小区的老人。

而根据万科的规划,社区养老还是其最主要的方式。据介绍,万科首先要把社区养老推动起来,目前已经有不同公司的很多尝试,如北京、杭州、成都、青岛都有尝试,其中真正属于养老地产范畴的应该算作杭州的良渚项目,该项目定位高端,采取出售使用权的方式,并且配建了各种适合老年人的设施;但项目最终购买人主要是40 多岁的群体,为未来养老准备。

万科之外,2012年开始进入的保利地产目前在北京有“和熹会”项目、在上海西塘越项目中建立了“一地入会多地养老”的雏形,另外在广州亦规划了“社区+专业机构”的模式。保利地产董事长宋广菊在10月9日首届中国国际老龄产业博览会上还公开表示:“未来,保利地产还将在每个省会城市落地一个具有国际化标准的专业机构,形成品牌连锁,最终辐射这个城市的业主,带动保利地产的‘三位一体’中国式养老发展,三位一体指的是‘居家养老、社区养老、机构养老’同时存在的养老模式。”此外,绿城集团的学院式养老地产亦独具特点。绿城做养老地产主打学院式,成立专门的教育公司做“老年大学”。

据国泰君安研究报告,从国外的经验来看,美国和英国做得比较好的开发商(Del Webb、McCarthy&Stone)都是以出售为主,从而保证现金流。而美国所有者和管理者分离,所以仍有专业管理者为项目提供后续的持续的服务,从而保证了项目品质。REITs 的发展也为养老地产提供更多的退出机制。

另据一位券商业人士分析:“借助低成本的REITs是诸多开发养老地产企业的诉求,而目前对于REITs的期待也到了一个前所未有的高度上。”

信托:多渠道介入

除了传统房企和保险机构外,各路资本都在想方设法地进入养老地产的投资领域。

在养老地产相关的金融机构中,各家信托公司也在跃跃欲试,探寻信托投资养老地产的模式。据一位信托业内人士表示:“信托所能解决的问题主要是辅助解决问题和开发产品两个方面,信托可以依托制度优势和产品设计的灵活性来帮助解决项目运营中的融资问题,还可以设置养老服务相关的消费信托。”

举例而言,信托可以通过成立信托计划募集资金,在土地摘牌阶段即以股权的形式为养老地产项目提供资金支持;此外在建设过程中,信托依然可以募集资金为其提供后续建设资金,信托以其灵活的制度优势可以为养老地产企业解决全程融资问题。

有分析称,对于信托公司来说,介入养老地产需要根据不同养老地产类型,采用不同模式。针对产权完整性的不同,可以采取传统融资模式、资产管理形式、消费信托等方式进行。

而信托和保险公司的合作、和传统房企之间的合作也在不断加速推进中。除了信托外,私募基金等也有渠道为养老地产项目解决融资问题,不过目前市场上成形的养老产业投资基金多为养老地产项目开发方自行成立,以其庞大的资本实力向自建项目提供持续强大的资金支持。不过,高投入、长周期和不可预期的也让基金、信托徘徊不前,对于上述各类机构如何进行合作亦成为各方下一步的关注焦点。

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10月8日,在推进新型城镇化工作部际联席会次会议上,住房和城乡建设部副部长陈大卫表示,在解决“三个一亿人”住房问题方面,要科学制定“十三五”住房保障计划和年度建设规划,大力推进各类棚户区改造,2015年棚户区改造规模不低于今年的470万户以上,林区、垦区棚改力争基本完成。

早前8月,官方曾对外公开了近年来棚户区改造的情况。当时,住建部副部长齐骥表示,从2008年开始,党中央、国务院将各类棚户区改造作为城镇保障性安居工程的重要组成部分,大规模推进城市、国有工矿、国有林区(林场)、国有垦区(农场)等各类棚户区改造。

据齐骥介绍,2008-2012年,我国已改造各类棚户区1260万户,2013年改造320万户,2014年计划改造470万户以上。

此外,齐骥称,今年仍有部分群众居住在棚户区中,与以人为本的新型城镇化、改造约1亿人居住的棚户区和城中村的要求相差较远,棚户区改造仍存在规划布局不合理、配套设施跟不上、项目前期工作慢等问题。

而针对棚户区改造资金需求难题,黑龙江省长陆昊在发言中呼吁中央加大支持力度。他指出,“(黑龙江)将集中力量打好14.02万户沉陷区的棚户区改造攻坚战,并请国家有关部委给予政策倾斜和资金支持。针对四煤城5.5万户城市棚户区和4.1万户国有工矿棚户区的改造任务,积极争取国家更大支持。”

国家开发银行资料显示,截至2014年8月末,国开行已累计向黑龙江省棚改工程发放贷款387亿元,涉及改造面积3000多万平方米,惠及45万余户、140余万中低收入群众,已成为支持黑龙江省棚户区改造的主力银行。

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十一黄金周过后,四大国有商业银行陆续发布了关于落实住房贷款政策的声明,且各地分行的细则也在近期逐渐浮出水面。

不过,《每日经济新闻》记者了解到,购房者想要从银行获得较低折扣的优惠利率,对购房者的资质要求极高,且在银行息差进一步走低的情况下,商业银行是否愿意将有限的信贷投入到期限长、低的住房贷款,仍存悬念。

“银行也要算一笔账,7折利率放出去,能带动多少存款贡献、账户管理、财务管理等附加服务的销售,才能平衡成本,因此审核肯定是严格的。”一位商业银行人士对记者表示。

各行积极落实房贷新政/

截至10月12日,包括工、建、农、中四大行以及兴业银行、招商银行分别发声表态。

工行相关负责人表示,关于住房贷款的政策,央行、银监会在《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称《通知》)中已有明确要求,工行将认真贯彻执行。

建行则通过新闻稿表示,支持居民家庭合理的住房贷款需求,对于贷款购买首套自住房的家庭,贷款首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。

农行也表示,在优先满足居民家庭首次购买普通商品房贷款需求的基础上,积极支持改善型住房信贷需求,对合理的购房需求,将努力提供更加优质的金融服务,提高服务效率,逐步推广个人住房贷款自动审批。科学合理定价,将贷款利率控制在合理水平。

中行则表示,中行各地分行已于10月1日起按照相关政策要求执行首套房贷政策,具体由各分行根据风险情况自主确定。此外,可根据当地城镇化发展和地方政府相关政策,对符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

兴业银行方面称,在二套房等房贷政策方面,各分行可综合考量借款人偿付能力、信用状况等条件具体确定首付款比例,贷款利率在央行、银监会规定的范围内执行。

招行方面称,央行房贷新政出台后,招行在房贷额度上单独拨出信贷额度用于支持购房贷款市场需求,招行已于10月8日起实施首套房新政,具体要求将根据借款人偿付能力、信用状况等因素确定各借款人首付款比例和贷款利率水平。同时,在资料齐全的情况下,审批最快一天即可结束,且细则已经推出。

此外,据红网10月12日报道,华融湘江银行也公布了房贷新政细则。

银行短期暂难做大房贷规模/

书面的承诺看似轻松,但在实际操作中,房贷这块业务并非银行想做大就能做大的。

数据显示,截至2013年末,多家上市银行的存贷比超过70%,其中,招行74.44%逼近75%的监管红线。今年6月底,银监会调整存贷比的计算币种口径,主要是针对“三农”、小微企业等贷款。招行凭借在小微零售领域的业务优势赢得了调整的空间,存贷比降至66.23%,亦有底气表示将单列额度支持购房贷款需求。

但其他银行则无法复制招行的模式,截至2013年底,交行、民生、浦发、中信、光大、中行、华夏银行的存贷比依次为73.40%、73.39%、73.01%、72.79%、72.59%、72.52%和69.90%。即使经过政策调整,2014年中报显示,交行、中行、华夏银行的存贷比降至72.37%、72.29%、69.05%,但与75%的监管红线的距离并不太远。

因此,9月30日,央行、银监会联合发布《通知》,鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

一方面转移打包存量,一方面募集资金做大增量,为了增加住房贷款供给,监管层给出了双管齐下的办法,但在具体业务细则未明确之前,住房贷款没有获得类似“小微、三农”在存贷比、存准率等方面的更多政策优惠,银行在短期内还是难以有效地调动资源做大规模。

增量降价,这是监管层9月30日《通知》的要求之一,在价格方面,给出了7折的优惠底线,但银行对此也有自己的看法。

据《齐鲁晚报》近日援引农行青岛分行一位房贷业务负责人的话称,7折房贷利率要求申请者是农行私人银行的客户,并且资产额达到800万元。

前述商业银行人士对《每日经济新闻》记者表示,近两年来,商业银行的息差水平连续下滑,且面临利率市场化的进一步挤压,银行都在想办法提高中间业务收入,信贷资源放在最能赚钱的地方,“同样一笔资金,3个月的期限,一年能滚动投放3~4次,带来的是成倍的,而放在住房贷款,是长达十几年甚至几十年的基准左右的利率,银行要响应政策,但也是要做生意的。”

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走上门为企业做咨询、讲政策,面对面向企业征意见、解难题,近日,银川综合保税区管委会邀请入区开展进出口业务的二十多家企业主要负责人召开座谈会,为企业宣传讲解银川综保区企业进出口货物运费补助政策及运费补助的申报流程,听取入区企业对综保区发展的意见建议,并深入了解企业当前运营发展中面临的实际困难和问题,有针对性地予以协调解决。 

在此次专题座谈会上,受邀参加的企业纷纷提意见,谈看法,有些问题当场便得到了快速反馈。据介绍,此次召开座谈会是银川综合保税区切实转作风、强服务、促发展的重要举措之一。按照打造“服务最优、效率、成本”综合保税区的目标要求,银川综合保税区管委会不断创新服务理念,提高服务水平,千方百计为入区企业营造良好的发展环境,增强企业“造血”功能,提振企业发展信心,全力助推企业更好更快发展,努力实现“见效快”目标,引领和带动全区外向型经济快速发展。 

据了解,银川综合保税区自封关运行以来,按照“建设与见效并重,突出见效”的总体要求,以推进项目建设为目标,以“转作风、抓发展”为抓手,攻坚克难,创新发展,各项工作任务稳步推进。截至8月底,发生进出口实绩的企业二十多家,进出口总值达6.05亿美元,贸易商品种类主要包括电子元器件、黄金及黄金制品、葡萄酒、棉花、小飞机等,预计今年将全面完成目标任务,正在向“见效快”目标全速迈进。

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