[摘要] 对媒体连续多日的传言“四大行将出政策调整首套房贷认定标准”，9月25日，中国人民银行副行长刘士余终于回应称“具体内容要等文件”。继松绑限购之后，约束房地产市场增长潜力的另一大政策限贷似乎也有望松绑。市场评论人士认为，市场需求的回归对连续下行的房地产市场可起提振作用，市场可能正在筑底。
对媒体连续多日的传言“四大行将出政策调整首套房贷认定标准”，9月25日，中国人民银行副行长刘士余终于回应称“具体内容要等文件”。继松绑限购之后，约束房地产市场增长潜力的另一大政策限贷似乎也有望松绑。市场评论人士认为，市场需求的回归对连续下行的房地产市场可起提振作用，市场可能正在筑底。
然而，面对市场的低迷，众多中小房企已经难以等到“天亮的那一天”了。在资金压力之下，一些中小房企正在盘点自己的资产，看看哪些家底可以变卖。以大型开发商和地产私募基金为首的资本也嗅到了血腥味，正紧锣密鼓寻找合适的公司和项目，准备收购接盘。Wind资讯数据显示，今年上半年，房地产行业已完成并购交易73宗，总价值152.93亿元，同比增长2.09倍；未完成交易92宗、交易总额1609.62亿元，同比增长4.73倍。一场“大鱼吃小鱼”的大戏帷幕正在拉开。
“并购里面有黄金。”德信资本总裁陈义枫向中国房地产报记者描绘，吃“休克鱼”是一项赚钱的生意，“折让率很高。毛率可以达到百分之七八十，扣除税金、改造成本、财务费用，年化率达到百分之三四十。”因此，不仅是大型房企趁机低成本并购扩张，各种资本也跃跃欲试，在房地产下行期寻找“休克”的中小房企，开始一场围猎“休克鱼”的盛宴。
“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”，就在房地产形势下滑引起一些中小开发商一片愁云惨雾之际，以大型开发商和地产私募基金为首的资本却嗅到了高利润的并购商机。
9月15日，远洋地产宣布，全资附属公司北京远东新地置业有限公司将收购大信置业持有的51%中山市大信彩虹家园股权。而这已是一个多月以来，远洋地产第二次收购房地产项目。
Wind资讯数据显示，今年上半年，房地产行业已完成并购交易73宗，总价值152.93亿元，同比增长2.09倍；未完成交易92宗、交易总额1609.62亿元，同比增长4.37倍。
与此同时，另一批并购大鳄——房地产私募基金也嗅到了血腥味，正在紧锣密鼓寻找合适的收购项目，伺机接盘。
“房价下跌的弱周期下，房地产行业有更多的并购机会，作为并购方也有更多议价空间。房地产并购基金一年的毛率可以达到百分之七八十，扣除税金、改造成本、财务费用，年化率达百分之三四十，所以并购里有黄金。”德信资本总裁陈义枫在接受中国房地产报记者采访时透露。
房地产并购无疑将成为下一个高利润增长点。在这场并购与被并购的资本角逐中，谁将是最后的赢家？
大鱼吃小鱼
近期，越来越多的房企并购事件浮出水面。
这其中，“大鱼吃小鱼”仍然是一个主旋律。对于大房企而言，借助并购，可以凭借自身较强的开发能力和运营能力将所并购项目扭亏为盈实现利润，并借此获得更多土地储备，实现逆势扩张。
据悉，远东新地就大信彩虹家园51%股权应付的总代价为1020万元，此外，还将以现金方式向大信彩虹家园提供1.99亿元。交易完成后，大信置业及远东新地分别持有大信彩虹家园49%及51%股权，大信彩虹家园成为远洋地产的非全资附属公司。
此外，6月23日，大信房地产向远洋地产子公司远东新地出售持有的20%中山市远见房地产公司股权。远东新地购买价为7253万元，交易完成后，远东新地持有远见的100%股权。
据悉，远见持有远洋启宸及大信持有彩虹项目均为住宅商业物业，总建筑面积分别约49.3万平方米和16.9万平方米。也就是说，远洋地产通过并购获得了66万平方米土地。
8月12日，远洋地产还以4.84亿元总价收购了外高桥保税区G2-01项目，这是一个在建的商业办公项目。
被称为“并购狂”的信达地产，今年以来也在与母公司信达资产的联动下，斩获了多家房企和大量土地储备。其中，仅6月份，就从广东湛江嘉粤集团下属5个公司手中拿到了113万平方米的土地储备。
“中小开发商或因资金链或因产品定位或开发能力，在市场不景气之际，肯定受影响，出路就是卖掉项目。”长富汇银总裁张保国对中国房地产报记者表示。
多家券商的研报均显示，2014年，仅30%的主流房企完成了上半年的销售任务，超八成房企上半年业绩出现下滑或亏损，大小房企资金面分化加剧。
从统计数据上来看，房地产行业并购量今年也确实出现了成倍的增长。
大鱼也在被吃
值得注意的是，在此轮并购潮中，并不仅仅是中小房企在变卖资产，大房企也在抛售商业物业项目。
万科9月5日公告称，新加坡政府产业投资有限公司旗下的一家子公司以16.5亿元的价格，收购了万科旗下上海万狮置业有限公司90%的股权，从而获得位于上海虹桥一宗建筑面积为11万平方米的写字楼物业。
而就在上述交易公告约一周前，万科宣布与美国凯雷投资集团建立资产平台公司和商业运营管理公司，凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权，拟以收购股权或资产的方式收购万科所拥有的9个商业物业。
今年6月，朗诗绿色地产全资附属公司南京朗铭公司及宁波金翔房地产发展有限公司，作价6800万元从浙江万科手中收购项目公司杭州万业置业有限公司34%及33%的权益。
最吸引眼球的则是5月份融创对绿城的强强并购，被业内称为行业并购潮来临的标志性事件。
“有些大房企是出于战略调整需要出售一部分物业，有些大房企则是迫于年终业绩考核压力而尽快变现。”张保国分析道。
低折扣、高利润的诱惑
除了大房企在掘金并购机遇，房地产私募基金也逐渐成为此轮并购热潮中的中坚力量，或者直接介入项目并购，或者发起房地产并购基金，或者联合开发商共同参与。
“私募地产基金在项目并购上其实更多是围绕着有此类需求的开发商做文章，因为基金本身并没有开发团队。因此，有项目扩张或利润扩张需求的开发商应该都有和私募地产基金对接合作的可能性。”恒银基金副总裁林争晖在接受中国房地产报记者采访时表示。
而这其中，对于并购项目的选择，大多数地产私募基金都更为青睐商业地产。
“住宅类项目，开发商自己就可以卖出去，养老和旅游地产我都不看好。我们并购的商业主体不是综合体，而是可以快速销售的街铺、写字楼，而且要位于北上广深。在深圳，包括龙头开发商都有把住宅区的底层街铺卖给我们的例子。虽然有些开发商销量排名前十，但不善于卖街铺，也不善于招商，所以会卖掉变现。”陈义枫表示。
据陈义枫介绍，做房地产并购，比单纯给房企融资的利润要高得多，年化率能达到百分之三四十。“要考虑并购价格的折扣幅度，打6.5折、不能超过7折。我们近期刚投资的某大型开发商住宅楼盘的街铺就拿到了这个折扣。今年有资金压力或经营指标压力的开发商多起来了，这种情况下有资金能买到好的便宜货。
“鉴于市场在大盘整的进程中，这类并购机会应该会越来越多，在一、二、三、四、五线城市都会存在，但是，不同类型的项目在不同城市的市场风险是不同的，而且并非都会是好的并购对象和并购机会，这需要私募地产基金有足够多的经验和足够强的团队去遴选项目和合作开发商。”林争晖分析表示。
推荐阅读：四大行回应房贷调整 专家称楼市将分类调控理性回归
近日，关于“四大行将放松房贷，还清贷款再购房即算首套”的消息在坊间闹得沸沸扬扬。四大行之后也相继作出回应表示政策暂未变，各行将密切关注市场发展，适时调整。
躁动的市场得到暂时平静，但是其留给市场的思考与讨论余温仍存。多数业内人士表示，消息并不是空穴来风，整体经济及房地产市场的发展现状，限贷放松是大势所趋。
银行业协会银行家孙天宏对此向中新网记者表示，关于首套房贷款政策，是市场经济起决定作用的需要。国有银行也是股份制形式，将按照自己的判断及经营特色而调整，国家不应该要求它们做什么，也是指导性意见。
孙天宏同时指出，对于是否放松房贷政策，不应作过多解读。现在世界经济复苏短期不稳，国内经济增长乏力，有待各种中央政策落实到位。
放松限贷是大势所趋应理性回归
西南证券(600369,股吧)首席分析师张刚9月25日在做客央视财经频道《交易时间》时指出，放松限贷是大势所趋。先前的限贷本质上也是行政手段，本质上就是一种短效政策。
那此“大势所趋”的“势”该如何解读？
浙江省房产研究和评论专家丁建刚向中新网记者表示，经济下行趋势比较明显，特别是8月份经济数据惨不忍睹，特别是制造业。房贷松绑是为救市，应该是合情合理的选择。放松限贷带来的效应会大于限购，市场在逐步调整和恢复，房贷放松将对市场的影响主要是提振信心，房地产否能真正恢复起来还是取决于宏观经济也能出现好转。
统计数据显示，8月规模以上工业增加值同比实际增长6.9%，创68个月新低。8月官方制造业PMI回落51.1，该数据7月为51.7，8月为7个月来首次回落。8月份，发电量为4959亿千瓦时，同比下降2.2%，这是今年以来首次月度发电量同比负增长。8月7000亿的信贷量也远远低于8月初央行曾经希望达到的每天300—500亿的水平。
同时，国家统计局发布的8月70个大中城市的房价指数68个下跌。
国家统计局日前公布数据显示，1至8月，房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1月至7月回落0.5个百分点，已连续7个月下滑。
1月至8月，房地产开发企业土地购置面积20787万平方米，同比下降3.2%；房屋新开工面积114382万平方米，同比下降10.5%。
此外，央行日前发布第三季度居民储户调查报告显示，居民投资房地产的热情继续下降，未来3个月内准备出手购房的居民占比14.2%，较上季度下降0.2个百分点。
浙江工业大学经贸学院院长虞晓芬向中新网记者表示，先前为控制房地产过热，政府出手严格控制准入，这其实是违背了市场的原则，贷款也是商业银行的商业行为，现在若逐步放松限贷，是对以前矫枉过正的回归，是出于市场化原则的理性的合理的回归。
虞晓芬向中新网记者表示，现在局部地区由于房地产而出现的经济异常，引起了政府层面的高度重视。放松房贷也是为了拉动经济，带动整个产业链的发展。对于房地产和整体经济还是有积极效应的。
“四大行对于放松限贷政策的回应显示出其将根据市场发展，对房贷进行适当的调整，某种意义上也在释放一种积极的信号，其他银行也会跟进，将增强消费和投资的双重信心，释放有效需求。”虞晓芬说到。
双赢机构总经理章慧芳对此向中新网记者表示，住房牵涉到千家万户住户的利益，限购的逐步放松一定程度上打开了购房者买房的大门，但那只是一只脚踏进了可以买房的门槛。想要真正买房，限贷放松与否是关键。房贷政策最终如何调整还不明朗，但是现阶段肯定是有选择的放开，分类调整。
财政部部长楼继伟在9月21日二十国集团会议上表示，当前中国经济总体上平稳增长，经济运行保持在合理区间，1-8月就业情况良好，但同时也面临增速放缓的压力。在此情况下，中国政府的宏观经济政策将继续着眼于综合性目标，特别是保持就业增长和物价稳定，不会因为单个经济指标的变化而做大的政策调整。
房价短期不会大涨楼市或分类调整
根据国家统计局发布“2014年1-8月份房地产开发和销售情况”数据显示，自2012年4月以来，商品房待售面积已经连续29个月保持上涨。其中，与低点时(2012年3月商品房待售面积为30122万平方米)相比，最近两年多来，商品房待售面积增幅达到86.4%。
同时，截至8月底，35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。其中，温州（楼盘）新房去化周期达到47个月。
而按照正常的逻辑，库存规模维持在8-12个月的去化周期。
房地产库存已经成为市场发展缓慢的重要因素，而其所涉及的产业链也陷入发展瓶颈。库存巨大成为近期制造业衰退的重要原因，也是近期经济数据冷淡重要的原因之一。
虞晓芬对此表示，现在各地库存的真是情况比较大，及时出现限贷放松，房价不会出现大涨。放松限贷有利于提升成交量，加快去库存。
章慧芳也表示，限贷若松绑，主要是刺激买房欲望，刺激信心，把那些在观望的买房者拉进来。对于各地产开发商，现在应该主要是求生存，应该抓住利好消息，抓紧去库存。同时，应该时刻保持清醒，不能认为利好会就此存在并且延续，要认识到市场变化很大。
章慧芳也指出，房地产涉及太多产业链，库存太多行业灵活不起来，拖经济的后退太多。而限贷的关键是四大行，四大行在房贷上占比要高达90%以上，一旦四大行动了，效应还是可观的。
对于放松限贷，市场最担心的莫过于会不会再次引起房价的大涨。
章慧芳对此表示，房价还是有区域性的差别的，主要取决于各个城市的供求关系。现在不能说是触底，但已经接近底部，在底部徘徊。限贷放松后，房价波动不会很厉害，主要是刺激买房欲望，刺激信心。现在的主基调是分类调控。
章慧芳同时认为，对银行来说，银行做住房按揭也有风险，市场上其他贷款的利率相对来说还要高一些，而房地产贷款的利率一直相对稳定，也需要时间的消化和接受，真正落实下去可能也会走形。其他银行也会跟进，但也会是有区域性的调整，在大方针不变的情况下，进行一定的调整，对不同的客户也可能实行差异化贷款。
张刚在《交易时间》上也指出，房价不会出现大涨，楼市会出现一定程度上的分化，主要是指省会城市和三四线城市的分化。
推荐阅读：喜迎国庆65周年 湖城美景如画好戏连台
国庆65周年即将来临，记者从相关部门获悉，十一前夕及十一期间，我市精心准备了一系列游园观赏及文化活动，为湖城老百姓及广大游客奉上一台丰盛的节日盛宴。届时，逛菊花展、游绿博园、看精彩演出，系列看点可谓异彩纷呈。
“不用专门去哪，银川现在处处都可以赏美景啊！”近日，在采访中，一位市民这样告诉记者，如果不想去景区感受假期澎湃汹涌的人潮，那么在市内逛园赏景不失为一种悠闲自在的选择。的确如此，近日，中山公园、海宝公园中正在进行的第四届菊花艺术展，已经吸引了众多市民前来参观拍照。据了解，本届菊展将一直持续到10月中旬，在国庆期间，广大市民和游客都能在鸟语花香中尽品“满城尽带黄金甲”。从2011年开始，我市菊花艺术展已连续举办四届，与往年不同的是，本届菊花展新添了一些大型造型景观，29.81万盆200余种的菊花规模更是历年之最。广大游客现场可欣赏到“中国梦”、“鱼跃龙门”、“欢天喜地”、“感恩”、“竹简《千字文》”、“金凤起舞”、“和谐一家亲”等20余处大型立体菊花造型主题展示。除此之外，紧邻阅海湾中央商务区的银川绿博园29日也正式开门迎客，园中共规划建设60多个展园，包括阿拉伯国家展园、国际城市展园、国内城市展园、宁夏城市展园、湿地净化园、防沙示范园、都市果园等等，风格迥异，各具特色。
同样，我市今年重点打造的11个小微公园，也是“黄金周”期间不容错过的悠闲去处。今年，银川市园林局按照全市“为民办十件实事”的要求，结合旧城改造，针对老旧城区绿地分布不均、市民休闲场所缺乏的现状，在市民聚居区附近建设了水一方游园、南塘园、宝清园、福州街游园、爱伊河码头游园等11个小微公园，使广大市民出了小区即进公园，充分享受“不出城廓而获山水之怡，身居闹市而得林泉之趣”的惬意生活。
另外，记者从银川市文广局获悉，银川市文化单位将安排一系列文艺演出活动，让市民可以天天看演出、场场有惊喜。据悉，从本月29日至10月7日期间，在玉皇阁广场每天将举行社区文化联赛、银川市家庭才艺大赛总决赛、曲艺绝活大赛总决赛以及银川市星级民间文艺团队节目展演等多场特色群众文化演出活动。同时，还有西夏万达广场举办的中国好声音宁夏（银川）选拔赛，美术馆展厅的“迎国庆”宁夏老书法家书法展，都将为节日中的湖城营造浓浓的文化氛围。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
