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房地产开发投资增速连续7月下滑 房企以价换量料延续

百度新闻   2014-09-15 09:01

[摘要] 房地产开发投资增速连续7月下滑 房企以价换量料延续---8月钢材产量同比增长2.4%,环比回落1.3个百分点;水泥产量增长3.0%,回落0.5个百分点;平板玻璃产量下降3.8%,上月为增长1.8%。中原地产首席分析师张大伟认为,楼市仍处于明显调整的过程中,主要城市新房市场的巅峰期已过,大部分已进入平稳期,增长空间有限。

统计数据显示,房地产市场仍处于低迷状态。国家统计局13日公布,1-8月,房地产开发投资58975亿元,同比名义增长13.2%,增速比1-7月回落0.5个百分点,连续7个月下滑。当天公布的其他多项房地产统计数据也呈现下滑势头。分析人士表示,房地产市场仍处于深度调整之中,尽管当前大部分城市已放松楼市限购政策,房地产企业正在采取措施“以价换量”,但从整体来看,楼市反弹的动力仍不足。

楼市调整累积效应显现

房地产投资开发增速的下行意味着开发商对市场的信心继续降低。历史数据显示,这是该指标连续4个月处于15%以内的较低水平,并且持续低于同期全社会固定资产投资增速。

链家地产的分析指出,目前楼市仍处于调整态势,当前房企主要以消化存货、回笼资金为主,对新增投资较谨慎,加上银行对房地产风险的管控并未明显松动,导致房地产投资增幅继续回落。

其它多项统计指标也呈现下滑势头。1-8月,房地产开发企业土地购置面积20787万平方米,同比下降3.2%;房屋新开工面积114382万平方米,同比下降10.5%。今年以来,多个城市的土地市场陷入低迷,不少地块遭遇流标、流拍,以底价成交成为常见现象。上市房企的公告显示,今年大型房企的拿地热情明显下降,策略逐渐转向去库存。

去库存的进程并不理想。1-8月,商品房销售面积64987万平方米,同比下降8.3%。其中,住宅销售面积57094万平方米,同比下降10%。商品房销售额41661亿元,同比下降8.9%。其中,住宅销售额34314亿元,同比下降10.9%。截至8月末,商品房待售面积56160万平方米,比7月末增加930万平方米。其中,住宅待售面积增加590万平方米。

受各项数据低迷的影响,8月房地产开发景气指数为94.79,环比回落0.03点。国家统计局网站发布的《郭同欣解读8月份经济数据》文章认为,房地产市场调整的累积效应进一步显现,对相关领域生产、投资和消费的影响加大。8月钢材产量同比增长2.4%,环比回落1.3个百分点;水泥产量增长3.0%,回落0.5个百分点;平板玻璃产量下降3.8%,上月为增长1.8%。8月家用洗衣机产量同比下降7.5%,上月为增长6.2%;彩色电视机产量增长3.0%,环比回落11.2个百分点;电冰箱产量下降4.0%。限额以上单位家电类、家具类、建材类商品零售额分别增长9.7%、13.0%和12.5%,分别环比回落2.9、3.0和2.4个百分点。

房企以价换量料延续

统计数据显示,房地产开发企业的资金状况继续恶化。1-8月,房地产开发企业到位资金79062亿元,同比增长2.7%,增速比1-7月回落0.5个百分点。去年1-8,该指标为同比增长28.9%。1-8月,在房地产开发企业的具体资金来源中,定金及预收款18905亿元,同比下降10.7%;个人按揭贷款8697亿元,同比下降4.5%。

链家地产的分析指出,虽然房企已缩减投资,但由于销售下滑、国内融资较难,目前资金压力仍较大。“金九银十”是传统的销售旺季,是房企加大推盘力度、降价促销、加速去库存以回笼资金的好时机,预计未来资金紧张的房企将进一步“以价换量”。

中原地产首席分析师张大伟认为,楼市仍处于明显调整的过程中,主要城市新房市场的巅峰期已过,大部分已进入平稳期,增长空间有限。部分二三线城市楼市增长过快,需求已被透支。6、7月楼市成交量持续低迷,明显影响了开发商的定价预期,后续特别是二线城市价格下调的项目数量将明显增加。三季度楼市整体将仍处于“以价换量”的过程中,四季度部分城市楼市可能逐渐出现企稳迹象。

截至目前,仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京共7个城市未对限购政策做出调整,其余城市均已放开。分析人士表示,政策放松的心理预期将促使未来楼市出现小幅回暖,但由于整体市场供应较大,预计回暖程度有限。张大伟表示,预计本轮市场调整将延续到2015年。

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房企对资金的渴望,与金融机构对房地产融资谨慎态度正形成一场拉锯战。

“目前金九银十的去化压力很大,依靠销售快速回笼资金的难度增大,融资已经成为房企的‘救命口粮’。”某香港上市的内地房企资产管理部门人士肖华(化名)告诉《华夏时报》记者,这就是目前他所在房企的现状。

然而,记者从多家房企了解到,不少提供融资的金融机构对房企下半年的业绩依然谨慎,规避风险的情绪加大,房企的融资难度进一步提升。

对于房企、金融机构与市场正在进行的博弈,某知名房企总部的营销部门负责人李兴(化名)透露,在资金和市场的两重压力下,博弈的影响已经传导到市场销售层面。

“如果不快速地去化,销售资金难及时回笼,这影响到负债情况,但现在的问题是,房企不愿意依靠降价来完成任务,毕竟行业对市场逐渐回暖还是保持信心。”李兴分析。

偿债高峰期到来

“目前多数融资机构对下半年的市场情况仍然信心不足,为了能够顺利融资,我们在销售等方面的量化指标上,也作出了一些具体的承诺。”肖华所在的房企曾在8月跟一些融资机构谈过合作,他称,“金九银十”的销售表现是很重要的量化指标,将会影响其他贷款项目的额度、成本等。

肖华解释,同行或多或少也遇到这类的窘况。在6、7月,房地产行业的贷款相对宽松,部分贷款项目以3个月、半年为期限,有一些以每个月为单位结算,刚好集中在9月至12月需要还款。虽然上半年整体信贷环境较为平稳,但销售回款速度减慢,导致现金流紧张,到了下半年必须要解决这些问题。

“这几个月,开发商不仅需要通过销售回款,快速改善自身现金流紧缺的问题,同时也迫切需要偿还短期债务。”肖华说,几个月前的集中融资将在今年年底或者明年中旬出现偿还高峰。

公开统计数据显示,今年房企融资规模的为6月,融资总额达到735亿元,其次则是7月,融资规模为616亿元。

金融机构相关人士分析,6、7月贷款较为宽松的局面除了受到政策的影响外,部分金融机构对8月能成为楼市回暖的分界点表现出信心。

然而,在刚过去的8月,楼市成交的表现并没有达到融资机构的预期。

在一家融资机构人士黄铭(化名)看来,一些房企迫切加快销售步伐,早在8月中上旬就开始启动大力推盘的促销大战,在近一个月的时间里,效果并非十分理想。

某机构分析师分析,尽管8月取消或松绑限购城市继续增加,但对房地产市场提振作用有限,主要城市住宅用地市场受楼市下行影响低温持续,优质地块频频遇冷,预计重点城市“金九银十”或继续低位运行。

“如果9、10两个月房企销售业绩不佳,回款能力、现金流表现不太理想,那直接会考虑缩小贷款合作的规模,对于一些高杠杆运营的房企,甚至会考虑提前处理一些过往的贷款合作。”肖华从数家融资机构了解到提供融资的政策变化。

渣打银行对30家开发商进行调研显示,有87%声称较此前3个月申请银行贷款更为艰难;认为信托贷款方面获取难度增大的占比为64%。

作为房地产企业主流融资渠道之一,过去两年一直保持旺盛的房地产信托发行规模也出现缩减。

据用益信托实时统计数据显示,今年8月房地产信托发行规模仅为121.2亿元,创30个月以来新低。与7月发行规模相比,环比大幅下降了45.5%,同比则下降71%。

用益信托分析师帅国让表示,信托公司对于成立房地产信托计划越来越谨慎,房地产信托的融资规模目前处于下滑期,加上信托兑付高峰期的逐步来临以及经济机构处于调整期,预计未来房地产信托融资规模会继续下降。

据黄铭了解,市场上多处出现的房企因资金压力过大,违约风险凸显的现象有增无减,“这也加大了房企与资金方的博弈力度。”

房企资金承压增强

“急需资金‘解渴’,可现在又不敢多借钱。”面对来自资金和市场的两重压力,某中型房企项目部负责人王全(化名)如此形容目前的尴尬心态。

某机构分析认为,在前两个月企业大幅通过融资补充现金流,调整财务结构后,8月房企资金充裕度改善,加上企业下半年仍处观望状态,投资欲望不强,造成8月融资需求量不大。

王全解释,市场回暖的局面并未明朗,还无法准确判断“金九银十”等下半年传统销售旺季的效果,去化的压力很大等多种因素叠加,如果按照高周转期间的融资进度和强度,很容易会累积债务,风险会更大。

“融资成本继续攀升,也加大了房企的资金压力。”王全分析,“受到融资方对房地产项目谨慎心态影响,对项目的贷款审查资质从严处理,有些抵押项目在评估阶段就打了折扣,加大了贷款难度的同时,融资的成本也水涨船高。”

据悉,银行目前对房地产开发贷款实行总量控制,基本上不会扩大贷款规模;定向增发要求严格且审核较为复杂,公司债又有繁杂的审批程序。

渣打银行一份研究报告显示,当前银行开发贷款利率行业水平约为12.3%,较此前调研的8.7%显著上升;而信托贷款成本则更高,约为17.6%。

交通银行首席经济学家连平认为,下半年信贷总体不会收紧,会处于比较平稳的状态。然而,处于调整态势的房地产短期内并不会太乐观,而在这种情况下,商业银行从定价上来说,会有一些风险溢价。即银行可以贷款给房地产企业,但考虑到风险问题,贷款利率可能会稍微提高一些。

记者从多家大型房企了解到,由于对境内外融资环境以及内地房地产市场的前景保持谨慎,这些房企在下半年开始花费较大功夫调整负债结构。

碧桂园财务总监吴建斌在该公司的中期业绩发布会上称,鉴于公司的负债率有所上升,下半年将积极降低杠杆,使得净负债比率低于70%的安全线。因此,该集团在供股公告中表示,所融得的资金将偿还部分债务。

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