治房产中介乱象立法是必由之路

法制日报  2014-09-12 14:03

[摘要] 9月8日凌晨,兴麟、德邦房地产经纪公司涉嫌系列合同诈骗案头号犯罪嫌疑人吴秉麟及刘某、张某等10名主要犯罪嫌疑人,在北京被包头市公安局民警抓获。

9月8日凌晨,兴麟、德邦房地产经纪公司涉嫌系列合同诈骗案头号犯罪嫌疑人吴秉麟及刘某、张某等10名主要犯罪嫌疑人,在北京被包头市公安局民警抓获。

8月底以来,超过9个省区发生以吴秉麟为法定代表人的“兴麟系”房产中介公司突然关闭事件,50余城卷入“兴麟系”骗局。在经历了“病毒式”急剧扩张之后,这个曾笼罩着“中国房地产经纪机构总部”光环的中介公司,几乎在一夜间崩盘,超2亿元购房款蒸发。《法制日报》视点版9月10日、11日对此作了连续报道。

近期,多地出现“黑中介”突然关门事件。房产中介机构监管到底出现了哪些问题?如何遏制此类事件再次发生?记者与业内专家展开了对话。

记者:近期,多地出现“黑中介”突然关门事件。房产中介机构的监管问题再次引发社会关注。以关注的“兴麟系”骗局为例,这个中介公司一直被大量投诉,但仍然“席卷”了50多座城市,疯狂扩张成为吸金“黑洞”。

赵庆祥:作为业内人士,我们注意到,银川市房管局中介科掌握的相关材料证实,兴麟公司的所有店面只有一家有备案证,其他分店都是复制总公司的备案证蒙蔽购房者。这类情况并非个例,目前确实存在房地产经纪机构的分支机构备案率低的情况。

这是因为,与行政许可强制性质不同,备案为非强制性,如不与其他管理手段相结合则难以发挥作用。对没有实行网上签约的地方来说,房地产经纪机构不备案不影响从事房地产经纪业务。所以,房地产经纪机构备案率一直不高。

不备案的直接后果,是这些房地产经纪机构游离于监管体系之外,对他们的违法违规行为也难以查处。

解决备案率低的问题,一方面要创新管理手段,促使机构主动积极备案,另一方面则要通过立法,加大对不备案机构的惩处。

记者:在“兴麟系”骗局中,购房款被骗是本案焦点。按照2011年出台的《房地产经纪管理办法》规定,房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的,应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。

赵庆祥:事实上,早在2006年,住房和城乡建设部、中国人民银行联合下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房号),建立了房地产交易资金监管制度。但是,该通知为规范性文件,不具有强制性。部门联合规章《房地产经纪管理办法》也规定房地产经纪机构代收代付交易资金必须通过客户交易结算资金专用存款账户划转,并规定了对应罚则,房地产经纪机构擅自划转客户交易结算资金的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,取消网上签约资格,处以3万元罚款。

记者:按照这一规定,购房者的资金其实很难被中介机构侵吞。然而,很多地方并没有建立相应的专用账户,如“兴麟系”骗局重灾区银川市目前仍没有一家房产中介机构建立专用账户。如此看来,针对房产中介机构监管的很多措施和规定都没有落到实处。

赵庆祥:从客观方面来看,部门人手少、缺少专业管理队伍,导致管理力量薄弱。一般情况下房地产管理部门负责房地产经纪行业管理的只有几个人,情况好一点的有专门的科室,多数没有专门的科室,而面对的管理对象是数百甚至上千家门店,上万名房地产经纪从业人员。发达国家和地区一般都有专门的管理部门或者管理组织,如我国香港地区负责房地产经纪行业管理的有两个局,针对新建商品房销售代理有一手住宅物业销售监管局监管,针对二手房经纪业务有地产代理监管局监管。

从主观方面来看,一些地区尤其是二手房市场并未成为房地产市场主体地位的地区,由于房地产经纪行业并未发展壮大,房地产经纪行业存在管理缺位。

记者:早在去年5月,《法制日报》就曾报道过兴麟公司违规收取购房者的首付款挪作他用一事。银川市房屋产权交易管理中心负责人告诉记者,由于市民对兴麟房产的投诉密集,银川房管部门8月27日向银川市政府报告预警信息,并在9月3日和工商部门成立工作组,当日下午到兴麟房产公司调查,却发现兴麟房产公司“放假”,于是赶紧向公安部门报案,“但还是晚了一步”。面对中介打擦边球,监管部门似乎有些无可奈何的意味。

赵庆祥:目前我国的房地产经纪行业管理规定是《房地产经纪管理办法》,属于部门规章,法律层级较低,不能对人员资格、机构资质等行业准入问题作出规定,能规定的罚款上限也只有3万元。从地方来看,由于缺少上位法,地方在房地产经纪行业的立法也大多为地方性规章以及规范性文件。立法位阶低决定了对房地产经纪机构、房地产经纪人员的监管手段和处罚力度有限,存在查处难、取证难、处罚更难的现实问题,而且目前的相应罚则过轻,不具有震慑力。

记者:那么,我们该如何改变房屋中介行业监管的尴尬现状?

赵庆祥:要改变这一现状,必须要加强房地产经纪行业监管,一要推进行业立法,二要充实壮大监管力量,三要建立健全房地产经纪行业组织。

加强房地产经纪行业监管,立法是必由之路。回顾过去不难发现,我们也曾经搞过多次房地产经纪行业的专项整治,并且是多部门联合整治,但治理效果难以持续,根源就在于管理上无法可依,行业监管也一直没有建立起长效机制。房地产经纪行业要实现健康持续发展,必须加快立法进程,大力发展房地产经纪行业组织,健全完善社会监督机制。

推荐阅读：5000亿住宅维修基金现状：使用难监管难增值难

新华社最近一篇关于住房专项维修资金的报道引发轩然大波。据悉，目前收缴的维修资金在5000亿元左右，其中大部分处于“沉睡”状态，一部分还被个别监管部门私自用来“钱生钱”。

消息一出，引发了业界对住房维修资金安全的担忧。《每日经济新闻(微博)》记者经多路调查发现，虽然维修资金被挪用情况并不多见，但是公共停车位、电梯广告等法定应该纳入到公共部位的营业收入，却存在监管空白。此外，维修资金的投资渠道能否进一步扩大，从而更好地实现保值增值，也是目前亟待解决的问题。

业界呼吁，在原建设部和财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》正式实施6年之后，相关管理办法亟需进一步完善。

案例

代管机构“借鸡生蛋”290万维修基金定存归属成疑

近日，南京江宁恒安嘉园小区（以下简称恒安小区）的业主想使用小区专项维修资金，却发现一部分维修资金被主管部门江宁区住建局私自从活期转存为定期，并盈利293.5万元。当业主向该部门索要利息时，却被告知业主只能使用35.7万元的活期利息，没有资格使用定存。

针对业主的质疑，江宁区住建局有关负责人称，定期与活期的利差客观存在，早先确实没有向业主公布，但去年已向业主代表提供相关材料，利息一部分上缴财政，另一部分则用于办公经费的支出。

根据原建设部和财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），住宅专项维修资金的存储利息、利用住宅专项维修资金购买国债的增值等转入专项维修资金滚存使用。

“在并未向业主公开的情况下，江宁区住建局私自利用这笔资金进行营利，这种借鸡生蛋的做法涉嫌违规。”房地产行业专家张建初向《每日经济新闻》记者表示。

记者就此事采访了江宁区住建局办公室，一位负责人表示，“这个事情已经有报道，我们也进行过回应，现在不会再就此事表态。”

住建局用维修资金“钱生钱”/

近日来，南京不少小区开始将维修资金由活期转向定期，恒安小区的业主也计划将这笔资金“活转定”，从而获得更多。

公开资料显示，恒安小区始建于2005年，2006年有1088户家庭入住，共缴纳维修资金1097万元，这笔资金一直由江宁区住建局代为保管。

当业主询问这笔资金产生了多少利息时，江宁区住建局一直回避这一问题，最终经过几番交涉后，住建局回应称，小区居民拥有的活期利息仅35.7万元。

然而，小区业委会副主任李军红在为维修资金办理“活转定”时发现，早从2006年开始，江宁区住建局就已将这笔资金转为1年期定期存款。“跟业主说存的是活期，实际上住建局存了定期，产生的利息住建局得大头，业主只能得零头。”李军红表示。

李军红进一步调查发现，小区的维修资金已经产生了329万多元的利息，其中包括293.5万元1年定期利息，但是在向住建局索要这笔资金时，他被告知除了35.7万元活期利息外，余下的293.5万元业主没有资格使用。

该小区业主唐先生对《每日经济新闻》记者说，“本来就是拿我们的维修资金产生的利息，为何不给我们，作为代管部门，无权利用这笔资金私自获利。”

针对业主的质疑，江宁区住建局有关负责人称，定期与活期的利差客观存在，早先确实没有向业主公布，但去年已向业主代表提供相关材料，利息一部分上缴财政，另一部分则用于办公经费的支出。按2008年以前的地方相关规定，代管单位每年可以从增值中提取2%左右的管理费用，现在已停止提取。

“即使按‘2%’计算管理费，需要293.5万元吗？”部分小区业主质疑：代管部门以收管理费为由私自转存定期，侵犯了业主的知情权。

9月9日，《每日经济新闻》记者致电江宁区住建局物业科，该部门一位工作人员让记者先与办公室联系。办公室一位负责人对记者说，“这个事情已经有报道，我们也进行过回应，现在不会再就此事表态。”

根据原建设部和财政部2007年联合颁布的《办法》，住宅专项维修资金的存储利息、利用住宅专项维修资金购买国债的增值等转入专项维修资金滚存使用。

房地产行业专家张建初表示，“在并未向业主公开的情况下，江宁区住建局私自利用这笔资金进行营利，这种借鸡生蛋的做法涉嫌违规。”

维修资金收支不透明成诱因/

恒安小区的维修资金问题被媒体报道后引发高度关注，北京、上海、广东、河南等多地不少小区业主均对外透露，想摸清维修资金实际产生了多少困难重重。

而据原建设部和财政部颁布的《办法》，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少与专户管理银行核对一次资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布住宅专项维修资金缴存、使用、增值和结存的总额。

既然已有明文规定，为何相关职能部门却没有履行？业界猜测，这笔巨额的维修资金可能没有真的“沉睡”，而是被一些主管部门用来钱生钱，沦为某些利益部门的生财工具。

房地产行业专家李智对《每日经济新闻》记者介绍，住房维修资金虽是开发商代收的，但业主才是真正的主人。然而，维修资金业主难以使用，却为开发商、银行及有关部门带来巨额利润，“之所以造成这样的局面，主要原因是这笔数额庞大的维修资金的管理、使用不透明，财政和审计部门缺乏监督。”

南京本地一家商业银行信贷部经理陈飞对记者表示，“很多银行盯上这笔巨额的维修资金，因为对银行来说，当然欢迎活期存款，既可少付利息，又能随时调动大笔资金。其实代管单位并不糊涂，因为维修资金是各大银行争抢的对象，他们可利用手中的选择权从中渔利，有代管单位将钱存在小银行，因为相对于其他商业银行，小银行的利息和吸储返还比例较高。”

按照原建设部和财政联合颁布的《办法》，住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

但在张建初看来，维修资金处在一个监管盲区，“很多时候只会看到使用者，不见监管者，有时候监管者往往也是使用者，根本就无法监管。”

记者了解到，目前在南京有相当一部分小区并不公开维修资金的账户利息收入情况，导致业主无法监督，一定程度上给个别部门挪用维修资金带来了便利。

张建初对记者表示，恒安小区的案例只是维修资金被私自利用获利的冰山一角，“其实很多小区业主，只知道缴了维修资金，但是很少申请这笔资金，更不知道可以利用这笔资金进行投资获利。”

按照规定，公共维修资金由房管部门监管，所有权归购房人，不得挪用。维修资金专项用于保修期满后的住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新、改造。

维修资金使用应由业主决定/

对于恒安小区维修资金被违规使用的问题，江宁区住建局相关负责人回应称，存定期的利息还在业主账户上，不存在挪用。不过，对于下一步事情如何解决，该局拒绝回应。

今年7月22日，南京市住建委出台的《关于加强专项维修资金使用监管工作的实施意见（征求意见稿）》规定，对挪用住宅专项维修资金的，应当通过行政监管手段追回，并依法实施行政处罚。对物业企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，应吊销企业资质证书。

南京市主管部门虽然对维修资金的使用作出了明确规定，但是在张建初看来，上述《意见》和2007年的政策相比并没有实质性进步，“想要真正解决维修基金的猫腻，除了监管部门加大监管之外，应该将托管权下放给业主，由业主自行决定这笔资金如何利用，这样才能杜绝因监管不透明带来的一系列问题。”

《每日经济新闻》记者了解到，目前我国对维修资金的监管依据是原建设部和财政部联合分布的《办法》。但《办法》只属于部门规章，法律效力远低于由人大颁布的法律。

上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平指出，尽管《办法》只是部门规章，但约束效力并不受影响。根据上述《办法》规定,虽然江宁区住建局有可能在小区业主不知情的情况下，将活期存款转为定期存款，但定期存款产生的利息,却不太可能被挪用,因为通常维修资金的专管账户是由业委会和房管局共管,非经同意不可能被挪用。

根据《办法》规定，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门挪用住宅专项维修资金的，由上一级人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

仅从《办法》条文上看，维修基金的监管是能得到保障的。

杜跃平及华东的一些物业管理公司负责人告诉《每日经济新闻》记者，事实情况也是如此。维修基金的动用，不仅需要得到本小区三分之二以上业主同意，还需要通过监管部门的审批。维修资金被挪用的现象在行业内并不多见。

推荐阅读：农行否认取消限贷 房贷政策没有变化

日前，微信圈一篇关于农行取消限贷的文章引起了热议，为此，笔者向东莞农业银行方面核实情况，该行相关工作人员回应称目前农行的房贷政策并没有发生变化。

“农行作为人民银行下支的四大银行之一，个解除限贷政策，其他银行必将紧随其后，这也标志着房地产的春天即将到来！”的消息一出炸开了锅。

该文指出，2014年9月9日起，农行取消限贷，细则如下：凡购房者名下无贷款余额(之前所贷房款已还清)，即可享受首套房按揭政策，首付30%，贷款70%。

“目前，我们并没有收到的取消农行限贷的相关政策指示，总行没有给我们下发相关的通知。”东莞农行相关工作人员表示，针对该行的放贷情况，首套房的贷款利率在基准利率的基础上浮5%—10%，二套房的房贷利率在10%—15%之间，若客户资料齐全，手续完善，7个工作日正常放贷。

业内人士认为，今年以来，楼市成交不尽如人意，该消息的传出也是合乎情理的，亦是很多人的迫切期望。

8月，东莞市政府出台《《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》》，明确指出取消新建商品住房销售价格备案制。不过，各大银行的房贷把关还是较为严谨，并没出现明显放宽的迹象，在审批流程上稍有加速。为此，部分购房者继续持观望态度。

东莞中原市场研究总监车德锐表示，在一定程度上，新政的出台能促进东莞楼市的成交，但是楼市回暖的关键因素还是信贷是否放松。

合富辉煌市场研究经理李兴旺表示，该消息的热传可以看出信贷对楼市的影响很大，现在很多人不是没有购房的资格，而是没有购房的资本，房贷的利率门槛太高了。

推荐阅读：中国房企“拥抱”互联网金融 以期东山再起

中国房地产市场会否重回黄金时代，亦或就此跌入“破铜烂铁”时期？显然，地产商们并未坐以待毙，纷纷“拥抱”互联网金融，以期东山再起。

自从在北京、上海、广州高调推出“好房贷”产品后，马明哲旗下的平安好房11日又在沪透露，其已和绿地集团、世茂地产、越秀地产以及同策、伟业、新联康等中国国内多家房地产业大佬结成金融战略合作，日前又传恒大、招商地产也欲加入。

在此之前，这样的联手已经出现。作为传统网媒老大的房天下转型做网上售楼中介，老板莫天全首次用真金白银入股了世联地产与合富辉煌，试图用互联网金融重新定位房天下。而房企老大万科近期也动作频频，借道淘宝、腾讯尝试进入互联网金融营销。种种迹象表明，房地产拥抱互联网金融成了不争的事实。

3个多月前，平安好房上线时打出了“去中介化，零中介费”的口号，一度引起业内哗然，并很快引起市场关注。当时，中国地产大佬任志强、刘晓光等就一针见血指出，大家要关注的是平安好房在金融方面的“有所作为”。

果不其然，随后平安好房就陆续推出购房准备金理财升息产品“好房宝”，购房首付款贴息借贷产品“好房贷”。前者可以看做是投资类产品，后者则是融资类产品。此外，由其推出的100美元众筹美国房产，亦开创了海外地产众筹先河，媒体认为这是“富有冒险精神的尝试”。

事实上，从今年开始，互联网思维就和房地产“纠缠不清”，对房地产商来说，轻资产以及“运营+金融”无疑是未来的发展模式。

如今，房产金融的联盟已初见端倪，双方可谓各取所需。如万科、万达与BAT(指百度、阿里巴巴、腾讯)的结盟，无论是万科淘宝账单抵房款，还是万达的房产销售O2O，主要还是基于对渠道的利用；绿地、世茂、越秀等房企与平安好房的结盟则更多是看中平安的金融力量；而马明哲和他的好房团队狼性十足，对房地产互联网金融有志在必得的野心，甚至想利用自身优势，将房地产资产证券化。

此间分析认为，用金融作为入口也许是房地产行业的一个创新。平安好房CEO庄诺更是对媒体宣称“将用金融倒逼房产销售”。

互联网金融真能解救房地产吗？单枪匹马做大做强，还是联盟创新改变市场？一切尚有待市场检验。

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房天下讯 8月31个重点城市成交套数和成交面积同环比现分化。据房天下数据监控中心统计显示，8月31个重点城市新建商品住宅成交套数为178915套，成交面积为1909.50万㎡，环比分别上涨0.47%和0.46%；而两项成交同比均出现下跌，其中成交套数大跌27.97%。成交上涨主要集中在二三线城市。在北上广深四大城市中，仅北京保持了可喜的同环比涨幅，广州和深圳同环比一跌一涨两极分化，上海则全面下跌。

限购松绑效果有限 7成城市成交同比下滑

据房天下数据监控中心统计显示，8月31个重点城市中，成交套数环比上涨城市数量为18个，占比 58.06%，成交面积环比上涨城市有20个，占比64.52%，涨幅超过20%的城市有10个以上，昆明、北京、宁波、杭州、苏州、青岛、南京、贵阳等城市在列。其中昆明成交领涨，套数环比上涨69.56%，面积环比上涨79.55%。在一线城市中，北京最为显眼，套数涨幅位居第二，面积涨幅也占据了第三的位置。据了解，北京成交量环比上涨主要由于8月份自住型商品房和保障房的成交，其中自住型商品房成交2750套，占当月总成交量的26% 保障房成交4636套，占当月总成交量的44%。

数据来源：房天下数据监控中心 整理：房天下新房集团平台事业部

与去年同期相比，31个重点城市中，成交套数下跌城市有22个，占比70.97%，跌幅超过30%的城市有8个，广州在列，下跌33.42%。在成交面积方面，下跌城市有15个，同比上涨城市有16个，涨幅的为宁波，8月成交50.7493万㎡，上涨150.70%；跌幅的为大连，8月成交16.5001万㎡，下跌60.24%。

数据来源：房天下数据监控中心 整理：房天下新房集团平台事业部

尽管目前已有20多个城市限购松绑，但从总体数据来看，市场成效甚微，楼市下滑态势不减，不过7-8月各地楼市促销大行，短期拉动了整体成交，多个城市8月成交情况较7月明显好转。

北广深环比成交齐涨 上海掉队

在重点监控的北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、天津、武汉、重庆等九个城市中，8月成交套数和面积环比下跌的城市仅上海、成都和重庆，其余城市普遍上涨，且个别城市涨幅高达50%以上。与去年同期相比，九大城市中仅北京、杭州和武汉保持上涨，涨幅在20%以上。

数据来源：房天下数据监控中心 整理：房天下新房集团平台事业部

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值得注意的一点是，北上广深四大城市中，北京、广州和深圳成交环比纷纷上涨，其中北京成交斐然，成交套数为10483 套，环比上涨66.26%，成交面积为99.4819万㎡，上涨57.61%。而上海掉队，8月仅成交5479套，环比下跌8.52%，同比下跌21.47%。

数据来源：房天下数据监控中心 整理：房天下新房集团平台事业部

上海房天下数据监控中心分析师汤正魏表示，2014年楼市整体表现并不容乐观，且自进入7月以来，开发商推盘节奏有所放慢，这在一定程度上造成了上海7-8月的周成交量相对较低，特别是8月中上旬连续3周的成交量在13万平左右的低位徘徊。

备战金九银十 40城推新量上涨32.85%

据房天下数据监控中心监控的40个重点城市数据显示，8月40城共推出了728个新盘，环比7月548个上涨了32.85%，同比去年7月的771个下滑5.58%。推新量在20个以上的城市有15个，其中南昌新货，共推出了53个新盘。一线城市中，北上广深分别推出了21、33、16、14个新盘，除了广州，其余三大城市推新上涨。

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2014年8月40城楼盘开盘情况

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