房地产“刚需”：这完全是一个经典的谬误

第一财经日报  2014-09-12 13:55

[摘要] 在经济学语言中，刚需全称刚性需求，即对某种商品的需求受价格变动影响较小。那么，房子是“刚需”类商品吗？显然不是。

在经济学语言中，刚需全称刚性需求，即对某种商品的需求受价格变动影响较小。那么，房子是“刚需”类商品吗？显然不是。不知何时，“刚需”一词成为地产商鼓动购房者的说辞，在鼓动之下，老百姓也觉得“刚需”是支撑房价的擎天柱。想来是某个自称经济学家的家伙的“庸作”。

笔者一位就职于碧桂园的同学解释，行业从业人员说“刚需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人员没有经济学概念，不知经济学里的“刚需”为何。

但说实在话，“刚需”说法堪称流毒无穷。在经济学语言中，刚需全称刚性需求，即对某种商品的需求受价格变动影响较小。那么，房子是“刚需”类商品吗？显然不是。

一个购房者调查的反驳

也许地产商不高兴了，会说道，你到某个城市要住房，你结婚要婚房，生了孩子还得换大一点的房子，这不是刚需吗？

不是！这不过是需要，甚至不是有效需求，先简单用一个调查数据来说明。

世联地产今年3月的一项调查显示，尽管超过60%的人有改善居住环境的需求，但97%的人认为当前的房价承受起来并不容易。有需要但缺乏支付能力，这在经济学上叫无效需求。

大多数人对生活是充满美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”，但现实是残酷的。

此外，刚性需求是指对商品的价格变动不敏感，是相对于弹性需求而言的。房子显然不是。

一盒快餐因为种种因素涨价两三元，比例虽高但也可以接受，而房子涨起价来岂是区区几元了事，就连租金涨起来都很吓人。

顺便吐个槽，几年前，笔者的老房东某日不请自来，说道：“我最近买面包，从9块涨到12块了，咱们这房租是不是也该涨一涨了？”怪我们太实在，当初基于信任没有续签合约。

但经过这一涨，老先生涨出了甜头，时隔10个月，又来了，又要涨租金。人在屋檐下，一定要低头吗？不，果断搬出！结果他过了春节都没把房子租出去。

回到正题，确实遇到不少硬着头皮攒着三代的积蓄一朝堆在房子上，但没见多少瞅着房价跳涨还死命往里冲的。人不吃饭会饿死，但没见到没买房就会饿死，要知道，住房存在很多不同层次的替代物，如不同层次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集装箱等。

现实案例之反驳：价格换销量

相反，一些明智的开发商不再抱着“刚需”的死脑筋，用降价来吸引需求。

数据显示，2014年5月份万科实现销售面积122.9万平方米，销售金额145.4亿元，环比分别增长12.44%及14.04%，成为今年以来表现最突出的单月。前五个月，万科累计实现销售面积647.3万平方米，销售金额815.2亿元，也较2013年同期分别增长了7.0%和16.2%。

另外，根据德意志银行5月底对大型发展商的调研，随着推盘量的上升，各家5月份的销售业绩普遍优于4月。此外，该机构对多个一二线城市的调研也显示，个别项目通过降价10%~15%即能换来理想的去化表现。

万科副总裁毛大庆也曾私下表示，市场中90%以上的购房者对临界点特别敏感，2014年4月万科北京的万科橙项目，定价2.2万元/平方米，在市场上引起“轩然大波”，4卖光。

毛大庆还透露，万科做了个测试，一个楼盘价格卖到2.8万元~2.9万元/平方米，购房者人数立刻下降；卖到3万元/平方米，购买下降得就更明显；另一个在北京亦庄的3.6万元/平方米的项目，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了。可见市场的价格承受空间和区间是非常明确的。

这从实质上说明了房地产并不是刚需物品，只要降价让利，需求就来了，这还不够弹性吗？

被透支的“刚需”

再退一步讲，即便“刚需”是这些年来的楼市购买主力，很遗憾的是，目前已基本上被透支了。

2013年的住宅类商品房销售面积创历史新高，达11.57亿平方米。但这可能是一个历史高点，甚至是历史。

为何这么说？原因有很多，如鄂尔多斯、温州等局部性的房地产泡沫崩溃，人口老龄化以及人口红利已过拐点、美联储逐步退出货币宽松等。这些本文暂且不表，来看个直观的图。

左边这张图描述了1997年以来的高端住宅（别墅、高档公寓类）商品房销售面积变迁，2007年之前一般住宅和高端住宅销售面积趋势一致。但2008年高端住宅商品房销售面积较2007年锐降37%，远胜于一般住宅销售面积15%的降幅。

更重要的是，一般住宅销售面积2009年以来是维持增长的，而高端住宅商品房销售面积是递减的。这说明危机之后高收入阶层的房地产消费或投资减少，近几年火爆的房地产市场更多是中低收入阶层在推动（某种意义上也就是所谓的“刚需”群体），尤其是2013年房地产调控实质上的放开。

指望“刚需”来抬轿的地产商们可以醒醒了，买方透支的市场从来只有一种结果。大家都懂的。

推荐阅读：农行否认取消限贷 房贷政策没有变化

日前，微信圈一篇关于农行取消限贷的文章引起了热议，为此，笔者向东莞农业银行方面核实情况，该行相关工作人员回应称目前农行的房贷政策并没有发生变化。

“农行作为人民银行下支的四大银行之一，个解除限贷政策，其他银行必将紧随其后，这也标志着房地产的春天即将到来！”的消息一出炸开了锅。

该文指出，2014年9月9日起，农行取消限贷，细则如下：凡购房者名下无贷款余额(之前所贷房款已还清)，即可享受首套房按揭政策，首付30%，贷款70%。

“目前，我们并没有收到的取消农行限贷的相关政策指示，总行没有给我们下发相关的通知。”东莞农行相关工作人员表示，针对该行的放贷情况，首套房的贷款利率在基准利率的基础上浮5%—10%，二套房的房贷利率在10%—15%之间，若客户资料齐全，手续完善，7个工作日正常放贷。

业内人士认为，今年以来，楼市成交不尽如人意，该消息的传出也是合乎情理的，亦是很多人的迫切期望。

8月，东莞市政府出台《《关于促进房地产市场健康平稳有序发展的若干措施》》，明确指出取消新建商品住房销售价格备案制。不过，各大银行的房贷把关还是较为严谨，并没出现明显放宽的迹象，在审批流程上稍有加速。为此，部分购房者继续持观望态度。

东莞中原市场研究总监车德锐表示，在一定程度上，新政的出台能促进东莞楼市的成交，但是楼市回暖的关键因素还是信贷是否放松。

合富辉煌市场研究经理李兴旺表示，该消息的热传可以看出信贷对楼市的影响很大，现在很多人不是没有购房的资格，而是没有购房的资本，房贷的利率门槛太高了。

推荐阅读：中国房企“拥抱”互联网金融 以期东山再起

中国房地产市场会否重回黄金时代，亦或就此跌入“破铜烂铁”时期？显然，地产商们并未坐以待毙，纷纷“拥抱”互联网金融，以期东山再起。

自从在北京、上海、广州高调推出“好房贷”产品后，马明哲旗下的平安好房11日又在沪透露，其已和绿地集团、世茂地产、越秀地产以及同策、伟业、新联康等中国国内多家房地产业大佬结成金融战略合作，日前又传恒大、招商地产也欲加入。

在此之前，这样的联手已经出现。作为传统网媒老大的房天下转型做网上售楼中介，老板莫天全首次用真金白银入股了世联地产与合富辉煌，试图用互联网金融重新定位房天下。而房企老大万科近期也动作频频，借道淘宝、腾讯尝试进入互联网金融营销。种种迹象表明，房地产拥抱互联网金融成了不争的事实。

3个多月前，平安好房上线时打出了“去中介化，零中介费”的口号，一度引起业内哗然，并很快引起市场关注。当时，中国地产大佬任志强、刘晓光等就一针见血指出，大家要关注的是平安好房在金融方面的“有所作为”。

果不其然，随后平安好房就陆续推出购房准备金理财升息产品“好房宝”，购房首付款贴息借贷产品“好房贷”。前者可以看做是投资类产品，后者则是融资类产品。此外，由其推出的100美元众筹美国房产，亦开创了海外地产众筹先河，媒体认为这是“富有冒险精神的尝试”。

事实上，从今年开始，互联网思维就和房地产“纠缠不清”，对房地产商来说，轻资产以及“运营+金融”无疑是未来的发展模式。

如今，房产金融的联盟已初见端倪，双方可谓各取所需。如万科、万达与BAT(指百度、阿里巴巴、腾讯)的结盟，无论是万科淘宝账单抵房款，还是万达的房产销售O2O，主要还是基于对渠道的利用；绿地、世茂、越秀等房企与平安好房的结盟则更多是看中平安的金融力量；而马明哲和他的好房团队狼性十足，对房地产互联网金融有志在必得的野心，甚至想利用自身优势，将房地产资产证券化。

此间分析认为，用金融作为入口也许是房地产行业的一个创新。平安好房CEO庄诺更是对媒体宣称“将用金融倒逼房产销售”。

互联网金融真能解救房地产吗？单枪匹马做大做强，还是联盟创新改变市场？一切尚有待市场检验。

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房天下讯 8月31个重点城市成交套数和成交面积同环比现分化。据房天下数据监控中心统计显示，8月31个重点城市新建商品住宅成交套数为178915套，成交面积为1909.50万㎡，环比分别上涨0.47%和0.46%；而两项成交同比均出现下跌，其中成交套数大跌27.97%。成交上涨主要集中在二三线城市。在北上广深四大城市中，仅北京保持了可喜的同环比涨幅，广州和深圳同环比一跌一涨两极分化，上海则全面下跌。

限购松绑效果有限 7成城市成交同比下滑

据房天下数据监控中心统计显示，8月31个重点城市中，成交套数环比上涨城市数量为18个，占比 58.06%，成交面积环比上涨城市有20个，占比64.52%，涨幅超过20%的城市有10个以上，昆明、北京、宁波、杭州、苏州、青岛、南京、贵阳等城市在列。其中昆明成交领涨，套数环比上涨69.56%，面积环比上涨79.55%。在一线城市中，北京最为显眼，套数涨幅位居第二，面积涨幅也占据了第三的位置。据了解，北京成交量环比上涨主要由于8月份自住型商品房和保障房的成交，其中自住型商品房成交2750套，占当月总成交量的26% 保障房成交4636套，占当月总成交量的44%。

数据来源：房天下数据监控中心 整理：房天下新房集团平台事业部

与去年同期相比，31个重点城市中，成交套数下跌城市有22个，占比70.97%，跌幅超过30%的城市有8个，广州在列，下跌33.42%。在成交面积方面，下跌城市有15个，同比上涨城市有16个，涨幅的为宁波，8月成交50.7493万㎡，上涨150.70%；跌幅的为大连，8月成交16.5001万㎡，下跌60.24%。

数据来源：房天下数据监控中心 整理：房天下新房集团平台事业部

尽管目前已有20多个城市限购松绑，但从总体数据来看，市场成效甚微，楼市下滑态势不减，不过7-8月各地楼市促销大行，短期拉动了整体成交，多个城市8月成交情况较7月明显好转。

北广深环比成交齐涨 上海掉队

在重点监控的北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、天津、武汉、重庆等九个城市中，8月成交套数和面积环比下跌的城市仅上海、成都和重庆，其余城市普遍上涨，且个别城市涨幅高达50%以上。与去年同期相比，九大城市中仅北京、杭州和武汉保持上涨，涨幅在20%以上。

数据来源：房天下数据监控中心 整理：房天下新房集团平台事业部

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值得注意的一点是，北上广深四大城市中，北京、广州和深圳成交环比纷纷上涨，其中北京成交斐然，成交套数为10483 套，环比上涨66.26%，成交面积为99.4819万㎡，上涨57.61%。而上海掉队，8月仅成交5479套，环比下跌8.52%，同比下跌21.47%。

数据来源：房天下数据监控中心 整理：房天下新房集团平台事业部

上海房天下数据监控中心分析师汤正魏表示，2014年楼市整体表现并不容乐观，且自进入7月以来，开发商推盘节奏有所放慢，这在一定程度上造成了上海7-8月的周成交量相对较低，特别是8月中上旬连续3周的成交量在13万平左右的低位徘徊。

备战金九银十 40城推新量上涨32.85%

据房天下数据监控中心监控的40个重点城市数据显示，8月40城共推出了728个新盘，环比7月548个上涨了32.85%，同比去年7月的771个下滑5.58%。推新量在20个以上的城市有15个，其中南昌新货，共推出了53个新盘。一线城市中，北上广深分别推出了21、33、16、14个新盘，除了广州，其余三大城市推新上涨。

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2014年8月40城楼盘开盘情况

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