[摘要] 值得注意的是，部分楼盘主动放低姿态，采取降价入市的方式冲量，这其中，更是不乏首次开盘项目身影，天同11号项目便是如此。
本周，楼市“金九”战役正式打响，在经历大半年的低迷行情之后，房企铆足了劲儿集中推盘，以期抓住2014年也可能是最后的黄金时段，天同11号等不少项目更是主动降价谋求性价比突围，对于置业者而言，在房企的让利下，将是一个不错的入市时机。
年内一波供应来袭
由于上半年市场的冷淡表现，房企纷纷将“冲量”时间表提前，金九银十被房企赋予更大的期望，成为下半年业绩冲刺的重要窗口，在这一背景下，9月房企集中推货。亚豪机构统计数据显示，9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市销售，包括19个纯新盘及20个老项目后期，其中位于五环外的项目高达35个。9月的开盘数量有望创下今年以来的月度。
天同11号项目相关负责人表示：“我们的项目作为纯新盘项目入市，8月中旬才拿到预售证，8月30日就开盘，蓄客时间非常短，一方面是提前在金九银十市场占位，也希望赶在黄金期冲一下业绩。”
业内人士认为，造成9月楼盘扎堆入市的原因主要是市场环境和房企业绩压力两个方面，由于上半年市场成交遇冷，以往在四季度才开始发力的房企将冲刺窗口提前，从而造成集中入市；此外，从北京房地产市场发展趋势来看，未来回暖也将是一个缓慢的过程，与其坐等机遇，不如加快入市抢得先机。
多盘主动降价“示好”
由于竞争压力大，大多数即将入市项目定价策略趋向谨慎，刚需楼盘报价多在20000元/平方米上下浮动，其中，报价仅为13800元/平方米，而改善型项目报价多在30000元/平方米以上，大部分项目报价与所在区域去年同期报价持平。
值得注意的是，部分楼盘主动放低姿态，采取降价入市的方式冲量，这其中，更是不乏首次开盘项目身影，天同11号项目便是如此。
据该项目业内人士透露，此项目获得政府批复时的价格是35000元/平方米，而入市时起价则为29000元/平方米，在政府批复价上足足下调6000元/平方米。据了解，该项目还将赠送标准达4000元/平方米的精装修，折算下来，其实际入市均价仅在25000元/平方米左右。而目前天同11号所在的大兴黄村在售的公元九里均价高达40000元/平方米，而茉莉公馆、西斯莱公馆等项目的二手房价格也在27000元/平方米以上。今年4月，恒大大兴黄村镇地块楼面价更是达到29000元/平方米，对比之下，足见该项目的诚意。
购房时机来临？
“当前房企冲量心情迫切，议价空间也很大，对于购房者而言，不失为一个好的入市时机。”业内人士指出，当前楼市虽然库存量在增加，但需求量也很庞大，总体的供需关系还是紧张的。
市场反馈也表明，勇于低价入市的新盘更易受市场追捧。8月30日开盘的天同11号项目尽管只有短短半个月的蓄客期，但仍在首次开盘时取得不错的业绩。据该项目人士透露，开盘当天便吸引百余组客户到场，其中大部分不在蓄客名单之上。而现场客户也普遍反映“价格有竞争力，产品有诚意”。
“北京的房价下行空间很小，目前楼市部分区域价格已筑底，随着一批低价开盘项目的入市，成交正在逐渐走出周期性波动。”业内人士预测，预计金九银十的新房市场成交将显著回升。
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分析人士认为，定向降准以及此后推出存贷比计算口径调整、加大支农支小再贷款等一系列政策，表明相关部门对小微、三农等实体经济薄弱环节的支持可谓不遗余力，但目前实际效果可能尚未达到预期。中国证券报记者近期走访浙江、江苏、广西和云南等地了解到，实体经济融资环境已得到一定程度改善，但小微企业融资难、融资贵等问题仍较普遍。这既有商业银行出于风险控制的考虑，也有经济增速下行期间小微企业等信贷需求收缩的因素。
定向资金“去哪儿”了
在定向降准政策所释放的数千亿元资金中，到底有多少流向小微、三农等实体经济薄弱环节？
中国证券报记者调研时了解到，有不少定向降准政策所释放的资金仍在商业银行的“户头”里。广西、云南等地多位银行业内人士表示：“受制于合意贷款(即央行对商业银行信贷规模的控制，是为实现一定时期内的货币政策目标而确定的新投放贷款的限额)的安排，释放给我们的资金是不能放贷的。”业内人士称，合意贷款对地方城商行、农商行影响尤为明显，而这些银行往往是小微、三农信贷投放的“中坚力量”。
广西田东农商行相关负责人表示：“与其他地区不同，我们今年存款增长情况还不错。存贷比指标调整后，在账面上释放出不少流动性。但因为合意贷款的安排，对这些资金我们不能放也不敢放，因为要是打乱了安排好的额度和节奏，来年信贷额度就会减少。”
知情人士透露，在这种情况下，金融机构自然不能做“赔本买卖”。某些地方农信社就把账上的“闲钱”统一交给省联社，由省联社协调同业拆借、赚取利润，或是通过与其他机构合作通道业务，把资金投向房地产等领域。
一位农信社人士说：“对银行而言，虽然赚的不多，但基本等同于无风险。重要的是，每一分钱存款都要付利息，钱不‘转’起来我们怎么办？”
类似问题并非是“定向”之后才出现的。审计署此前发布的《关于2013年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》显示，中央和地方财政存量资金闲置沉淀、金融领域部分资金出现脱实向虚倾向的问题。
据宏源证券统计，审计报告有4个市本级违反合同约定将108.62亿元债务资金用于房地产开发、项目资本金或其他项目建设等。跟踪审计8家银行贷款投放情况发现有3749.88亿元贷款通过同业合作、基金理财等类信贷业务投向国家限制的地方政府融资平台公司及房地产企业；有的企业通过贷款空转套利。
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近日，中纪委发布的报告称，已有31个省级纪委完成两轮内设机构调整。对此，中央党校教授张希贤公开表示，省级纪委系统的调整意味着下一阶段将加大反腐败案件的查处力度。下一阶段地方的反腐行动将主要指向三个方面，房地产领域是其中之一。
在此轮反腐风暴中，部分依赖政府关系发展起来的中小房企在经营、业务拓展等方面均受到影响，陷入项目停工、新项目拓展遇阻等困境。
“反腐产生了较大的震慑力，已经影响到部分中小房企与相关公职部门、相关领导的关系，加上市场环境的变化，中小房企今后的日子会更艰难。”广东某地级市一位民营房企的老板崔铭(化名)向《华夏时报》记者表示。
“以前跟政府走得不近，基本没有发展机会，现在走得太近，反而会对企业造成致命的打击。”长三角地区一位民营房企副总经理李浩(化名)告诉记者。
“关系”项目遇阻
李浩所在的房企开发的中部某二线城市“工业园+商业地产”项目最近遇阻。据他介绍，项目卡在了某系统一名被调查的官员身上。
“一共有4家企业竞争这个项目，如果单纯论实力，我们就是‘胳膊拧不过大腿’，所以只好在背后多花功夫，把关系打通，之前帮我们牵线搭桥的人都是通过这位官员以及他相熟的政府朋友。”李浩说。
他坦言，不仅是这个项目，他们公司近十年以来的新项目中，九成都是通过一定的关系才能拿到。在他所熟知的房地产圈子中，大部分中小房企都通过这种方式才能获得生存、发展的机会，有些无法通过正规渠道拿到土地的企业悄无声息就拿下大量土地。
在打通关系后，李浩所在的房企已经有把握竞得这个二线城市的项目，然而，相关系统的官员因反腐产生的职位变动却令结果越来越不确定。“被调查的官员此前拍板定下的事情突然暂停，其他官员更不敢去碰。”李浩称。
“反腐对房地产的影响主要在土地上，尤其是好地段土地非常重要，容积率大小对开发商影响很大。”青岛一家小型房企负责人告诉记者。
该房企负责人称，若因政商关系获取的土地，在官员落马后，不仅项目开工受到影响，部分企业财产也会被追缴将充公没收，因此与官员关系过密的一些地产商目前人心惶惶。
深圳某房地产顾问公司人士向记者透露，有些广东本土房企涉水较深，反腐已经影响到其拿地和开工。
“有没有行贿，地产商是心知肚明的，有预见性的人会提前将旗下财产转移出去，否则出事后可能被没收。”上述顾问公司人士说。
湖南一位民营房企姜老板表示，拿地、项目立项、变更容积率方面等都存在寻租空间，1000万元拿不到的地，他动用关系花500万元就可以拿到，但如果按照正规来拍卖，土地成本肯定会比协议或定向出让要高。
姜老板坦言，“现在需要行贿的已经不是官员，而是银行。”他认为，在目前的市场行情下，资金回笼不畅对开发商才是致命的，需要与银行搞好关系。
崔铭则指出，开发商、银行、政府之间形成了房地产开发环节关键的关系网，要撬开银行的资金支持，开发商与政府的关系也是重要的突破口。
“现在政府办事更谨慎了，银行也怕出事，所以很多工作开展起来难度比较大。”他表示。
加速行业洗牌
“中小房企更依赖于政府的关系，有一些地方的国有背景房企也一样，反腐将挤压这些房企的生存空间。”某知名房企专门负责政府公关工作的管理者李深(化名)告诉记者。
事实上，随着行业分化严重，不少中小房企生存压力加剧，正遭遇“洗牌”。多家受访的房企坦言，尤其是民营的中小房企在房地产市场中竞争能力较弱，大部分甚至“连地都拿不到”。今年以来，房地产行业陷入低迷，项目集中在三四线城市及小县城的中小房企顶着回笼资金的巨大压力。
崔铭称，不少生存在夹缝中的中小房企几乎都会通过向官员行贿，才能持续获得项目、得到相关审批程序“开绿灯”、得到银行等机构资金支持，“这已经成为一种游戏规则。”
受访的中小房企人士都担心，随着反腐力度加大，房地产行业的游戏规则可能会改变，中小房企洗牌也将加速。
此前，中央巡视组在巡视的21个省份中，发现20个省份存在房地产腐败现象，占比高达95%，19名省部级官员在中央巡视组进驻后落马，其中不少高官落马与房地产业密不可分，土地领域为腐败重灾区。
万科集团董事长王石[微博]曾多次声称“不行贿是做商业的底线”，但他也坦言，因为不贿赂，万科在很多城市拿不到好地。
一位房企内部人士告诉记者，在报批报建环节，一些国土部门官员会推荐开发商找代理机构报批，再以公司咨询费名义收钱，且无发票可开。
“比如消防验收报批，开发商直接去报就过不了，官员会指定一个消防公司，由他们去报就能过，实际上，这个公司就是官员找代理人开的。”上述房企内部人士说，这种索贿的方式很隐蔽，即使官员被抓也很难查到，因为公司股东名单上不会出现官员的名字。
“在反腐风暴下，即使可以通过更隐秘的手段行贿，也会进一步增加经营成本。”李浩表示。
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