[摘要] 今年6~7月，渣打银行的分析员采访了全国6个城市的30位地产公司高管，此前这样的采访已经进行了9次。
今年6~7月，渣打银行的分析员采访了6个城市的30位地产公司高管，此前这样的采访已经进行了9次。这一次采访格外引人注意，因为他们新近公布的结论是：“我们认为此次调研结果表明，中国房地产行业艰难时期还在前方。”
近数月来，中国房地产骤然“变质”，颇让人意外。之前，人们已经看遍了各种房地产的“限制”，从户口到单价，从套数到贷款，不一而足，却仍让这个市场烧红了心。现在，人们又要接受各种“取消”了，只是这个市场似乎仍要冷下去。
8月18日，国家统计局发布7月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中，价格环比下降的城市有64个，是自2011年1月以来近43个月下降城市数量之最，创近10年环比跌幅。与此同时，各大城市库存激增，销售锐减，下行之势似无法阻挡。
渣打银行的调查与此互为印证：建筑活动在持续放缓，6城市的30家受访开发商中，表示所在城市同行的建筑活动正在放缓的开发商数量持续上升，达到24家；土地市场明显降温，30家开发商中有21家表示，未来3～6个月企业无拿地计划；住宅销售正趋恶化，即使开发商不断降价，30家受访开发商中，18家称企业所在城市同行的住宅销售已经恶化，持此观点的企业数量为自2012年初第5次调研以来的值。
这种现象背后的实质是买家的日益稀缺。有报道称，经验丰富的投资客正在寻觅新的渠道，以替代失落的房地产。他们借用李嘉诚的话“不挣最后的铜板”，以示对这个市场失去了兴趣。“早些年只要一撒网，都能挣到钱，而且还不乏大鱼，现在只剩下小鱼小虾米，再不撤，恐怕自己都被套进去。”一位炒房8年的投资客说，市场的变化令其警惕，担心在这场击鼓传花的游戏中自己成为最后的接花者。
面对当前的局面，除了华远董事长任志强和路劲董事长单伟豹外，多数房地产大佬已经对市场低头。他们认识到，傻子都能赚钱的时代已经结束，市场纵然没有崩盘危险，也必须经历一波大浪淘沙。新城发展控股高级副总裁欧阳捷甚至表示，未来5年房地产基调是“去库存”。
民生证券研究院副院长管清友在列数“中国经济存在四大隐忧”时首提即是房地产。他认为，与2008年和2011年的两次地产调整周期相比，这次的问题更加严重。因为前两次地产调整主要是受到了货币政策收紧或限购政策加码等外部因素的冲击，今年地产销售和投资的下滑是高按揭利率和高房价下的内生性收缩，因此对政策的敏感性降低。同时，对比三次放松政策，前两次均有多次降准和降息这种强刺激政策，并伴随着按揭利率的较大折扣，而今年的情况是，虽有央行的窗口指导，但银行负债成本的系统抬升增大了按揭利率的刚性，今年二季度按揭利率不降反升。另外，目前限购政策松动的城市，人均房屋保有量较高，投资属性明显，因此在房价没有可观涨幅预期下，限购放开对需求的贡献有限。
不过，开发商并未现慌张之相。毕竟他们的融资情况尚未到压力点。根据渣打银行的调查，目前开发商违约并不普遍：多数开发商表示未听闻任何同行违约事件。较之拖欠政府和信贷机构付款，开发商拖欠供应商付款的现象更为普遍。然而，这种状况还能坚持多久是个问题。因为多数受访开发商感到由两大融资来源（银行和信托）融资的难度均有所增大，而成本也在上升，潜在违约风险明显加大。
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近日，住建部发布了《住建部关于加强和改进住房公积金服务专项督查工作的通知》，明确各地目前在住房公积金服务方面还存在突出问题，决定在今年下半年对此开展专项督查工作。我国住房公积金使用率低、大量被闲置的问题一直在饱受诟病。
北京约四成公积金“沉睡”
“由于公积金缴存额度是根据收入确定的，所以收入越高缴存的越多，但高收入人群却对公积金贷款的需求相对较低。”中国社科院城市发展与环境研究所副研究员李恩平表示，而这也造成了我国住房公积金使用率低、大量被闲置的问题。此前，业内甚至有消息称，由于目前我国公积金用途受限、提取困难等因素制约，约有5600亿元的公积金处于“沉睡”状态。根据此前北京曾发布的数据显示，北京目前约有四成的公积金在“沉睡”，而5月底，湖北也曾发布的调研报告显示，湖北全省未利用的住房公积金存量达300亿元。
李恩平坦言，“公积金是职工导向的住房金融支持政策，是职工收入再分配的途径之一，以职工工资水平作为缴纳标准弱化了公积金的收入再分配作用，让真正需要公积金作为买方支持的人群享受不到充分的支持”。
账本不透明滋生管理腐败
资料显示，住建部发布的《2008年住房公积金管理情况通报》显示，当年住房公积金缴存余额超过1.2万亿余元，当年住房公积金缴存额为4469亿余元，截至2008年年末，住房公积金缴存总额为2.06万亿余元。而对于住房公积金缴存额的官方数据，2008年后就再无更新了。
李恩平表示，大笔闲置的公积金若无法保值、，滋生各级管理机关的腐败问题的可能性也增大。2006年，审计署调查发现，截至2005年底，45个城市用公积金购买的214.47亿元国债中，有28.92亿元被证券公司违规用做融资质押，有8.29亿元被证券公司出售后用于购买股票等风险投资，还有3.1亿元被证券公司挪用后无法收回。
上海房地产研究院副院长表示，公积金产权属于职工，但缴纳和使用都受到限制，各地公积金管理中心虽然只是一个“管家”，但公积金的使用情况，作为“主人”的缴纳者却并不知情。各种公积金重要相关信息的不透明已经为相关管理者创造了寻租的空间。
贷款额度松紧矛盾如何破解
日前，广州出台公积金使用新政，从8月起首次开始实施限额贷款，即8月起地方公积金中心每月只限定10亿元的公积金贷款额度，不仅当月申请者还有上月申请当月完成审批的申请者申请的额度都包括在这10亿元内，以每个家庭可申请80万元贷款计算，这一额度每月只能满足1250套购房贷款需求，但目前广州每月以公积金贷款购买的房屋超过了1.1万套，这一额度对于市场需求来说是远远不够的。
对此，亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存却坦言，虽然额度还有放开空间，但一线城市不敢轻易放开是因为贷款额度需求大的城市房价相对也高，如果放开，各地的公积金很快就会被使用一空，因此，如何适度放开又不过分遏制购房需求，确实是目前各地公积金管理部门面对的较大难题。李恩平表示，将公积金从职工导向变为以购房家庭为导向的制度，实施谁买房谁缴纳谁获得信贷支持的政策，将在一定程度上解决上述问题。
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