[摘要] 日前，中指研究院发布7月百城住宅价格指数。2014年7月份全国100个城市（新建）住宅品均价格为10835元/平方米，环比2014年6月下跌0.81%，连续第3个月下跌，跌幅扩大0.31个百分点。
日前，中指研究院发布7月百城住宅价格指数。2014年7月份100个城市（新建）住宅品均价格为10835元/平方米，环比2014年6月下跌0.81%，连续第3个月下跌，跌幅扩大0.31个百分点。
与2014年6月相比，7月价格环比上涨的城市个数较上月减少5个，其中涨幅在1%以上的有3个，较上月减少4个；7月价格环比下跌的城市数量较上月增加5个，其中跌幅在1%以上的有39个，较上月增加4个。同比来看，100个城市住宅均价与去年同月相比上涨4.72%，涨幅较上月缩小1.76个百分点，为连续第7个月缩小。
根据百城价格指数对北京、上海等十大城市的全样本调查数据显示，2014年7月十大城市住宅均价为19328元/平方米，环比2014年6月下跌0.97%，为连续第3个月下跌，且跌幅持续扩大，10个城市全部下跌。同比来看，十大城市平均价格上涨9.76%，连续第21个月上涨，涨幅缩小至10%以内，较上月缩小2.56个百分点。
根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本的调查，2014年7月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为26532元/平方米，环比2014年6月下跌0.83%，同比上涨7.23%。十大城市中，除杭州外，其他9个城市同比价格均上涨。杭州同比下跌3.94%，跌幅较上月扩大1.51个百分点。
其中深圳（楼盘）涨幅居首，同比上涨17.54%，涨幅收窄1.94个百分点，杭州自2012年12月同比连续上涨18月以来，首次下跌，跌幅为2.43%，也是本月惟一同比下跌的城市。
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“未来随着户籍人口增加，更多的人要在这里住下，这一变化将给我们开发商带来机遇，以后不再是简单的造城，不仅要让他们安居，还要让他们乐业。”在每日经济新闻报社主办的第四届中国价值地产年会上，协信控股总裁刘爱明如是说。
上述观点在整个地产行业具有一定代表性，越来越多的开发商希望通过引入以往一线城市才有的一流社会公共资源，来提升三四线项目的吸引力，进而让自己的项目在整体供应过剩的三四线城市脱颖而出。然而，这注定是大房企的游戏，对很多中小开发商而言，他们由于先天的弱势，在这场逆水行舟的竞争中已经输了半拍。
开发商既当爹又当妈
中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮指出，中国的城镇化才刚刚拉开序幕，中国仅在几个大城市做好了“脸面工程”，但三四线城市还远远谈不上现代化、国际化，也很少能扮演区域经济中心的角色。这些城市的居民，还达不到普遍富裕。
花样年董事局主席潘军指出，三四线城市房地产面临的问题是人口支撑能力不足，以及收入水平上升较慢。
鉴于此，一些具有前瞻性的开发商不仅操心业主的衣食住行和教育，还要操心业主的就业和事业，以便让自己的项目随着当地经济社会的快速发展，获取丰厚的土地增值回报。因此，他们在帮助当地产业经济发展方面，显得特别热心。
三四线城市的经济状况很大程度上取决于地方产业，房企的成功往往来源于和地方产业的结合。以福建石狮为例，自古为纺织之乡，服装、制鞋等行业品牌繁多，产值惊人。当地政府近年来的目标是实现产业升级，打造品牌，希望成为中国内地的时尚中心。发源于石狮当地的世茂集团敏锐地意识到了这一导向，投入数百亿元在石狮开发摩天城，除住宅、商业地产、酒店等基本项目之外，世茂决定在摩天城内建立一个时尚平台，通过与意大利时尚行业的企业、机构合作，将意大利的设计、创意、产业经验复制到城内。这一做法有望吸引一批石狮当地的企业主，并为当地提供一批就业岗位。
而贵州一家房地产公司负责人阚何江透露，贵州作为中国西部欠发达省份，房地产库存很大，公司决定把手头的住宅地块暂停，全力打造商业地块，绝大部分自持。
“做商业一定要符合年轻人的需求，强调一站式的全体验购物中心。我们把贵州有地区特色、民族特色的资源和元素融入到商业综合体，打造峡谷式商业，把贵州的高山、峡谷、流水全部融入到我们的商业体里面。”阚何江说。
介入地方基础设施建设
一线房企进入三四线城市，一项重要工作就是取得与当地政府的合作，从而获得稀缺的资源优势。
中交地产有限公司副总经理钟瑾透露，中交地产做的是基础投资带动土地置换，有获取资源的优势，还有政策的倾斜。公司进入的是四川巴中，地方偏僻。公司投资基础设施，同时在地方政府的支持下取得两幅地块。随着基础设施建设的成熟，中交地产开发的小区销售理想，而且快速周转能力强。
另一个案例是绿地。今年7月，绿地集团宣布组成联合体在多个城市开展地铁投资开发业务，同时在地铁上盖一类项目中占得先机。分析人士称，绿地帮助地方政府投资地铁，缓解了地方债的压力，同时赢得地铁沿线的开发权，从而在三四线城市率先赢得地铁附近的优质地块，可谓稳赚不赔。
8月，绿地与贵州政府合作，成立贵州省绿地金融资产交易中心。
此外，绿地集团还积极参与贵州国企改革，并力推贵州企业成为国资改革的排头兵，绿地计划于2014年在贵州发起成立首期50亿元的产业引导基金和国资国企改革基金，投向贵州省内国企改革。
绿地在贵州金融领域的发力，不仅将在资本层面获得，更加深了与当地政府的合作。对其在贵州广大三四线城市的房地产业务将提供有力的支持。
而对大多数的三四线中小地产商来说，要想以类似绿地、中交地产的优势资源去获得更多更好的房地产开发机会显然是非常困难的。在这样的背景下，在三四线城市发展的中小地产商的出路，也许只能是慢慢淡出这个行业。
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世事往往出人意料，自去年掀起的房企逃离三四线城市浪潮中，大量房企扎堆回归一线城市，不料今年一线城市成交集体降温，导致销售业绩不理想。与之相对，部分坚持深耕三四线城市的房企却逆市取得靓丽的业绩。
根据恒大地产实时发布的销售数据显示，公司今年前7月累计完成合约销售额801.2亿元，较去年同期增长52%，已经完成全年销售目标的72.8%。碧桂园与新城发展控股今年前7月也分别实现合同销售金额约650.3亿元与118.1亿元，达到去年销售目标的51%与50%，销售完成率均在行业中位居前列。
每次当房地产市场“由牛转熊”，三四线城市往往被认为是重灾区，一二线城市则是安全岛，但诸如恒大、碧桂园等“少数派”为何能在三四线城市发展得如鱼得水？
布局中心区域
新城控股高级副总裁欧阳捷观察到，今年龙头房企业绩出现了一个有趣的现象，以一二线城市为核心布局的中国海外发展、保利地产今年销售额几乎没有增长，但以三四线城市为主战场的恒大地产、碧桂园销售额却获得大幅增长。
“自去年起，大量房企纷纷回归一二线城市拿地，大量新增投资集中在这些区域导致短期供求关系失衡，并引发市场降温。”欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者，部分二线城市过度供应土地，像杭州等城市已经处于严重的供过于求；一线城市虽然供求关系尚算平衡，但北京受到自住房政策的冲击，上海高端住宅存量比重过高导致去化速度减缓，导致市场分化相当严重。
主流房企陆续撤离三四线城市，却为恒大地产、碧桂园这样的“坚守者”带来了机会。欧阳捷说，与一线城市大型房企云集相比，三四线城市往往是以当地小房企为主，像恒大、碧桂园这样的龙头房企要拿到地段优越的地块更具优势；此外，大型房企拥有的产品、完善的配套、低廉的成本，市场优势相当明显，所以即便三四线城市整体市场环境不好，但它们却能通过蚕食市场份额实现逆势增长。
“一线城市虽然拥有充足的需求支撑，但竞争相当激烈，很多大房企都扎堆在里面，不容易找到好的机会。”德信资本董事长陈义枫认为，与之相对，部分位于一线城市周边的卫星城，或者产业基础稳固的三线城市中心区域拥有良好的发展前景，它们能接纳从一线城市溢出的人口，从而带动当地房地产市场的发展。
事实上，无论是恒大还是碧桂园，它们在选址上均着重布局三四线城市中心区域。恒大地产相关人士告诉记者，公司在三线城市重点关注核心区域的土地，即离市政府约两公里内的地段储备拿地。碧桂园在选址上倾向于三四线城市的新中心区，以及一线城市周边拥有丰富自然环境和能够快速接驳交通路网的潜力发展区，楼盘与市区的通勤时间控制在30以内。
全产业链提升盈利空间
在三四线城市，全产业链开发模式是恒大与碧桂园获利的关键。研究中心分析师朱一鸣向记者表示，与一线城市简单的“拿地-开发”不同，恒大与碧桂园在三四线城市往往是从一级土地开发便开始介入，协助地方政府将“生地”变为“熟地”，从而降低土地成本。
以碧桂园兰州新城为例，从前期土地一级开发整理开始，填沟、换土、引水、植树等所有步骤均由碧桂园一手包办，同时担任一级土地开发商与二级房产开发商，因此土地成本非常低。朱一鸣说，恒大与碧桂园的项目售价往往较周边楼盘要低一至两成，即便遇到市场不好，也有充足的价格调整空间。
此外，对于大多数三四线城市而言，好的社会配套资源是稀缺的，全产业链开发模式赋予了恒大与碧桂园具备城市级的配套能力。朱一鸣告诉《每日经济新闻》记者，在碧桂园进入的三四线城市里，公司前期都会投入大量资金进行市政配套建设，五星级酒店、商业中心、体育园区等几乎成为每一个碧桂园楼盘的标准配置，部分项目还建造水厂等城市配套设施，它们的产品不仅价格低廉，且拥有更完善的配套，当地房企根本没有招架之力。
欧阳捷告诉记者，虽然三四线城市项目的售价普遍比较低，利润率不高，但由于恒大与碧桂园这样的龙头企业几乎是从一级土地开发到卖楼都是“一手包办”，能程度地实现成本集约化，并能在产业链上的每一个环节盈利，因此它们获得的整体利润仍然相当可观。
值得一提的是，针对三四线城市本地需求有限的弱点，恒大与碧桂园积极开拓外地客户，为项目导入化客户资源。碧桂园一位内部人士向记者表示，公司在拥有近3万人的销售团队，他们除了负责各自项目的销售，很多重点项目还会动员销售人员，通过以老带新、圈层拓客、跨区域观光等方式导入各地的客户，限度地为项目挖掘客户资源。
均衡布局分散风险
尽管全产业链开发模式让恒大与碧桂园获得骄人的业绩，但要在三四线城市持续走弱的情况下寻求持续发展，难度不言而喻。
朱一鸣向记者表示，虽然在三四线城市也有不少项目开盘热卖，但往往是首开大卖、二次正常、三次萧条，更多的情况是企业在项目开盘之初已经把周边有支付能力的客户消耗一空，后期销售软弱乏力，即便是恒大与碧桂园也难逃类似的困境。
欧阳捷告诉记者，为了抵御过度押注三四线城市所带来的不确定性，新城控股也在适度增加在一二线经济发达城市的土地储备，通过均衡区域布局分散市场风险。
事实上，恒大与碧桂园也意识到了上述风险。自去年起，恒大地产斥资超200亿元在北京、上海、广州连续拿地，至今已经实现在四大一线城市全面覆盖。碧桂园在今年3月以20.64亿元夺得广州增城区三宗住宅用地，悄然增加在一线城市的布局。
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