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评论:房价上涨大势已去 房地产调控可转向

新京报   2014-07-25 00:30

[摘要] 在3年前出台的限制购买、限制贷款的“双限”政策,出台的目的是为了防止房屋价格的过快上涨,最多只是权宜之计。

在3年前出台的限制购买、限制贷款的“双限”政策,出台的目的是为了防止房屋价格的过快上涨,只是权宜之计。现在,中国房屋价格快速上涨的背景已经没有了,权宜之计生存的背景已经消失,因此理应及时退出。

近日有报道,苏州已从7月19日起大尺度松绑限购,即90平方米以上的房源不再限购,90平方米以下的精装、酒店公寓、达二星绿建标准的房源也不再限购。据《中国证券报》统计,截至目前,已经有29个城市取消了限购。

与前些年相比,这次取消限购并没有引起市场的反对,也没有被相关部门叫停。而几年前,佛山、芜湖等地的取消限购政策,常常成为“一日游”政策。就在几个月前,有些城市放开限购,还会受到舆论的压力,如今年6月份的沈阳就是例子。而如今,中国房地产的环境已经大变了。

首先人们看到的,是社会对于房地产未来走势的判断发生了大变。中国房地产主要发展的这十几年来,尽管其间也多次出现过市场下跌,如2003年上半年、2005年一段时间、2008年下半年至2009年年初。但是,其间市场看多和看空的人仍然相当。而这次中国房地产市场的调整,看多者已经基本消失,就连坚定的看多者任志强,也只是长期看多而已。

其次是,市场走势已经出现变势的特征。根据7月初公布的中国百城房地产价格指数,在连续23个月上行之后,百城指数已经连续二个月下滑。从成交量来看,多个数据均显示,2014年上半年各月及其各周成交数据逐渐在下滑。

以上只是现象。其实导致中国房地产高速发展的内在因素也发生了变局。首先是中国经济增速放缓,而且是趋势性放缓。过去中国经济轻易就取得了8%以上甚至10%以上的超高速增长。但是,2014年季度、第二季度的GDP增速分别为7.4%、7.5%。所以,未来中国经济不会再重复过去超高速增长的态势,增速会越来越低。房地产市场所依赖的背景已经弱化。

其次,多年来促进房地产增值的人民币汇率走势产生了重大波折。从基本面来看,人民币汇率应当是长期的,目前这一基本面并没有变化。但是2014年年初,人民币汇率遇到外在因素的强大影响,趋势戛然而止且变成贬值走势。目前人民币汇率处于震荡之中。未来不可能持续多年来的那种单边的态势。而人民币,是促进中国包括房地产在内的资产增值的。人民币汇率走势的变局,让多年来房地产可以依靠的背景发生了重大变化。

很重要的是,中国房地产的外在环境也在变化。在2008年全球金融危机以后,美国和全球普遍搞了宽松货币政策。而今,美元率上升,来自美国的热钱可能会逐渐回流美国,中国资产的步伐可能放缓,房地产面临的国际环境生变。

最重要的是,在3年前出台的限制购买、限制贷款的“双限”政策,出台的目的是为了防止房屋价格的过快上涨,只是权宜之计。现在,中国房屋价格快速上涨的背景已经没有了,权宜之计已经维持了三年之久,其生存的背景已经消失,因此理应及时退出。

十几年来,中国房地产市场调控的主要目的都是为了防止房屋价格过快上涨,但是由于房地产市场所处的大环境没有变化,所以尽管调控政策也发生了作用,放缓了房地产价格上涨的势头,但是改变不了房地产价格上涨的大趋势,才被人说成“空调”。然而,目前中国房地产依存的背景环境已经彻底改变,因此调控政策的方向必须发生变化,首先是“双限”政策应当逐步取消。

推荐阅读:46个限购城超半数已调整政策:地方未受干预

昨日,海口住建局相关负责人证实,海口已于18日发文中止执行商品房限购政策,不再要求购房者提供住房套数证明。

记者同日从中原集团研究中心获悉,截至昨天,我国已有27个城市对限购政策做出不同程度的调整。

这其中,仅有呼和浩特一个城市通过官方专门发文的方式,取消楼市限购;南宁则是以区域发展规划的形式,放松楼市限购;济南、苏州和海口则是在坊间传言限购放松并在媒体予以报道后,相关政府部门以口头的形式确认。其余22个城市均是“只做不说”,在操作层面实质性取消或放松了限购政策。

多个城市为何出现如此密集统一地行动?这恐怕要从新上任的住建部部长陈政高的讲话中找答案了。

为何密集统一行动?

陈政高在其上任后的次住房城乡建设工作座谈会上,对房地产政策完善提出了三点落实意见:千方百计消化库存;进一步加强房地产结构调整;完善房地产项目周边配套设施。

“尤其是‘千方百计消化库存’的表述,无疑将成为地方政府后续调整楼市调控政策的重要依据。”同策咨询研究部总监张宏伟认为,在有城市试探性放松限购政策后,有关职能部门并未进行干预,这给其他地方政府“壮了胆”。

“在执行限购的46个城市,未来将在限购政策上出现明显的分化。”中原地产首席分析师张大伟说,首先,一线城市因为需要控制人口,而且经济对房地产的依赖度不高,预计限购政策将长期执行;其次,二线城市中,经济相对比较好的城市,比如厦门、南京、武汉等,有可能继续执行限购,但在执行层面可能部分放松;第三,二线中经济一般的城市及三线城市,可能会全面放松限购,而且会发布政策取消限购,以达到用政策本身的松绑,影响市场预期的作用。

一线城市能扛多久?

既然二、三线城市限购松绑已大势所趋,那么一线城市到底还能扛多久,自然就成了无法回避的问题。此前一直被业内认为“铁板一块”的四个一线城市,近日也陆续传出了上海、广州限购松绑的风声。虽然这个风声最终被地方政府坚决否认,但一线城市蠢蠢欲动之心可见一斑。

上周四晚间,央视财经在其官方微博中爆出,上海市黄浦、徐汇等区的房屋限购政策将会松绑,但不到半便删除该条微博。随后,上海市政府新闻发言人徐威在新闻发布会上正式辟谣称,上海一直严格执行国家的房地产政策,不存在放松限购的问题。

就在昨天,一线城市广州又传出消息,其下属的增城、从化、南沙三地陆续低调松绑限价,本地户口可买三套,但房款须一次付清;外地户口买一套房不需缴税金社保,也可一次付清买第二套房。目前两种方案均已经可操作。不过,广州国土房管局相关人士随后又回应称,对一线城市实施限购是国家调控楼市的政策,广州尚未收到任何放开限购政策的通知。

“就目前而言,上海市房管局等相关政府部门还在研究上海政策放松这一课题,至少在今年年内,上海官方既无意愿也无计划取消或大幅放松限购。”有接近上海房管部门的业内专家向记者透露,目前住建部暂不允许一线四大城市取消限购,这是当前的一条“红线”。

该专家称,今年年内上海无意取消或放松限购的这个信息,起码就是“一线城市还能扛多久”这个问题的部分答案。

限购瓦解房价几何?

对于限购的退出,房价总是一个绕不开的话题。那么,在限购松动这个大利好出台后,楼市成交量是否放大?房价是否直冲云霄?

答案似乎有些悲观。

南宁、厦门、福州、成都、昆明、温州,这些今年4-6月间限购放松的城市,房价的变化就说明了一切。根据6月份百城价格指数显示,在限购松动且发酵后,6月当月,只有厦门一个城市的房价,环比5月上涨了1.64%。南宁、福州、成都、昆明、温州这5个城市的房价则一律下跌。

而楼市的成交量也似乎没有给面子,主要城市楼市成交量仍在低位徘徊。中原监测的40个城市数据显示,7月前20天,我国新建住宅成交面积日均值较6月下降4%,除一线城市下滑幅度较为明显之外,二线城市小幅下降6%,而三四线城市则微升1%。预计7月全月新房成交量与6月持平。用一句话概括,就是既好不到哪里,也坏不到哪里。

“每个城市楼市现状不同,松绑限购后的楼市表现也会不同。”中原集团研究中心分析师说,沈阳、呼和浩特等城市,目前的库存量去化速度超过20个月,且经济、人口流入增量均在放缓,这些都导致房地产的需求基数放缓上涨,即便限购取消也不会对楼市产生明显的刺激效果。而济南、厦门这种库存情况并不严峻、房价相对坚挺的城市,一旦放开限购对楼市刺激作用或将超出预期。

“作为我们开发商来说,不希望政府的行政手段过多干预房地产市场。”一位上海本地开发商对记者说,在近十年的楼市“黄金(1305.10, 0.40, 0.03%)时代”,政府多次出台政策打压楼市,市场犹如过山车一般,屡次经历大起大落。

“撑的时候撑死,饿的时候饿死,企业发展不敢完全顺应市场。要生存,不是跟着市场走,而是跟着政府走。”这位开发商人士说,限购政策退出后,希望楼市能回归市场的自我调节,走上健康发展之路。

推荐阅读:楼市限购令逐步走入历史:各地政府或明或暗松绑

2014年上半场已收尾,各地楼市成交量低迷,库存压力递增,各地政府寄希望于“松绑”限购来“救市”,中央虽无明示废弃此前的限购令,但一直强调“系统性重构”的理念,监管层提出“分类调控”原则,强调“地方政府能够自行调控的,就不要由中央政府来调控”。如此一来,已被中央“冷落”的限购令似乎已经过时,各地政府都或明或暗在限购令松绑上做文章,试图打开令人窒息的楼市局面,新盘还在不断推出,供需市场博弈升级,下半年楼市将拐向何处?

限购令逐步走入历史

内蒙古呼和浩特市人民政府办公厅近日出台《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》。意见要求,取消商品房销售方案备案制度,居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。该文件的发布,意味着呼和浩特市成为正式发文确定放开楼市限购的城市。

而据齐鲁晚报官方微博7月9日晚发布消息称,7月10日起,济南新房与二手房限购政策将全面放开,不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着,在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。

此外,最近几天,一则厦门放宽楼市限购政策的消息也在网络上疯传,内容详细具体,称厦门岛外限购将全部解除,购买不限套数等。而在某网站房地产版块上,有厦门中介挂出了二手房出售信息,以“取消限购”的标题,吸引外地购房者的眼球。中介信誓旦旦地表示,这一消息属实。

与此同时,武汉开发商开始相互转发房管局放宽限购的会议内容截图。具体内容为:武汉市房管局表示,将放宽本地居民第三套房和外地人购买二套房有关政策;限制首套贷款利率不下浮的银行承接房贷业务;同时严禁开发商恶意降价,下浮15%将约谈、下浮20%将停止网签。

其实,早在今年上半年就已经有不少城市开始松绑楼市调控政策。杭州、南京、北海、天津、芜湖等城市均在“救市”行列。中原地产首席分析师张大伟表示,在供需关系发生逆转态势下,还将有更多城市加入“救市”行列。其中,具有人口净流出、新建区域较多、产业支撑不足等特征的城市“救市”冲动尤其明显。综合各地措施来看,目前主要“救市”手段为松绑限购,预计有30个以上城市的“限购令”可能在年内取消。

下半年量价走低预期明显

对于一直“居高不下”的楼市,这届中央政府明显的把保障房和长效机制建设作为重要的两个政策着力点。而监管层则坚持分类调控做法,并不对房地产市场进行直接干预,更倾向于采取以市场调节为主的“无为而治”方式。所以呼和浩特市政府旗帜鲜明地抛弃限购政策,一方面有自身特殊情况之外,另一方面也可以理解为国家高层态度的宽松与默许。

国家高层针对楼市调控的思路变化在2014年3月政府工作报告中已明确,报告重申中国将遏制房地产投机,提出针对不同城市情况分类调控。之后,对楼市政策进行微调的城市不断增多。据不完全统计,2014年以来,已有杭州、天津、长沙等约20个城市通过放宽落户条件、大学生购房补贴、调整公积金贷款等方式,直接或间接地实现了“宽松”。

而在北京等一线城市,限购政策依旧严格。但也并非铁板一块。堪称豪宅、一度被“限价令”卡住的北京保利海德公园项目,日前获得了预售审批,即将开盘。

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