[摘要] 6月25日，万科H 股(02202.H K )在港交所正式挂牌交易。此次上市的万科H股简称“万科企业”，股票总数为1，314，955，468股，占万科总股本的比例为11.94%。按上市首日开盘价13.66港币计算，万科H股市值约179.6亿港币。
6月25日，万科H 股(02202.H K )在港交所正式挂牌交易。此次上市的万科H股简称“万科企业”，股票总数为1，314，955，468股，占万科总股本的比例为11.94%。按上市首日开盘价13.66港币计算，万科H股市值约179.6亿港币。
转股成功使万科成为继中集集团和丽珠之后，内地第三只成功B转H股的个股。WIN D数据显示，在此次转板前，万科B是一个B股相对于A股存在溢价的股票。
针对溢价率，有分析指出，目前万科A股估值仅相当于其净资产的50%，虽然万科H股比A股溢价逾三成，但与在港上市的中资地产股领头羊中海地产相比，仍较为便宜。
国泰君安研报认为，万科估值不应低于中海，参考中海2014年PE 7倍标准，则万科合理估值为12元人民币，对应2014年PE 7倍。B转H将给公司运营带来积极影响，有望成为万科A股估值修复催化剂。此外，B转H后，万科将彻底打通香港融资通道，目前万科在香港美元债票面利率仅4.5%，大幅低于内地融资水平。
今年前5个月，商品住宅销售额同比下降10.2%。由于产品始终定位于自住需求，万科在整体成交放缓的情况下，销售仍然保持稳步增长。1-5月，万科累计实现销售金额815.2亿元，同比增长16.2%。
与B转H方案同时，万科也在尝试推出合伙人制度。目前，在集团层面，万科已启动了合伙人持股计划，自5月28日以来，代表万科1320名事业合伙人的盈安合伙连续出手增持万科股票，根据最近一次公告数据，盈安合伙所持有的万科A股股票已占万科总股本的1.92%。
万科总裁郁亮指出，无论短期还是长期，万科对行业的总体判断都是谨慎乐观。尽管行业轻松赚钱的时代已经过去，市场短期的波动在加大，但中国的城市化还远未结束，经济转型、不动产精细化才刚刚开始。
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万科企业董事长王石在6月25日的B转H股上市仪式后称，目前内地房地产市场正在调整，调整程度还不够彻底，他认为这种调整非常有必要，而且调整期可能会持续2~4年，甚至更长时间。
“万科有一个说法，就是黄金时代已经结束，现在是白银时代，所谓白银时代赚钱就不像黄金时代那么容易了。”王石说。
王石称，尽管市场步入白银时代，但房地产市场还在，只是一些过去重点发展城市，如北京、上海、广州、深圳这类城市，都在逐步向成熟的城市模式发展，这也意味着这些城市不会再有过去那样迅速的扩张。而各种城市的原有结构也需要进一步地完善配套，就像香港、东京、新加坡这样，更不要说像发达国家的那些城市。
至于中国房地产的前景，王石认为，目前的调整非常必要，如果房价一味上升，价格买了就涨反而是非常糟糕的。如果市场不进行调整，可能房地产市场的泡沫真的会破灭，如果破了，像日本这样就会非常糟糕，甚至比日本市场还麻烦。
目前看到的中国房地产市场总体是处在调整当中，实际上不仅仅是房地产，中国的整个经济都在调整，从原来的高速增长向增长放缓转型，而在这个转型中，房地产是首当其冲的，不过，王石认为，市场可以承受这种调整，并不需要在房价一有风吹草动之时，就又开始推出刺激政策，这样对市场的健康发展会更加有利。
王石同时称，此次调整周期时间并不确定，可能持续2至4年，甚至更长时间，但这是向健康的方向调整，任何调整和发展过程中，都会存在不确定性，也会面对风险，万科作为一个上市公司，也会思考如何在这个不确定性中把握好市场发展方向。
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