[摘要] 近期，楼市成交量走低，几乎已是全国现象。据某研究院监测的数据显示，在35个重点城市中，有28个城市库存在4月份出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%，35个城市的整体库存量创下了历史新高。
近期，楼市成交量走低，几乎已是现象。据某研究院监测的数据显示，在35个重点城市中，有28个城市库存在4月份出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%，35个城市的整体库存量创下了历史新高。有言论称，在这样的大环境下，无法将库存顺利转化为现金流的开发商们顿觉“压力山大”，这将有可能成为触发新一轮降价潮的原因。银川的地产在此影响下会有何种市场反应呢？
购房者观望情绪加重市场短期表现“马力不足”
在大形势的影响下，众多购房者进入了观望期。“有买房的意向，但是还想再等等，再看看，看楼市会不会有价格调整。”这是最近不少刚需者谈起买房时的说法。观望，背后的意义便是等待降价，希望买到物超所值的房子。
据银川易大融创营销策划有限公司总经理易先生分析，对于老百姓来说，最直观的优惠就是价格，但是从银川房地产市场的现状来看，商品房销售满足的大部分是自住性需求，刚需或首次改善占比，因此“泡沫”几乎不存在。此外，由于人口结构、经济发展状况等差异，虽然有些一二线城市楼市反应较为剧烈，但是综上原因，未对银川楼市造成大的影响。“就如当年一二线城市房价猛涨，‘天价’房屡见不鲜，可银川的房价却没有随之大幅上涨。从目前的情况来看，这次的一二线部分城市部分楼盘显现‘降价潮’也是同样，银川房价并无大幅波动，所谓的‘拐点’论，言过其实。”易经理分析。
但是，市场不可能一成不变。易经理表示，若整体的经济发展状况下行，房地产也不可能独善其身。“现在，范围的信贷收紧，在房地产市场都有所表现，银川虽表现不显著，但是各家银行在不同时期所表现出来的缓贷、利率上浮、首付上调等状况，均不能排除是收紧信号。因此，今年银川楼市在信贷收紧影响下，价格上涨空间相对乏力。”
据相关数据显示，银川市4月房地产交易情况量、价同比分别下降36.76%和15.74%，由此可见市场短期表现“马力不足”。对此，业内人士表示，银川房地产市场最有可能的趋势是增速会下降，预计价格会出现下行或小幅下调，但同时，因为中国大多普通家庭买了房子后一般不会抛售，因此，市场波动的影响，多是针对新开工的增量部分，而这一部分是开发商们可控的，是可以根据市场状况来调节其“推新”速度的，因此可以说，银川楼市未来的趋势整体仍然会保持正增长。
房价暴跌可能性极小让利优惠不排除将持续存在
不久前，杭州、温州等城市出现了楼盘“跳水”抛售现象，也因为此，“楼市崩盘论”随之而来。经业内人士分析，那些“跳水”的楼盘都是因为库存量实在太大，而房企的实力不足以承担，不得不以此方式来“解套”，这纯属极个别的现象，若以此来判断整体的状况，则太过片面。
易经理表示，房价暴涨暴跌，都不是成熟的市场表现，虽然老百姓希望降低房价，但是“大跳水”式的降价无疑会对经济产生重大影响，那将会引发普遍的、严重的衰退。因为房地产业和建筑业合起来的不动产业在整个产业链中的影响是非常全面的，前端的原材料，如钢材、水泥、建材，中间产品的设计、建筑工程、装修等，最后形成的商业物业和住房，比如住房交付使用会促使入住者购买家电、家具、床上用品等耐用消费品，拉动的是市场活动的方方面面，涉及很长的产业链和很大的产业群，因此房价暴跌也并无益处，也不见得会将生活“松绑”。但是，2014年房企整体面临着资金收紧态势，为了有更大的主动性应对潜在的资金与销售危机，加速周转成为房企的共识，而具体的表现就是回归理性定价。虽然银川楼市不存在房价“大跳水”，但是，不少开发商由于对市场判断较为敏锐，嗅到供需格局已经悄然生变，购房者观望情绪增多，因此房企“让利跑量”心理渐占上风。以今年五一为例，不少商家利用假期推出团购、特惠以及淘房等促销活动，以理性定价、平价跑量的方式让利客户，让购房者享受实实在在的实惠的同时，也以此来完成销售总量。
通常，房企让利有两种可能，一是为了达到预定销售目标，二是楼盘本身素质较佳，销售较佳，想要获取更好的销售业绩。“无论哪一种，回归合理的定价是关键性的因素，而让利也是回归合理定价的一种形式。”易经理表示，2014年即将过半，银川目前的各个房企都面临一定程度的销售压力，因此，从整体趋势来看，不排除后期更多房企将继续进行让利及优惠措施来扩大市场占有率。
房企要从自身发力购房者不应只以房价判受益
房地产市场已经进入下半场，这是业内人士的共识。如前几年那般房地产市场的野蛮生长已接近尾声。在这个比拼“真金白银”的时代，对房企的实力、资金、运营等方方面面都要求要十分过硬，房企的市场细分已成为常态，企业自身的发展战略应当是以精细化、专业化为主。宁夏中房实业有限公司董事长方陆也不止一次提到，企业要打造自身实力，同时也要注重市场的差异化和项目品质，才能有更高的市场占有率。
从过去的住房需求特征来看，以往出现较大的非自住性需求，投资者往往不会十分关注住房的舒适度与实用性。而现在，限购的因素加上投机型购房已无利可图，家庭的自住需求上升为主导，在商品房自住时代的住房供求关系会更加紧密，即住房的设计与需求的匹配度极为重要。住房需求者会极为关注住房的结构、品质、功能、配套服务、设施等方面，因此，房地产企业都必须专注于某个方面，才能获得更大的市场占有率，取得长足的发展。
而对于购房者来说，银川目前各种价位的房源都均匀存在，从保障房，到每平方米2500元-3800元城市副中心的部分刚需房源，再到每平方米4000多元的平价普通住宅，以及每平方米5000元-6000元的品质住宅、每平方米6500元以上的高档住宅等可以满足各种需要的人群。对于有支付能力者，要解决购房住房问题的话，现在应是一波好时机，但如果没有基本的支付能力，还是应考虑保障房。
易经理表示，房地产市场健康的发展，“让合适的人住合适的房子”这样的理念应该提倡，虽然国家对“高端住宅”有所限制，但是它的合理存在是有助于房地产向前发展的。对于购房者来说，买房带来的复合受益，现在已不仅是低房价这么简单的比较了，“就好比你只花每平方米3000元的价格，却希望享受每平方米8000元房子的品质和服务，那显然是不实际的。”真正的受益，除了合理范围内的降价，购房者还应当认识到，在现有价格的基础上，房企能提供更多的附加的软硬件增值服务，也同样是一种受益价值。因此，适时满足各类不同细分人群的购房产品需求，也是房地产市场持续健康发展的重要前提。
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