[摘要] “家家都有老人，人人都会变老”，如何给老年人提供一个健康的生活环境已成为亟待解决的问题。今年4月18日-20日，由全国房地产经理人联合会、宁夏回族自治区民政厅、宁夏上陵集团有限公司联合主办的“首届全国养老住区创新发展大会”在银川举行，来自全国的20多位业内专家，就养老住区发展战略、金融投资、创新模式
“家家都有老人，人人都会变老”，如何给老年人提供一个健康的生活环境已成为亟待解决的问题。今年4月18日-20日，由房地产经理人联合会、宁夏回族自治区民政厅、宁夏上陵集团有限公司联合主办的“首届养老住区创新发展大会”在银川举行，来自的20多位业内专家，就养老住区发展战略、金融投资、创新模式、运营管理与人才培养发表见解。
养老产业未来将出现爆发性的市场需求
我国自1999年步入人口年龄结构老龄化阶段以来，养老问题愈发凸显。第六次人口普查显示，我国大陆总人口数已达13.39亿，60岁以上人口占总人口的13.26%。2013年我国老年人口总量超过2亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿。其中80岁以上高龄老年人口目前2300万，2020年80岁以上高龄人口将达到3067万，2050年80岁以上的高龄人口将近1亿，占老年人口的1/5。
老龄工作委员会办公室阎副主任认为，现在居家养老有两个难题，一是少子化，另一个就是空巢化。目前，城乡老人超过50%的空巢化以及家庭小型化，独生子女家庭和失独等情况都意味着养老产业在未来将出现爆发性的市场需求。不少企业及机构已经预测到了这一市场趋势，开始纷纷进驻养老产业，如万科、保利、绿地等集团都在开发自己的养老住区项目；不少央企国企也以雄厚的资金实力投入到养老产业，中国石化、北京国资公司等来势汹汹；而险资机构中泰康人寿、中国人寿及合众人寿等保险纷纷启动养老产业项目。
还有一个需要关注的问题，就是失能老龄人口目前有3800万，占全部老龄人口比例的19%。失能意味着什么？意味着老年人各种疾病罹患几率大幅度上升，意味着生活半自理和完全不能自理的老年人数量大幅度上升，意味着老年人日常生活离不开人员照顾，也意味着专业化长期照料和护理服务机构建设必须加快。
据不完全统计，2013年第三季度，各地新增养老项目25个。从地区分布来看，主要集中在天津、河南、山东、广州等地；从投资规模看，不乏160亿元-200亿元的巨额投资项目。
老龄委办公室副主任吴玉韶说，随着经济社会的快速发展，数量巨大且增长迅速的老年人口的消费需求日益显现，特别是随着老年人对住宅、住区生活环境要求的不断提高，大力推进包括养老住区在内的老年宜居环境建设，提升晚年生活品质已成为广大老年人的迫切需要。
看当前也要顾长远发展养老地产任重道远
如何在宁夏推动社区养老事业规范发展，是此次创新大会讨论的重要主题。
“全经联”（全称为房地产经理人联合会）养老住区委员会顾问兼北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星女士在会上直言不讳地表示，两年前，她曾在相关主题的研究会上提出了“发展养老地产是个伪命题”的观点，而时隔两年，当全社会都在关注养老事业，当国企、央企、险资等机构都已经进驻“养老”市场时，她认为，这个问题值得重新审视。
说起房地产企业如何进入养老地产的问题，中国房地产业协会副会长兼老年住区委员会主任朱中一表示，对于房企来说，认真进行市场分析必不可少。以目前的形式来说，对养老住区以居家养老为基础、社区养老为依托的趋势要有充分的了解。此外，养老住区的建设要符合国家标准及老年人需要，设计方面要注意方便日后的运营管理，一些国标规定的设施一定要有。而投资商、开发商、运营管理商三者之间的相互协作对于发展养老住区也至关重要，它们关系到养老住区是否有完整的服务。比如是否如老人们所需，是医疗机构和养老社区相结合的，是否是旅游度假和养老社区相结合的，又或是，是否有既能满足失能老人需求又能服务健康老人的。
满足了这些条件，也只是符合了发展养老住区的一些必备环节。会上，很多专家表示，虽然这一事业给了很多企业广阔的天空和非常难得的发展机遇，但是还面临着难以突破的困境。
乌丹星提到，由于目前养老地产的发展在中国还处于初级阶段，缺失的东西还很多，缺资金、缺运营、缺盈利模式……，同时也缺灵魂，也就是养老服务工作。乌丹星说，这些问题都不是一朝一夕能解决的，就目前的状况初步预测需要经历20年才能趋于成熟。
“全经联”地产商会副会长张雪舟表示，目前国内已经存在的一些养老住区，已经能暴露出这个产业存在的问题，比如项目规模过大、产品缺乏细分；已成规模的养老地产，运营方面遇到了瓶颈；还有一些项目市场定位不准，盈利模式不清。“加之消费群体在养老观念上的固有化和传统化导致对企业及项目不信任等一系列细节问题，都让人感到发展养老地产事业的路途布满荆棘。”但也正因为此，不少从事养老地产事业的房地产业内人士，开启了养老住区的创新模式。如上海的亲和源老年公寓是会员制养老社区，以入会与购买房产相联系的方式推动整个社区发展。还有旅游度假类养老住区和养老综合体模式，分别适合隔代人一同生活及不愿远离城市生活的老年人居住，都有不少成功案例。
黄河外滩养老住宅社区率先试水宁夏养老地产
宁夏上陵实业（集团）有限公司副总经理田自名在大会上分享养老住区创新模式时说，截至2011年底，宁夏共有60周岁以上的老年人76万余人，占全区总人口的12%左右，而且这一数字每年仍在以7%-8%的速度递增，宁夏已经快速步入了老龄化时代。而作为宁夏地区养老地产的践行者，上陵集团开发了以“以房养老+公寓养老+居家养老+异地度假式养老”等模式并存的黄河外滩养老社区。
受传统养老观念的影响，相对于机构养老，居家养老更受中国老人喜爱，因此，“以房养老”将会成为大趋势。中国的“以房养老”模式，即为住房反向抵押贷款，房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，每月给房主发放固定资金。房主去世后其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其部分归抵押权人所有。这种贷款方式的特点是分期房贷，一次偿还。
而上陵集团的黄河外滩养老住宅社区实行顺按揭模式，产权归客户，每平方米售价比市场价高出1000元。多出的这部分钱由上陵集团进行再投资，获得的利润为上陵敬老养老基金会款项，由基金会每年为业主发放，凡是购买黄河外滩养老住宅的客户，不论购房面积大小，均可享受养老补贴，每月每平方米补贴养老金10元，连续补助30年。除了可获补助，黄河外滩养老住区在服务方面也引入智能化社区服务平台——恩威生活，即以星级物业、智能寻呼、体贴的家庭服务及全面的医疗保证为主的服务系统，在原有传统住宅、物业、配套等基础上植入对人的健康、医疗、人文呵护、智能服务等因素，全方位关注居住者的生活。
不少业内人士认为，宁夏地区的诸多城市都很适宜养老，而开发商们则不妨尝试多种养老住区模式，九如城养老产业集团董事长谈义良介绍，他在发展项目的过程中，发现了很多老年人离不开城市生活，因此，完全可以尝试做一些“融入型”养老住区，即在一些普通社区中，融入养老这方面的设计服务，不要让养老地产完全地脱离城市和人群。再或者可以尝试以商业综合体为蓝本打造养老综合体，小型商圈也是会被老年人所需要的。
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