[摘要] 编者按：16日，国家统计局发布一季度GDP及各行业一季度销售情况，一季度GDP同比增长7.4%，创20个季度新低；一季度商品房销售额13263亿元，下降5.2%；楼市地市出现双降，在近几年的房地产发展进程中极为特殊和少见。三四线城市房价上涨乏力，突出分类调控已成共识。
编者按：16日，国家统计局发布一季度GDP及各行业一季度销售情况，一季度GDP同比增长7.4%，创20个季度新低；一季度商品房销售额13263亿元，下降5.2%；楼市地市出现双降，在近几年的房地产发展进程中极为特殊和少见。三四线城市房价上涨乏力，突出分类调控已成共识。眼见4月已过去大半，作为2014年二季度的开局月，各地房地产市场走势似乎并不明朗，楼市成交依然萎靡不振。今天房天下邀您收看今日话题：预判二季度房地产走势——逆势上扬OR萎靡不振？
乐观派
金融机构看好中国二季度经济走势
16日公布的数据显示，2014年季度中国经济同比增长7.4%，低于上个季度的7.7%。尽管首季增长放缓，但澳新银行、联讯证券及交通银行的分析人士认为，中国经济已经回稳，第二季度有望出现回升。
中国3月份工业增加值同比增长8.8%，高于1至2月份的8.6%；社会消费品零售总额同比上升12.2%，高于1至2月份的11.8%。澳新银行中国区首席经济师刘利刚据此研判，中国经济在3月份已回稳。
“此外，港口的吞吐量数据，以及我们近期的实地考察的数据均显示，中国的贸易下跌已经见底”，刘利刚说。他表示，早前中国提出的促增长的一系列措施，包括进一步增加铁路方面的投资、加快棚户改造、为经营困难的小微企业提供税收减免等，将推动中国经济增长的动能在第二季度回升，展望未来，随着中国促增长政策的推出，以及投资活动周期性的增加，中国的增长动能将开始回升，实体经济将在第二季度出现周期性反弹。
但他同时指，周期性的经济反弹的力度，将取决于中国央行能否最终降低企业的融资成本。
联讯证券宏观及固定研究员盛旭则推断，中国实时一轮改革政策所提及的城乡土地流转以及城镇化政策已在部分地区得以实行，且已体现在价格因素上，这部分因供给释放出的需求很可能在长期成为中国经济转型阵痛期的托底力量。
“在目前这个增速下，就业和通胀的关系最为协调，故我们可以推论这一位置正是宏观经济潜在增长位”，盛旭称：“只要货币环境和外需环境维持稳定，我们总体认为，中国经济已经进入企稳的通道中。”
交通银行高级宏观分析师唐建伟同样提到，实时经济数据中已经出现了消费增速、基础设施投资、制造业投资回升等一些积极的信号，而统计数据同时显示，中国的经济结构调整和转型升级已取得初步成效，如产业结构继续得到优化、投资与消费的结构更趋合理、收入分配的结构也有所改善。
唐建伟认为，因为一季度经济增速继续下行，近期中国政府已经出台系列结合调结构和促改革的稳增长政策，政策的微调可能对二季度经济增长产生稳定作用，如果上述积极因素继续发展、共同作用，二季度中国经济增长有出现企稳回升的可能性。>>>详情
“两会”预判2014年楼市趋势二季度楼市马上好转
3月5日，据国务院总理李克强在十二届人大二次会议上所作《政府工作报告》，2014年中国国内生产总值增长7.5%左右，今年广义货币M2预期增长13％左右，居民消费价格涨幅控制在3.5%左右。同时，再次提及保障性住房工作的重要性。
那么，“两会”中观点对于2014年房地产市场来讲有哪些信号意义？2014年楼市总体上将呈现出哪些特征？
经济触底阶段，房地产市场仍将呈现“过渡期经济体”的发展特征。
从宏观经济发展的角度而言，2014年中国国内生产总值增长目标7.5%左右，意味着2014年的经济增长目标仍然不太高，宏观经济“触底”的阶段特征仍将在2014年持续，原因有两个：金融危机之后，通过4万亿投资刺激的宏观经济回升的后遗症仍会发挥其作用，宏观经济“触底”回升需要一个过程，并且会有多次触底反复的过程，当前来讲，宏观经济刚好处于金融危机之后再次“触底”的阶段特征；当前宏观经济坚持“稳中求进、改革创新”，不言而喻，其实，就是为了通过当前的改革阵痛换取未来中长期稳定发展的基础。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，在宏观经济结构改革尚未完成之前，房地产仍然会呈现出“过渡期经济体”的市场特征，市场基本面还会持续回升，这将带动整体市场成交量持续好转与价格的持续回升。
从2014年1-2月市场表现来看，受楼市政策阶段性收紧、各地因春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市“春节效应”显现，商品住宅成交量依然出现“普跌”。但是，短期内市场表现“普跌”并不是楼市基本面开始出现下行趋势的信号。
从供求关系来看，在大中城市，市场基本面仍然为供不应求，市场基本面没有改变。我们看到在大中城市，品牌开发企业春节之后积极推盘，以实现业绩的快速回升。当前，整体销售市场逐渐趋于平淡与品牌开发企业逆势而动并存。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发商定价角度来讲，2014年年初短期内价格上涨幅度不可能像2013年下半年那样火热，受到银行信贷阶段性紧缩、市场成交量“普跌”及企业销售业绩指标的影响，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为“小阳春”市场主流和趋势，今年季度总体上来讲会保持这样的趋势，但是到了第二季度甚至下半年，如果政策面没有发生变化，在政策时效性趋弱、市场基本面再度回暖、通胀预期不断加大的市场背景下，那么有可能就很难再出现“平价”的现象了，房价会走上持续上涨这样的通道。
而针对2014年年初市场发生的变化，“两会”期间官方表现相对偏中性，这和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分。根据当前官方表态及过去历史经验，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，在“双向调控”分类指导调控思路指导性，只要2014年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年的行情，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征，楼市将在2014年第二季度呈现出总体上继续回升的迹象。>>>详情
悲观派
中行预期二季度中国房地产市场或进一步降温
中新网北京3月27日电(记者 魏晞)中国银行27日发布的《2014年二季度经济金融展望报告》认为，受偏紧房地产信贷政策持续发酵的影响，二季度中国房地产市场可能进一步降温。
中行国际金融研究所撰写的这份报告指出，2014年以来，偏紧的信贷环境、高企的资金利率、人民币汇率的大幅波动、居民预期的悄然转向等因素，都加大了中国房地产市场的压力。
今年1-2月，中国房地产投资增速已经出现小幅下滑。房地产投资累计7956亿元人民币，比去年同期回落3.5个百分点。此外，商品房成交量也下滑较快，商品房累计销售面积1亿平方米，增幅比去年同期回落了49.6个百分点。中国部分城市房价开始下探，而房地产开发资金来源也增长放缓。
中行在这份季度报告中预计，今年二季度，中国房地产市场或将呈现三方面趋势。
首先，房地产投资将进一步放缓。由于今年1-2月新开工面积同比下跌27.4%，为2008年以来历史降幅，受此影响，房地产投资在二季度可能进一步下滑。但考虑到在建面积还保持较高增速，房地产投资下滑幅度可控。
其次，房地产销售继续减速。受差别化信贷政策影响，个人获得住房贷款的难度还将进一步增加，房地产销售将进一步放缓。中国三线城市房价下跌的幅度和城市数目将进一步增加。
第三，房地产市场发生大幅逆转的可能性不大。报告认为，尽管部分空置率较高的三、四线城市出现了供大于求的现象，偏紧的信贷条件更加大了这些市场泡沫破灭的风险，但这种现象是局部性的，波及面有限，区域性供求失衡矛盾有望得到缓解，银行业对首次置业、保障性住房建设等领域的信贷支持仍将保持稳定，房地产市场发生大幅逆转的可能性不大。>>>详情
2014年二季度房地产企业促销将增加
“在房价增长没有这么快的情况下，我建议地方政府考虑有条件地退出一些限购政策。”
昨天下午，广东省房协联合恒大、保利、越秀等地产公司在广州举办“2014品牌房企新闻发布会”。广东省房地产行业协会会长蔡穗声在会上表示，预计第二季度房企的促销行为将增加，而政府在房价上涨没那么快的时候应考虑退出限购政策。
2014年以来，广州楼市持续低迷，但楼市调控并未放松，业内对市场预期的判断出现分歧。今年季度，不少楼盘打折促销，其中敏捷地产更是领风气之先。敏捷地产副总裁梁锦华昨日透露:“今年一季度，我们公司推出了优惠行动，这奠定了集团持续稳定的增长。”
蔡穗声表示，2014年，房地产发展的环境从政策、金融，到供求关系、价格走势等均发生了变化。就当前信贷政策看，开发贷和住房按揭贷款仍将呈收紧态势，意味着企业须加强资金管控。从销售额与投资额的比值情况看，今年一季度该比值为1.19，处于近年来低位水平，说明企业现金流较为紧张，销售压力依然明显，预计第二季度房地产促销行为会有所增多。
“今年季度广州的调控思路相比去年第四季度有所放缓，我相信政府对于房贷的扶持政策不会改变，只要有需要，降低存款的措施就会出现，流动性还会继续得到松动。”合富辉煌首席分析师黎文江表示，“目前开发商采取首付分期、减装修等各种方式，我认为是合理的。”>>>详情
地价上涨放缓 二季度部分城市可能止涨回落
2014年季度监测结果显示，2014年季度主要监测城市地价上涨出现放缓迹象。在宏观经济下行压力下，预测二季度部分城市地价可能止涨回落。
城市地价监测项目负责人、中国土地勘测规划院地价所所长赵松昨日在此间说，今年以来主要城市地价上涨，环比增幅收窄，同比增速趋稳。一季度主要监测城市综合地价环比增速为1.89%，涨幅在7个季度后首次出现收窄，较上一季度下降了0.17个百分点。分用途看，商服、住宅地价环比增幅收窄，而工业地价增速继续低位上扬。二季度商业、住宅地价上涨态势或将进一步趋稳，工业地价将持续温和上涨；城市间分化态势更为明显，部分城市地价或将止涨回落。据新华社电>>>详情
业内点评：
房地产拖首季GDP后腿 开发商二季度或平价跑量
国家统计局昨日公布的一季度GDP显示，首季房地产数据失色，多数指标均出现下滑，其中商品房销售面积同比下降3.8%，新开工面积更同比大降25.2%。而另一方面，国土资源部前天公布，一季度重点监测城市地价较去年同期增长10.19%，显示“面粉”价格依然居高不下，“面包”价格却未见回落。
当前来讲，银行信贷紧缩已是既定的事实，已经影响到一季度整个市场成交量的表现，专家分析，就商品住宅市场而言，开发商在上半年“平价跑量，现金为王”将成趋势。
走势：二季度“平价跑量”或促房价松动
羊城晚报记者注意到，一季度，受银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，继杭州、常州、温州、北京等城市个别楼盘大幅降价逆袭之后，宁波、神木等地出现房企倒闭破产的现象。尽管部分开发企业采取比较明智的大幅降价策略“以价换量”，但是，季度整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，楼市二季度已经难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2014年第二季度的时间里，开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，坚持以现金为王，根据政策层面“阶段性”的变化特征，通过“平价跑量”回笼资金。
在张宏伟看来，大型房企开始大幅降价的行为让当前的市场态势更加明朗化。在当前的市场博弈阶段，能否真正降价到位是激活当前的楼市成交量的关键，也是缓解各个房企及当前市场库存相对较大的关键。
某大型开发商告诉记者，大型品牌房企总体仍然呈现出“犹抱琵琶半遮面”的特征，但这样的状况应该不会持续太久。从开发企业心态来讲，目前大多数开发企业已经比较现实，其对于当前期望值也明显没有之前那么高，预计二季度，大多数开发企业会采取比较现实的降价回笼资金的市场策略。
预判：定向宽松的“刺激刚需”政策或出台？
基于下滑的房地产数据，调控政策是否会有所转向？业内人士认为，短期内会采取一些定向宽松的措施，比如刺激自住型的合理市场需求入市，推进新型城镇化建设力度等等，以拉动宏观经济增长。
张宏伟分析，2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市比如一线城市、部分二线城市仍然会继续抑制投资投机需求，而对于非热点城市尤其是库存比较大的城市，比如部分二线城市、大多数三四线城市等，政策调控允许“试探性”的定向宽松政策出台，同时，通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，最终通过这样的措施达到去库存的目的，使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平。由此不排除地方性一些“微调”的定向宽松政策出台。(记者赵燕华)>>>详情
三四线城市房价上涨乏力 突出分类调控已成共识
一季度，房地产市场并不平静。来自权威部门的判断，依然是总体平稳，但楼市分化呈现延续态势，崩盘之说频频出现，限购是否取消争论不断……
种种迹象表明，房地产市场再次处于十字路口，走势牵动人心，政策备受瞩目。
楼市崩盘不成立 专家提醒风险隐忧需警惕
杭州个别楼盘降价，北京个别楼盘由非毛坯改为毛坯房出售，三四线城市库存量大，种种现象，引发社会关注。这是否意味着房地产市场拐点已现，三四线城市面临崩盘呢？
权威部门认为，这些现象还是局部，个别项目的变化，不能说明拐点已经出现。以杭州为例，去年以来，供应量特别是新区供应量很大，因此开发商采取降价促销，尽快结清尾盘。
陈飞说：“个别企业因资金链条脆弱，出现降价销售甚至出现企业破产、烂尾楼等现象，这是市场体制下行业内部调整的正常现象；房地产价格的持续高涨恰恰是房地产市场不正常的表现。”
他表示，随着《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》的出台，城市体系日趋完善，区域内部城市间一体化的进程加快，一体化、同城化趋势日益明显，都市圈内的三四线城市尚有很大的发展空间。不过，对于三四线城市存在的楼市风险，受访各方都表示，应高度警惕。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，防止土地供给过剩是下一步三四线城市需要重点防范的主要风险。她提醒，要特别注意避免在房地产投资增速规律性回落的时候，盲目的刺激，继续增加供给，这会加剧供给过剩，增加房地产泡沫风险。
限购松动有争议 突出分类调控已成共识
对于福建省出台新政策，以此松绑楼市的消息，福建省建设厅日前予以否认，称毫不知情。
一季度，由于部分城市房地产市场交易量下滑，限购政策松动甚至取消的传闻，频频出现。
据住房城乡建设部介绍，目前有49个城市实施限购政策，其中15个地级城市，34个为省会城市和计划单列市。
陈飞认为：“限购政策目前在一线城市仍然必要，对于住房库存量较大、城市人口增加缓慢的城市，可适度减少供应量，放松行政管控措施。”
张大伟认为，房地产市场已经告别了短缺，投资者也逐渐谨慎。放松限购等措施可能会短期刺激市场回暖，但也可能很快再次出现大跌。尽管限购政策是否退出有争议，但突出分类调控，已经成为共识。
陈飞说，要根据各城市住房价格中长期走势、住房保有量和人口数量变动以及城市功能实施分类调控、因城施策。对于住房供给短缺严重、住房价格持续走高的城市，坚持限购、增加住房供给。
城市地价上涨放缓
2014年季度监测结果显示，2014年季度主要监测城市地价上涨出现放缓迹象。在宏观经济下行压力下，预测二季度部分城市地价可能止涨回落。
城市地价监测项目负责人、中国土地勘测规划院地价所所长赵松，在国土资源部召开的城市地价监测结果发布会上说，由于前期连续多个季度环比上涨，本季度综合、商服、住宅地价同比增幅仍处于较高位，但涨势趋稳。从地理空间分布区看：东部地区综合地价环比、同比增长率较高；西部地区综合地价环比、同比增幅收窄；中部地区综合地价环比增速回落，同比增长率上升明显。>>>详情
预判银川楼市走向: 3月银川楼市逆势上扬 二季度市场或有惊喜表现
3月银川楼市成交2027套 环比涨49.8%
房天下数据监控中心：2014年3月，银川三区两县72个楼盘项目共成交2027套。其中，兴庆区成交275套、金凤区成交635套、西夏区成交455套、贺兰县成交409套、永宁县成交253套。相比2月成交情况（76盘成交1353套）环比涨49.8%，3月银川楼市逆转，成交量逐渐走高。
数据来源：项目提供
1-3月银川房价(数据来源：中指研究院)
从3月成交涨幅度来看，永宁县涨幅，环比涨169%，其次为西夏区环比涨104.9%，其他区域较2月成交总量均有上涨。从区域房价来看，永宁县和西夏区多数楼盘为刚需产品，市场接受度大，销量环比增高。3月银川新建住宅均价5254元/㎡，环比下降0.38%，同比涨2.5%。从整体房价来看，3月银川房价趋于平稳，涨跌幅度较小。
2014年1-3月银川楼市累计成交5021套
房天下数据监控中心显示：3月银川预计开盘项目有6个，实际开盘项目有3个，开盘率为50%。3月29日，银川西夏万达地标商务集群开盘热销超300套，销售金额达1亿。吉泰公园开盘热销65套，御景湖城开盘热销72套房源。从4月份打折优惠楼盘数量来看，4月银川有39个楼盘项目购房均有优惠。
3月银川楼市销售套数热销榜10
从3月单盘销售来，西夏万达广场位居，3月热销400套，其中包括住宅、公寓、写字楼、商铺等。位居第二的位的是城北海亮国际社区。3月份海亮国际社区热销178套，截止4月10日海亮国际社区住宅均价为4800元/㎡，其住宅产品分别为普通型住宅80-260㎡、300㎡以上豪宅、别墅等。据了解海亮国际社区6号地——海亮•格林春天4月火爆面市。银川十大销售套数第三名香树花城。香树花城自去年以来至今一直处于热销状态，2014年绿地香树花城收官之战，火力全开，房价直降1200元/平米！最后两栋宽境洋楼压轴，最给力的优惠是黄金。
随着“五一”房车博览会的来临，银川各大楼盘项目正在积极备战，而此次房博会对于购房者来说是一次出手的好机会。据去年房博会，展会期间开发商推出的产品，且有给力的购房优惠。业内人士认为，五月随着房博会的推进与开展将打破购房者静待观望的局势，五月银川楼市将来一段热潮。
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