[摘要] 编者按：2014年开年以来的房地产行业似乎不怎么太平。先是年初北京、杭州“房价崩盘”传闻争论不休。全国两会“双向调控”政策和国家城镇化规划的相继出台，给房地产行业带来几番震动。接着是一线城市降价潮、三四线城市房价贬值传闻一波未平一波又起。
编者按：2014年开年以来的房地产行业似乎不怎么太平。先是年初北京、杭州“房价崩盘”传闻争论不休。两会“双向调控”政策和国家城镇化规划的相继出台，给房地产行业带来几番震动。接着是一线城市降价潮、三四线城市房价贬值传闻一波未平一波又起。近日人民币贬值、地产融资风险加剧、债务水平上升等多重因素又让房价下跌的传闻甚嚣尘上。从多地房企“垫首付”刺激销量这一举措来看，多少能看出今年房地产行业或将面临调整。今天，房天下邀您收看今日话题：山雨欲来风满楼 楼市真相“雾里看花"！
近来，由兴润置业引发的债务危机继续发酵，引发业内对地产融资风险、房企债务危机忧虑重重。这些因素对楼市产生多重影响，用“山雨欲来风满楼”来形容现在的楼市可谓非常贴切。
因素
地产融资风险逐步显现
一个让市场忧虑的因素在于包括夹层融资业务在内的地产融资风险正在逐步显现。所谓夹层融资，是一种“假股权、真债权”模式，本质上属于曲线发放贷款。银行给中小企业提供有信用和价格优惠的1到3年期贷款，同时，安排其子公司或关联公司获得该企业一定比例的股权认购权。夹层融资对象往往是不符合“四三二”规定（即四证齐全、30%的自有资金投入、国家二级资质）的房企。
近些年来，随着银行对房地产融资的收紧，市场中出现了很多与房地产开发投资相关的理财产品、金融产品等。很多房地产公司依托自己的房地产项目，通过信托公司发行信托产品，通过信托产品进行融资。通过这些方式进行融资成本较高，一旦房价调整，销售周期拉长，对于房地产企业及相关金融机构的违约风险就会暴露。>>>详情
人民币贬值房价承压
日前，央行宣布扩大外汇市场人民币对美元汇率浮动幅度，人民币汇率波动广受关注。我国房地产业曾数次经历人民币贬值冲击，由于房地产市场总体呈现上升走势，人民币贬值的负面影响并未伤及楼市。但值得注意的是，人民币持续贬值会导致海外融资成本提高、外资炒作热情减退，这一逻辑没有改变。
当前房地产企业对资金的需求量仍较庞大，且随着在港上市房企逐渐增多，海外融资比例不断提高，人民币贬值的影响正逐渐显现。更为重要的是，在三四线城市楼市供过于求、房地产市场陷入周期性低谷之时，人民币贬值正在变成楼市的负担。有业内人士表示，如果人民币长期贬值，将加速楼市泡沫的挤出，并导致部分区域房价下跌。
债务水平上升 风险日益加剧
高额的海外融资一方面给国内房企的发展提供了资金支持，但是也进一步加剧了房企的债务风险。
“2012-2013年虽然房企销售表现良好，大量资金快速回笼，但为了填补开发投资额的缺口，融资额也迅猛增长。其中，国内贷款累计同比增长率在2013年9月达到36.1%，是除自筹资金和销售回款外房企最主要的资金来源。同时，108家沪深上市房企中有94家在2013年三季度的存货周转率小于1次，虽然略好于2012年同期的96家，但存货周转率仍然急需提高以消化存货、增强现金流。因此，住房企业居高不下的债务水平与缓慢的存货周转效率相叠加就会成倍增长企业债务违约的风险，危及企业生存发展。”中国社科院财经战略研究院报告指出。
与此同时，北京中原地产市场部研究总监张大伟也表示，2014年，虽然房企销售乐观，但一二线市场土地竞争激烈，房企拿地竞争白热化，各家企业都比往年更关注资金安全。由于美国QE已经逐渐开始退出，这将会导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。房企在海外融资的难度将大涨，而且对于国内房地产市场来说很可能也会有热钱流出国外，抛售物业。
“巨量的融资规模也将引发房企资金链紧张，甚至有可能出现违约情况。”张大伟强调。>>>详情
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