[摘要]  放在一个二十年，十年的时间段来看，房价还是在往上走。比如说伦敦，二十年前和二十年的今天还是往上走。但是在二十年当中，出现了好几次的波浪式的运动规律。
放在一个二十年，十年的时间段来看，房价还是在往上走。比如说伦敦，二十年前和二十年的今天还是往上走。但是在二十年当中，出现了好几次的波浪式的运动规律。
现在的楼市，一方面是一、二线城市的供不应求，房价居高不下，地王频出，地产商拿地的热情也很高。而截然不同的是，三、四线城市的供远远大与求，房子有时候打折都卖不出去，这也是另外一种泡沫。那么，明年的一些市场化手段能够消化这两种泡沫吗？明年的房价会怎么走？央视财经频道主持人沈竹和特约评论员大连万达集团董事长王健林、著名财经评论员刘戈共同评论。
一线城市房价，明年会涨多少？各大城市的房价将会怎么走？
王健林：一二线城市的房价至少在十年到二十年内还是会上涨
十五到二十年以后，房地产市场会萎缩。为什么？城镇化率到75%，而且从世界房地产的规律来看，这些所有的工业化国家、发达国家，都是差不多城镇化率到80%，房地产市场就开始萎缩。所以我是说，现在大规模、快周转，中国房地产目前的这种普遍模式，十五到二十年以后肯定就不行了，就萎缩了。那时候房地产行业是有的，几百年以后还会有，但是量会很小。就是正常，而且大量是二手房的交易，一手房的开发也少了。我只是说这个区域。
现代房地产公司的模式，普通就是一个叫做大规模、快周转，就是规模大，规模越做越大，一年几千万平米，一千、两千亿，甚至我们估计再过几年三、五千亿销售都会有。快周转，就是不停的拿地，不停的再买地，再投资，就是这种模式。所以我觉得这种模式，可能十五年前后，也可能快一点儿十多年，也可能慢一点儿二十年，这个模式肯定是走不通的，所以将来就是往细了来做。房地产会有，但是不会现在每一年平均城镇，十五到二十亿平米，这个量是没有了。可能那个时候城镇新开发的量，可能一亿、两亿平米，大量是存量房，所以房地产公司的数量要大幅度地削减。到那个时候，房价就有风险了，饱和以后，房价就会有风险。就会呈现出来像伦敦、美国、香港的模式，几年上去，又跌下来。可能经济好一点儿，又上去、又下来，就是波浪式的规律了，不会像现在这样持续缓慢增长。
你要这么看，放在一个二十年，十年的时间段来看，它的房价还是在往上走。比如说伦敦，二十年前和二十年的今天还是往上走。但是在二十年当中，出现了好几次的波浪式的运动规律，一下上去、下来30%，再又涨上去了，房价是跳水式的这种现象会出现。
我相信这会成为今后相当长时间里的一种规律，中国房价的一种规律。不完全是北上广深，包括像杭州，南京，就是大概中国有那么十个、八个城市，不管叫一线，还是叫二线也好，这一部分城市，可能包括成都，都会处在一个长时期的供不应求的状况，至少是十年到二十年，供不应求的这种状态，房价还会涨。如果就以这些城市来看，我自己一个判断，至少十年到二十年内还是要上涨的。
北京市民小陈七年前在北京西南片以4200元/平方米的价格买了套80平方米的经济适用房，虽然处于西南三环之内，但交通并不便捷，“别说地铁，直到现在整个小区附近只有一辆公交车经过，到最近的地铁站陶然亭站都要换乘两辆公交车。”小陈说。
七年过去了，小陈一家几乎每次出门都得坐门前的公交车到最近的交通枢纽转车，达官营或湾子是他们最常去的换乘站。除了交通设施没有跟上之外，小区绿化率低、附近没有成熟的商场、医院甚至学校都是小陈觉得生活非常不便利的地方“连不想做饭时下个馆子都没有太多的选择，当时买房时，开发商向我们承诺的逐步完善周边社区的话数年都没有实现。”小陈说。
“最重要的是，附近没有好的小学，这让我们非常担忧孩子今后的教育问题。”小陈的妻子忧心忡忡地说，他们今年刚有了自己的孩子。
像小陈这样住上了保障房却得不到完善“保障”的不在少数。业内专家认为，如果面向中低收入人群的保障性住房在交通和商业设施上配套不完善，很容易引发都市贫民窟的现象。
“贫民窟”的新标准
联合国人类居住署将贫民窟定义为：以低标准和贫穷为基本特征之高密度人口聚居区。当大量人口从农村聚集到城市时，占据了无人的空地，在上面盖住宅，并配套建起简易的市政基础设施，包括马路、下水道、供水供电线路等。
贫民窟正在迅速成为发展中国家的城市贫困的显著表现。住房所有权的安排也各有不同。在所有的贫民窟，建筑从最简易的窝棚到性的建筑一应俱全，有的房子的状况甚至好到让人惊奇。其中有不少贫民窟缺少净水、电力、卫生设施和其他基本服务。新中国成立前上海有数量众多的棚户区，污水四溢、易滋生传染病。
然而在今天的中国随着保障房建设的逐步完善，业内专家做出了相应的补充，具体而言，高密度的居住环境、周边缺乏良好的绿化设施、交通设施和社区建设，都已经成为了现阶段都市“贫民窟”的新苗头。
客观上来看，贫民窟很难根绝。有学者认为，世界上只有两类国家可以消除贫民窟，一类是经济足够发达同时社会福利足够优裕，还需要一个有如世外桃源般简单单纯的社会状况，目前只有北欧的挪威、瑞典诸国可以达到；其二便是所有权力都归政府，政府控制一切，所以贫民窟产生的一切因素都可以由政府的计划经济下的宏观调控消除掉，只需要严格控制人口流动，禁止农民进城。换句话说，共同富裕了，即不存在贫穷，共同贫穷了也无所谓贫穷。两端对照，是两种截然不同的路径依赖。
位偏质差埋下隐患
记者实地走访并从专业的房产信息网站了解到小陈住的这片小区，占地面积40000平方米，建筑面积达到230000平方米，绿化率不到25%，周围社区萧条，与其实不到600米的马连道商圈形成强烈反差。
开始有人批评开发商过于逐利，但开发商有自己的解释。一位不愿透露姓名的房地产开发商告诉记者，“现在不少开发商在项目开发过程中都得建设一定比例的保障房，保障房和商品房都是规划在同一地块的，所以不会有附近配套设施、绿化之类的差异。”
然而近期保障房质量问题频发的现实让人不得不怀疑：即使身处同一小区，开发商对保障房和商品房仍会区别对待。
2010年6月在建的北京市大兴区旧宫改造项目之一的明悦湾保障性住房小区因被查出有严重质量问题被全面停工。8月1日 北京市住建委经过全面调查后，指出质量问题主要是楼房所使用的混凝土强度不够，导致建筑物主体结构达不到安全要求。10月北京大兴区的明悦湾小区九栋保障性住房中，八栋被查出混凝土强度未达设计要求，其中六栋被勒令拆除重建，两栋加固。
记者经过实地踏访和调查，披露了同一开发商对同一小区开发的商品房和保障房分别用了不同的混凝土供货商。而同一小区的其他数栋商品房并没有检测出质量问题。一时间，保障房的质量问题成为全社会的热议焦点。
有舆情认为，位偏质差是当前不少地方建设保障房的通病，一方面，相比日进斗金的商品房，获利很少甚至会赔本的保障房很难引起一些地方政府的高度重视，不仅建设进度一拖再拖，建筑质量更是堪忧。另一方面，一些地方政府在保障房建设上只满足于解决有无的问题，并未考虑住户居住的舒适度，使得保障房的居住和生活成本比有的商品房还高，使许多好不容易中签购得保障房的中低收入家庭被迫放弃。保障房在很多地方已经成为“贫民区”的代名词。
中国人民大学公共管理学院副院长严金明在接受记者采访时表示，由于城中心很难找到土地，拆迁成本比较高，所以保障性住房很多情况都建在城外或是郊区。“基于区位的遥远，周边配套都不健全是个客观存在的情况。”
严金明认为这些情况应该在规划里有所体现，“教育、卫生、商圈等公共资源都要有所考虑。如果规划里没有或者后续跟不上，长时间下去，是不是贫民窟不好说，但是慢慢会形成所谓的穷人区和富人区。”
地方政府建设保障性住房的积极性不够被严金明认为保障房建设出现不平衡的重要原因之一“没有经济利益，政府好像也觉得没有什么好处，动力不足，积极性不高，房屋的质量问题也跟不上。要知道政府对保障房的衡量是不能从经济利益去衡量的，而是从解决民生问题上考虑的。”
严金明提出，作为政府，在配置公共资源的时候要注意均等化，“人不分穷富，只要作为公民，政府就应该提供平衡的公共资源。”
部分开发商缺乏社会责任感和公德心也是严金明重点指出的，最近频现的保障房质量问题让他感觉有的开发商的社会责任感要加强，不能过于唯利是图。
规划、配套一样也不能少
如何避免今天的保障房成为明天的贫民窟，成为各地在保障性住房规划之初就不得不考虑的问题。
在率先开展保障性住房制度探索的厦门市形成了“厦门模式”，具体做法包括：保障房与商品房的建设采取同步规划、统一布局。保障性住房按照商品房标准进行建设，包括小区绿化、空间距离和活动场所等。在保障房分配上，没有专门的“廉租房小区”或“经济适用房小区”，对房屋保障类型不做事先规定，根据住户需求灵活调节，不同收入、阶层的人群混居。
物业管理方面，厦门市的做法是由国企受政府委托来开展服务，内部有专门的监管员来监督，另外每个小区都有居委会、派出所等，实行综合治理。这样有助于避免出现贫民窟常见的脏乱差、嫖娼、赌博等各类问题。
“贫富混居”的保障房建设模式被不少城市采用。然而，收入水平相差较大的不同群体“被混居”，却很难真正融合在一起。
中国房地产学会副会长陈国强告诉记者，北京比较多的做法是商品房小区配建保障性住房，但也存在负面问题，比如一个很高端的商品房小区配建廉租房，不可能完全成为一体，贫富之间的差距对于收入较低的家庭成员包括下一代都会造成不利的影响。
有专家认为，“贫富混居”和“成片开发”均不是解决低收入群体住房保障问题的好办法，不妨考虑“小片开发、集中居住、分散布局”的思路，利用城市建设的小片余地或专门划出小片土地进行开发，限制保障房小区的建设规模；使符合条件的低收入者集中居住，但户数和人数不宜过大；在小区布局上将保障房分散到各个区域，防止同一区域密度过大。这样，既能够保障低收入群体的基本住房问题，又能防止由于低收入群体居住规模过大和过于集中而产生的社会问题爆发。
重庆市市长黄奇帆此前接受记者采访时介绍了重庆公租房的建设经验：在500平方公里的新城区建设21个人口集聚区，每个聚集区里塞一个公租房项目。公租房的人跟商品房的人住在一个大的区域里，可能是不同楼盘，但是在一个方位里，就形成了混居，不造成不同收入人群的心理落差，不形成新的城市“贫民窟”。
而且，公租住房分布在轻轨沿线或交通、环境、配套等条件较好的地区，平均容积率控制在3.8，完全参照商业楼盘的标准设计，配套有学校、医院、商场、健身等公共服务设施和场地。甚至每5户还设置一个地下停车位，并含有400元/平方米的简约装修。
陈国强认为，避免保障性住房沦为贫民区，应该从交通出行、生活配套、就业安排上进行综合考虑。保障房选址要在轨道交通或者快速交通沿线，建立和主城区的联系；生活配套包括学校、医院、休闲设施的建设；保障性住房不能只有单纯的居住功能，需要有一定的产业作为依托，就地解决部分人群的就业和收入来源的问题。
政府工作报告提出，今年将开工建设保障性住房、棚户区改造住房1000万套。这让更多中低收入人群看到了安居愿望实现的希望。但同时，实现这一目标还面临不少挑战。要让这一民心工程落到实处还有哪些瓶颈突破，1000万套保障房如何才能有“保障”？
资金短缺如何化解？
有人测算，1000万套保障房共需投资超过1万亿元，如此巨额的投资，仅仅依靠政府财政投入，难以保证工程的可持续性。
政协委员、财政部财科所所长贾康表示，保障房建设涉及资金巨大，肯定不完全依靠中央财政，要多方面筹集资金，动员民间资本共同来做。中国城建控股集团总裁于炼委员表示，保障房建设可看得见的资金来源主要有中央财政拨款、地方土地出让金净以及有限的住房公积金增值净。“其余大部分缺口需要依靠存在很大不定因素的金融及发债来完成。”
“鹊巢鸠占”现象如何防范？
保障房建成之后，能否确保已有房屋能够公平公开地配置给真正的困难户，是很多人关心的问题。毕竟，“开着奔驰住着经适房”的现象时有发生。
“如果不能把保障房分到有资格的人手中，这项民心工程不但不会成为高房价的有效抑制力量，反而会火上浇油。”谈起保证保障房的公平配售，人大代表张复明认为这是决定政府惠民政策能否真正得到落实的关键一环。他认为，目前来看，保障房的配售可以采取网上公示和社区监督的办法，使保障房的申请、审核、分配等各环节的操作置于阳光下，并制定严格的奖惩措施。从长期来看，张复明呼吁，我国应该尽早建立个人征信档案，以确保政策的实惠让中低收入群分享到，而不是变成权势人群牟利的渠道。
如何让中低收入者住上“舒心房”？
如何让中低收入者住上“放心房”、“舒心房”，如何不让保障房成为“城市贫民窟”？也是这项工程面临的考验。贾康表示，保障房建设不能大面积集中连片，应该和其他社区进行搭配，采取“插花式”建设。顾云昌认为，从社会学上角度讲，在专门的一个地区集中建设保障性住房，容易形成国外常见的“贫民窟”，影响社会和谐。“政府可以要求开发商在商品房里配建一定比例的保障房，并给予其一定的政策优惠，这样可以保证保障房的区位、交通等相关配套设施达到标准。”
近日，首富王健林先生宣称我们现在建的保障房在十年二十年后很快变成贫民窟。现在的楼市，一方面是一、二线城市的供不应求，房价居高不下，地王频出，地产商拿地的热情也很高。而截然不同的是，三、四线城市的供远远大与求，房子有时候打折都卖不出去，这也是另外一种泡沫。
大连万达集团董事长王健林表示，现在我们建的大量保障房小区在十年、二十年以后很可能会成为未来的贫民窟。他说，政府因为财力所限，一定是把配套最差，道路最远，土地的地方去建大量保障房。而配建，这个地要能卖得出去，一定是要过得去，至少道路要通了，水、电、煤气要通了，才能形成市场上的土地。那么这种来建配套保障房，保障房也不会太差。所以现在大量建保障房小区，十年、二十年以后，很可能相当一部分会成为未来的贫民窟。
对于这一点，小编不禁哀叹，首富应该听说过不食肉糜的故事吧。晋惠帝执政时期，有一年发生饥荒，百姓没有粮食吃，只有挖草根，食观音土，许多百姓因此活活饿死。晋惠帝听完了大臣的奏报后，大为不解。“善良”的晋惠帝很想为他的子民做点事情，经过冥思苦想后终于悟出了一个“解决方案”曰：“百姓无栗米充饥，何不食肉糜？”
现在的首富问了中低收入者和当年晋惠帝一样的问题。首富大概不知道收入房价比吧，根据国家统计局发布的数据，2012年这个比例北京是13.3，深圳是12.9，杭州是12.2。所以，首富请听听屌丝的辛酸吧。人艰不拆啊。
所以，白天不懂夜的黑，首富不懂我伤悲。
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