[摘要] 买房子是大多数购房者一生中的一件大事，那么在购房时可能会遇到的诸多问题应该如何解决呢？怎么申请住房贷款，怎么申请房补，第一套房购买时有哪些需要注意的问题，异地买房又有什么需要注意的问题，小编针对这些问题来为您整理一些购房知识。
编者按:买房子是大多数购房者一生中的一件大事，那么在购房时可能会遇到的诸多问题应该如何解决呢？怎么申请住房贷款，怎么申请房补，套房购买时有哪些需要注意的问题，异地买房又有什么需要注意的问题，小编针对这些问题来为您整理一些购房知识。
一问购房者怎么申请个人房贷
购房者在购房的时候怎么申请个人房贷呢？一般人认为申请贷款很简单，不就是缺多少钱贷多少钱吗？其实不然，因为贷款即是借款，借款是要还的，要还就必须考虑是否还得起，也就是通常所说的还款能力。还款能力取决于家庭经济收入和各种必需的支出的多少。还款能力确定后，还要根据银行提供的《个人住房贷款月均还款额表》确定何时还清，也就是通常所说的贷款期限。
1、借款额。它等于购房总价款减去首付款。这里涉及到购房总价款和首付款两个因素：
（1）购房总价款。它通常是指买受人购买房屋按房屋买卖合同约定应支付给出卖人的价款。
（2）首付款。它通常是购房人的家庭经济收入的一部分。购房人不能以节余的所有家庭经济收入作为首付款。因为购房人购房后还需要支付许多刚性费用，如住房装修、孩子上大学、家庭保险等等。因此，购房人应根据自身的实际情况确定首付款，不要怕贷款多而多付利息，要知道一旦住房装修等需要用钱而又没钱仍然需要贷款时，那时再申请相应用途的贷款，贷款利率要比个人住房贷款利率高套一档，要负担的利息就更多了，并且贷款期限又比个人住房贷款短（按现行规定住房装修贷款最长5年，个人住房贷款最长30年），还可能引起还款能力不足等问题。
2、还款能力。它通常是购房人的月家庭经济收入扣除各种月必须支出等后的节余的一部分。这里牵涉到以下三个因素：
（1）月家庭经济收入。它通常是购房人全家能够按月计算的各种收入，一般是指能够按月取得的薪金收入、存本取息的利息收入、店租收入、投资收入等。在考虑这些收入时，还应与贷款期限结合起来，如果上述某项收入期限短于贷款期限，一般不要当做收入考虑，否则，可能造成将来经济上的拮据。假设将来经济很宽裕，又没有好的投资品种可供选择的情况下，你可以向银行申请提前还款。简单地说，在估计收入时，应从保守、谨慎的角度出发。
（2）月必须支出。它通常是购房人全家在当月必须支付和预留的各种费用，一般是指当月必须支付的伙食费、水电费、邮电费、煤气费、交通费、有线电视费、书报费、赡养老人费等，以及每月需预留的耐用消费品重新添置费、子女就学费、家庭保险费、医疗费等。
（3）偶然支出。它通常是指购房人事先不知道但又必须支付的各种费用。如亲戚朋友之间的婚、丧费用等。这些费用可以根据自身的社会关系及以往的实际支出数和当前的支出水准等因素来确定。
以上三个因素确定后，还款能力即等于月家庭经济收入扣除月必需支出和偶然支出后的差额，差额如为负数表明没有还款能力，如为正数表明有，正数越大表明还款能力越强，购房人申请的贷款期限就可以短一些。
3、贷款期限。它是指从银行借到钱之日起至还清全部贷款本息之日止的期间。一般可以通过上面计算确定的借款额和还款能力套用银行提供的《个人住房贷款月均还款额表》来确定。具体做法是：
（1）计算试套年限。试套年限＝贷款额÷（还款能力×12）；
（2）用从试套年限起以后年份每万元贷款的月均还款额乘以贷款额求出所申请贷款的月均还款额；
（3）用求出所申请贷款的月均还款额与还款能力对比，如果前者大于后者，需重复第二步骤，求出递增年份所申请贷款的月均还款额与还款能力再次对比，直至前者小于后者为止，该年份即是你所要确定的贷款期限。
二问异地户口买房贷款如何办理
正常的银行流水，至少要一年时间；缴税证明，需要13个月以上；外地人在当地也需缴纳满一年的社保。最重要的是有稳定的工作以及收入证明，证明自己的还款能力。
所以说，从贷款条件上来看，外地户口和本地购房者是没有差别的。如果外地人想在当中按揭买房，只需安心工作，有经济能力的时候就可以向银行进行申请了。
目前的购房贷款分为公积金贷款、商业贷款和组合贷款（公积金贷款和商业贷款）三种形式。由于外地人无法交纳住房公积金，所以在购房只能采取商业贷款的方式。
据深发展银行个人信贷中心经理介绍，异地户口买房贷款时，需提供本地暂住证，并要求有本地担保，外地人办理贷款的首付成数较高，一般在30％以上。
异地置业应注意什么？
异地置业，应首先对所购房屋周边环境进行熟悉和了解，对开发商的资信进行调查，了解开发商的实力，检查开发商的“五证两书”，对所购房屋的法律权属进行核查，还要了解当地的购房程序、办理按揭的期限，以及所要交付的税费等内容，也可向当地房地产专业律师咨询，以免纠纷产生后所带来的诸如往来奔波、时间精力的耗费等不必要的麻烦和损失。
另外要提醒购房者的是，一定要亲自去现场看看工地，请一个好律师严把合同关，这样外地购房者才能买到一处称心的房子。
三问怎样申请房补
怎样申请房补，首先住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。
住房补贴发放的对象是职工。目前，经济发达地方的行政机关和事业单位已经实施，企业根据自身的条件参照执行，经济欠发展的地区还无法实施。
已按房改优惠政策购买了规定面积标准住房的职工不享受住房补贴；承租公有住房的职工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房补贴。职工住房面积未达到规定标准的住房补贴办法和职工住房面积标准按地方政府规定施行。
住房补贴的资金来源主要有三大块：一是国家下拨的建房资金；二是单位售房资金；三是单位多种渠道筹集的资金。
发放住房补贴的基本形式有：一次性住房补贴、基本补贴加一次性补贴和按月补贴等三种形式。
（1）一次性补贴方式，主要针对无房的老职工，在职工购房时一次性发放。
（2）基本补贴加一次性补贴方式，按一般职工住房面积标准，逐步发放基本补贴，各级干部与一般职工因住房补贴面积标准之差形成的差额，在购房时一次性发放。
（3）按月补贴方式，主要针对新职工，在住房补贴发放年限内，按月计发。
四问套房首付分析
凡年满18周岁，已经有了自己的私有住房的，在希望通过贷款再购买房屋时，原有的私有住房就叫作套房。包括：首次购买普通住房的，家庭中年满18周岁子女另购普通住房的，为改善居住条件购买第二套普通住房的。
《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》指出，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
关于套房首付来自房天下问答
问：马上要首付套房子了，大家帮忙分析一下吧~
南昌象湖新城的房子，45平的顶楼小复式，楼上算送的，6730一平，总价差不过30万，已经交了定金了。刚工作两月办不了住房公积金贷款，售楼处说只有中行的商贷，请大家一起讨论分析下我的困惑，对满意的答复我会追加分的，纠结急切啊，谢谢大家啦。
1、景城名郡的这个房价合理不？当时匆忙现在觉得有点贵；
2、请问谁知道中行商贷利率是多少？较工行、农行、建行什么的怎么样？
3、如果办20万，20年的商贷，选等本金还是等本息的还贷方式好？等明后年可以转成公贷吗？公代利率4.90，商贷基准都7.05了。。。
大家积极分析一下，说什么意见都可以。我就要付首付了，真的好纠结好纠结啊。。。。
答：1.房价贵不贵得看你什么时候买，你定房的时候行情怎样就怎样，即使现在跌了也没办法。个人认为房子买得起的时候赶紧买，就算降，也降不了多少的的，不如早点买，早还房贷。
2.商贷利率是由人民银行定基准利率，不同银行不同地区采取不同的利率政策，如上浮10%、下浮（其实叫下调或下降）10%之类的，以前一般是下浮，现在银根收紧，首套新房可能不上浮，且首付还是3成，其他的会有各种各样要求了，比如利率上浮、首付四成五成，或者叫你买银行的理财产品之类的。这个小区与中行合作，所以只给贷中行的，不过，现在各大银行也没多少钱可贷了，你可以打电话问问其他银行，你这种情况房贷利率什么政策，不同地区的银行是不一样的。
3.等额本金和等额本息的区别在于本金是每期还的本金一样多，而随着你的本金越还越少，利息越来越少，所以，一开始要月供很多，后面越来越少，而本息是每期还的总额一样多，但一开始利息占的分量多，一般银行要求本息的，而且，对于刚工作不久的年轻人来说，眼前积蓄少，以后会越来越有钱，所以，本息压力小一些。能否转成公贷要看地区政策，南昌目前估计不行，但政策会变，但转也有很多条件的。
五问现房和期房各有什么好处
首先是期房的优势。购买期房有四大优势。
1、价格优势。开发商之所以乐意以期房出售的目的就是为了尽快募集资金。在期房的销售中房地产开发商都会在价格上给予较大的优惠。一般来说买期房比买现房在价格上可优惠10%以上。因此说在如今利息连连下调的今天买期房其实也是一种投资。
2、户型设计上的优点。从市场角度来看房地产开发商们对设计是十分看重的因为设计好坏直接影响到产品的销售的所以相对而言期房大多避开了当前市场上现房的设计弱点因为现在的现房多是前几年设计的。
3、可抢占购买先机优先选择好房子。人们通常会发现去一个已经建好的现房项目买房时往往那些层次好、朝向好、户型结构好、景观视野好的房子基本上都已经是名花有主了余下的多是或多或少有些缺陷的房型。而买房对于大多数家庭来说都是件大事住房的层次、朝向、景观等因素将直接影响到采光、通风进而直接影响生活质量。如果是买期房则可以在买主很少的时候就介入占据购买先机优先选择综合品质较好的房子。
4、具有较大的潜力。买期房如果买得合理、适当其潜力比现房要大。在一些尚未形成规模的地带当时的期房售价较低随着开发住宅的增多形成了一定的规模各种相关条件得以改善后房价也会相应上涨买期房者可以从中得到的好处。
那购买现房又有什么好处呢。
1、即买即住。购买现房可以马上装修入住不像期房需要等它建好验收完才能入住。对于尚未有房子的客户还可以省去从购买期房到入住这段时间的租金支出。
2、品质有保证买得踏实。购买期房由于房子尚未建好你看不到它的真实面貌只能根据建筑设计图纸和售楼人员的介绍去判断不够专业的话很容易走眼而对于现房你可以进行原汁原味的现场考察房子优劣一目了然。
3、避免纠纷。购买期房易出现不可预计的情况有可能与开发商产生纠纷如交房时发现与设计不符或质量不过关等而现房则可以在很大程度上避免这些问题的出现。正因为如此现房销售将成为以后的流行趋势。
现房和期房各有利弊，购房者还需根据自身的需求来决定选择谁。
六问保障房管理制度知多少
首先保障房管理制度规定了保障住房的申请条件。每一住房困难家庭或者单身居民只能申请购买或者租赁一套保障性住房，或者选择申请货币补贴。已婚居民应当以家庭为单位申请住房保障。住房困难家庭或者单身居民申请租赁保障性住房应当符合下列条件：
（一）家庭申请的，家庭成员中至少一人具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；
（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的租赁保障性住房的收入线标准；
（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的租赁保障性住房的财产限额；
（四）家庭成员或者单身居民在本市无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；
（五）家庭成员或者单身居民提出申请时未在本市和国内其他地区享受住房保障；
（六）市政府规定的其他条件。
其次保障房管理制度规定了购买保障住房的条件。
（一）家庭申请的，其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的，在就学、服兵役期间视为具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍；
（二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准；
（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额；
（四）家庭成员或者单身居民在本市和国内其他地区无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；
（五）家庭成员或者单身居民在申请受理日之前三年内未在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房；
（六）家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房，但作为家庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后申请购买保障性住房的除外；
（七）市政府规定的其他条件。单身居民申请购买保障性住房的，其年龄条件和面积标准由市政府另行制定。
针对保障房分配管理审计存在的问题，上述审计署的人士介绍，审计署已经形成了总结建议递交住建部，共同探讨保障房分配管理的诸多问题。
“2012年，住建部和监察部将联合进行检查，强化使用管理，对于违反规定出售转借、出租、闲置保障性住房的，按有关规定和合同收回。”一位接近住建部的人士如是说。
不过，在住建部政策中心主任秦虹看来，除了加强审核、公开公示接受社会监督之外，也需要加强保障房分配管理的立法研究，加强处罚力度，提高违规成本。
住建部住房保障司司长冯俊也认为，保障房骗租骗售行为不能通过一般文件来规范，而是要通过立法来解决，相关法律制度建设正进行中。
七问二套房界定标准是什么
“第二套房”或“多套房”的认定标准
一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。
二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。
三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。
四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。
住房与城乡建设部、中国群众银行、银监会联合发布“第二套房”的断定地认为标准(全文)，报信中明确，告贷人初次声请利用贷款采办住房，但是在本地房屋挂号信息系统中，其家子已经挂号有一套住房(及以上)的，将被断定地认为为二套房(及以上)。这就是所谓的“认房”。家子成员的领域(小区网论坛)(小区网论坛)包含声请贷款人和他的配头和未成年子女。
别的一种环境为“认贷”，即告贷人已利用贷款采办过一套(及以上)住房，又声请贷款采办住房。业内人士解释说，就算告贷人此前贷款买的房子已卖了出去，这次买房仍然算二套房(及以上)。
还有第三种环境，要是声请人已经买了房，但是在房屋挂号信息系统中查不到信息的，银行可通过查询征信记载、面测、面谈(需要时居访)等情势，尽责调查，以确认这次为二套房(及以上)。
认房又认贷比之前履行试试的要严格许多，也误伤了误伤了改良型购房者，解读报信你会创造就算告贷人此前贷款买的房子已卖了出去，目前无房栖身，买房时只要选择贷款，据银行记载也会断定地认为为“二套房”，要履行二套房贷政策。其实政策的初志是好的，想要避免只认房而浮现的诸如“假离婚”、“假未婚”等等投机举动，可是这完整可以通过银行联网房屋挂号系统和民政(银行五招查假)来处理完成，标准云云一刀切，冲击炒房的效果是有了，可与国家撑持改良型购房的政策相悖，怎能总算好政策呢?
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