[摘要] 暂停准地王出让或为平抑土市热度、避免错误引导购房预期。
暂停准地王出让或为平抑土市热度、避免错误引导购房预期。
北京紧急叫停的夏家胡同地块一经挂出即受到企业广泛关注，纷纷前往现场勘查地块，并有消息称鑫苑置业有意联合华夏幸福将此地块拿下。从该用地本身情况看，位于北京南三环，为核心区域，同时，地块周边少有土地供应，而根据北京规划，“三环路以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地”，这更使这幅地块显得极为稀缺。可以想见，地块现场拍卖将会产生激烈的竞争，最终很可能刷新北京年内单价地王纪录。
而4月下旬以来，北京土市热闹非凡，总价地王、单价地王纪录不断被刷新，5月22日单日土地出让金达35.22亿，为国五条细则落地后单日成交额新高。不断沸腾的土地市场与北京严格执行价格管控形成鲜明反差，为了实现房价控制目标，北京政府严格审批预售证，限制房价涨幅，积极着手准备限价管理序列事宜，并计划在下半年出让的商品房用地中有45%采用“限房价、竞地价”的竞拍方式，这一系列举措都反映北京政府对于房价目标控制的重视度。在这一敏感期出现新地王将进一步加剧市场对房价上涨的预期，不利于房价控制，这很可能是本次夏家胡同地块暂停的主要原因。
各地频现年内新地王，部分房企拿地势头迅猛
不仅仅是北京土地市场地王频出，包括广州、杭州、重庆等地的土地市场都异常火热。5月10日，和瑞地产以142%的高溢价率拿下重庆弹子石地块，创造重庆年内新单价地王，同日，重庆本土房企东原地产拍得北部新城地块，成为年内总价地王，而5月27日，这一总价地王纪录被恒大一举刷新。广州土市同样刀光剑影、争夺激烈，例如在广州海珠区南洲路地块的竞拍中，经历上百轮竞价后，越秀地产力挫恒大、中海等知名房企创造了广州单价地王。
而在众多拿地房企中，部分企业的表现尤为突出。一类是恒大、招商这种龙头企业，销售业绩出色，资金实力雄厚，企业资金链良好，具备拿高总价地块的能力，另一类是佳兆业、旭辉、越秀这类成长型房企，积极拓展一二线城市土储，像旭辉连续四天在杭州新增三幅用地，总投入金额高达47亿，佳兆业5月以来先后在上海、广州、杭州等城市拿地。除此之外，福建房企今年以来纷纷在京沪集中拿地，包括泰禾、阳光城、正荣等等。
房企资金充裕、土储短缺，具备强烈拿地动机
根据我们的监测数据，15家一线房企截止2013年一季度土地消化周期降至83个月，较去年底的93个月继续惯性回落，与2011年底的高点相比下滑幅度达到34%。而企业在2012年的销售业绩同比大幅上涨，千亿企业数量提升，房企去化能力增强，土储新增速度不及项目消化速度，企业土地储备略显短缺。
同时，目前房企资金面充裕度较之前两年大幅提升，从数据上看，15家企业截止2012年底帐面上的货币资金储备总共2648亿元，较资金链最紧张的2011年底增长41%，较本轮调控未全面升级的2010年底时也增长了36%。同时，今年以来，房企频频进军海外融资，获取资金规模可观。一方面是销售回款加快，另一方面融资渠道拓宽，房企资金状况良好。总体处于“钱多地少”的状态，因而企业既具备拿地的强烈需求，同时也具备拿地的客观条件。
政策影响削弱促房企预期乐观，高成本拿地风险犹存
除了企业资金充裕因素影响外，房企疯狂拿地的深层原因在于对未来楼市的预期较乐观，房价持续上涨成为企业共识。各地国五条细则出台至今已近两月，政策影响越来越弱。各地对于国五条的回应略显消极，只有部分城市对执行20%个税进行回应，少数城市由局部限购转为全市范围内限购。虽然北京等部分城市严格执行限价政策，但由于该政策的行政色彩浓郁，因而长期执行的可能性不大，而企业拿地开发项目大多需要1-2年，如果市场条件不允许，还可以适当拖延开盘时间，很可能在项目销售时，限价政策已经不存在了。这种对赌心理或许是当前房企不顾一切高价拿地的原因之一。
但我们不得不注意的是，当前房地产市场处于宏观调控常态化的阶段，如果政策加码，那么地王项目必将对房企形成拖累。我们从2007年、2010年的两拨地王潮的例子中可以清晰地看到，地王项目劣势非常明显，一旦遭遇调控等风险，地王基本招架不住，往往通过捂盘来等待出售时机，从拿地到开盘的时间明显拉长，从而项目周转及销售回款速度放缓，影响企业资金链状况。所以，我们仍然坚持房企尽量不拿地王的观点，应保持理性态度，严格把控拿地成本，向高周转要利润。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
