[摘要] 进入四月，上市房企陆续披露2013年第一季度季报。在已经披露一季报的24家地产类上市公司中，净利润同比增长的已有17家，占比约为70.8%。不过，即便七成公司业绩增长、龙头房企普迎“开门红”，但这仍无法掩盖中小房企业绩下滑、行业分化日趋严重的事实。
进入四月，上市房企陆续披露2013年季度季报。在已经披露一季报的24家地产类上市公司中，净利润同比增长的已有17家，占比约为70.8%。不过，即便七成公司业绩增长、龙头房企普迎“开门红”，但这仍无法掩盖中小房企业绩下滑、行业分化日趋严重的事实。业内人士普遍预计，二季度各地将落实“国五条”细则，楼市销售脚步放缓将不可避免。
七成房企首季报喜
据上证报统计，已经披露一季报的24家地产类上市公司中，实现盈利的有22家，亏损仅2家，分别为绿景控股和沙河股份；净利润同比增长的有17家，占比约为70.8%；其中6家公司净利同比增幅超过100%，尤其是世荣兆业与华夏幸福，同比增幅分别高达9736.60%及2994.93%。
而以“招保万金”为首的房地产龙头公司中，至今已有万科和招商地产披露了一季报，两家龙头房企一季度业绩均呈现增长态势。结合楼市去年年末及今年一季度表现，可以预见，龙头房企今年一季度业绩将集体呈现“开门红”。
在业绩增长的同时，万科的各项经营指标继续保持在良好水平。由于销售顺畅，一季度末时，万科现房占库存的比例较年初进一步下降，存货结构健康；净负债率为29.6%，继续位于行业较低水平；持有的现金量为522.6亿元，大于短期借款和一年内到期长期借款的总和440.7亿元。
针对2月下旬以来的一系列调控，万科董秘谭华杰表示，抑制投资投机、支持自住购房的基本政策导向不会变化。万科的产品结构一向以中小户型普通商品房为主、以装修房为主，客户主要是自住购房者。未来万科将继续聚焦自住需求，积极顺应经营环境及市场形势变化，深化对客户需求的研究，确保产品适销对路。
作为率先披露一季报的龙头房企，招商地产一季报更是尤为亮丽。今年前3月，公司实现净利润8.1亿元，同比大增88.79%，每股0.47元。季报显示，招商地产前3个月实现营业总收入61.45亿元，同比增长70.38%；实现净利润8.1亿元，同比增长88.79%。公司表示，一季度内结算面积较上年同期大幅增加，是营业收入以及净利润大幅增长的主要原因。截至期末，公司账面留有240亿元货币资金，财务状况相当稳健。
结算面积增加推动净利大增
万科一季度业绩亮丽的背后，结算面积的增长功不可没。数据显示，万科一季度实现结算面积123.4万平方米，结算收入133.2亿元，同比分别上升63.7%和31.5%。截至一季度末，万科合并报表范围内的已售未结资源上升至1576.7万平方米，合同金额达到1695.4亿元，较年初分别增长16.4%和18.0%。
中投证券分析认为，招商地产一季度“开门红”，业绩大幅增长超预期，主要是由于项目实际交付时间的原因。部分2012年底竣工的项目在2013年交付结算，其影响主要在一季度体现，去年公司旗下项目实际竣工面积为256万平方米，远高于结算面积136万平方米。
而从已披露一季报的其他上市房企来看，净利润出现较大幅度上涨的，几乎均是受益于结算面积的大幅增加。
云南旅游报告期内净利润同比增长也达到514.37%，营业收入同比增长39.92%。公司表示，一季度营收与业绩的大幅增长主要由于控股子公司云南世博兴云房地产有限公司本期结转了达到收入确认条件的预收房款，同时报告期内物业服务收入、园林园艺收入较上年同期均有所增长。
从已披露一季报的地产上市公司情况来看，总体仍以同比增长为主。如南国置业一季度归属于上市公司股东的净利润同比增长92.40%，冠城大通同比增长137.25%。
预计二季度销售将放缓
然而，大型房企以及部分区域龙头房企业绩的向好，仍难掩上市公司业绩分化、中小房企利润下滑的行业隐忧。如在已公布一季报的24家房企中，净利润同比下滑的有7家，其中下滑最厉害的顺发恒业在今年一季度仅实现归属于上市公司股东的净利润2469.16万元，同比大幅下降了84.91%，公司解释称是由于本期交付结算收入减少所致。中房地产则净利润同比下降45.67%。
对于已经到来的二季度，虽然一季度房企销售普遍不错，但业内人士对于房地产销量的走势并不乐观。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，在对“国五条”地方细则出台的预期下，市场弥漫了恐慌的情绪。这股争先恐后的入市力量，成为3月份消化库存的动力。考虑到二季度各地将落实“国五条”细则，去库存化效果显然达不到3月份如此顺利的局面，楼市销售脚步放缓将不可避免。
中国房地产业协会副会长朱中一也认为，在细则落地后的一段时间，房地产市场将经历短暂的低潮。一方面，在3月疯狂成交已提前消化部分购房需求的背景下，二手房买卖双方开始对后市进行观望；另一方面，经过2012年的回补后资金链较好的房地产企业开始观望，延缓入市节奏。虽然二季度房价随着新政落实的影响将较为稳定，但新政影响的持续时间，后半年房价趋势仍很难判断。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，二季度需求量萎缩使房地产市场出现“拐点”的可能性极大，多数城市房价上涨的局面将有所改观。楼市销售量大幅增长的同时，库存量也继续增加，表明楼市新增供应量明显增加，增长幅度超过销售速度，如此巨大的待售量为未来市场走势带来变数。
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