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国内买房没戏 美国买房抄底?

广州日报   2013-04-26 09:43

[摘要] 国内对房地产市场的抑制,尤其是各地陆续出台“国五条”实施细则,让越来越多投资者不看好国内房地产投资前景,而将目光转向海外。但中国买房团海外“淘金”的日子并不好过,有业内人士昨天表示,赚钱的只有三成,七成其实亏了。尽管美国的房价看起来比中国要低,但要玩转美国楼市,可没那么简单。

“国五条”抑制炒房中国买房团赴美国买房人数井喷 业内人士称赔多赚少

“上月传出底特律破产,两双鞋就能买一套别墅。3月份开始,我们一共有3个看房团到美国,有50多人在美国买了房。其中一个台山老板一口气在纽约市中心买了5栋楼,花费400万美元。真没想到这么火。” 说起3月份以来到美国买房的“井喷”,顺帆投资移民有限公司总经理陈金凯连说几个“没想到”。

国内对房地产市场的抑制,尤其是各地陆续出台“国五条”实施细则,让越来越多投资者不看好国内房地产投资前景,而将目光转向海外。但中国买房团海外“淘金”的日子并不好过,有业内人士昨天表示,赚钱的只有三成,七成其实亏了。尽管美国的房价看起来比中国要低,但要玩转美国楼市,可没那么简单。

文/本报记者肖欢欢、李华

实习生程钰惠

陈金凯浸淫这个行业多年,每年都组织超过500人到美国看房。在他看来,年初开始市场不明朗,让很多广州投资者转向海外购房,尤其“国五条”颁布以来,这种趋势更为明显。本月该公司就组织了两个前往美国和加拿大的看房团

“国五条”打压

海外买房井喷

在进行15天的房地产市场考察之后,看房团的17名成员中最终有10名选择在美国置业,其中包括华人聚集区洛杉矶、旧金山和东部的纽约。30万~50万美元的公寓以及造价在80万美元以下的别墅。

单从数据来看,今年季度,该公司承接的海外购房申请较上年增长了40%以上,尤其3月份“国五条”实施后,往美国买房的人更多。

广东澳星俊汇投资移民有限公司资深置业顾问陈玉珍也表示,投资海外可以规避国内投资风险,加上大部分海外土地和房产都有产权,对投资者和开发商具有很大的吸引力。加拿大温哥华,美国纽约、洛杉矶,澳大利亚墨尔本、悉尼等都是国人海外置业的之地。

广州精湛咨询服务有限公司总经理刘丹也说,国内购房者转战美国,主要原因是国内房地产投资急剧降低,并且政府打压投机性炒房。而另一方面,美国的经济正在复苏之中,依然有上升空间。以前50万美元的房,现在可能二三十万美元就能买到,是“抄底”的好时机。

“一些楼盘有六到九成是中国人购买,甚至有中国人排队48等一个新楼盘开盘。”高力国际北亚区董事总经理柳维伦表示,随着收入水平的提高和投资理念的成熟,国内投资者去海外置业增速明显。

“高回报”的诱惑

或为移民或为赚钱

海外买房热情井喷,中国人真是“钻进钱眼”里了吗?实则不然。移民和投资都是海外买房的回报。

陈玉珍说,加拿大、美国、澳大利亚、新西兰等移民国都已没有买房移民政策,短期内也不会有,现在能买房移民的只有塞浦路斯和葡萄牙。所以,从海外买房目的上看,到美国买房基本上是纯投资,而到欧洲买房,则主要是为了移民。

“高回报”是去美国买房最吸引人之处。,不限套数,可以申请五成贷款;第二,可以获得高额租金和物业回报,可抵充月供,年率15%以上;第三,美国经济正在复苏,不愁房子贬值或出手难。在美国置业市场上混迹了9年的陈金凯如是说。

5年前,广州的刘浩在美国购房时尝到了甜头,他以15万美元的价格竞得了位于纽约皇后区的一栋面积140平方米的三室两厅的房子。两年后,这栋房子就涨到了35万美元。刘浩见有赚头,便在国内开了一家公司,专门接待中国人到美国购房。“很多人问我到美国买房能不能移民,我明确说不能。但我告诉他们,稳获15%以上的回报没问题。大部分投资者都没退缩,他们觉得美国房价都这么低了,未来应该能迎来像北京、上海、广州那样疯狂涨价的黄金十年。”

在陈玉珍看来,不仅是美国,欧洲买房也是“高回报”的划算买卖。从移民政策来看,欧洲从来都没有买房移民政策,当前实施是因经济低迷,政策不会长久,将来肯定会收紧,所以,现在到欧洲买房是好时机。“葡萄牙是从去年底,塞浦路斯也是从两年前开始买房移民的。塞浦路斯是在当地投30万欧元,全家人就可以拿当地绿卡。葡萄牙是申根国家,要求高一点,投资门槛是50万欧元,5年后可以拿葡萄牙绿卡。”

中国房价超欧美

北京厕所换美国别墅?

此前一条“100万元在世界各国能买到什么房子”的微博曾在网上疯传。微博说,100万元在澳大利亚新南威尔士州能买到一套五卧室三浴室的房子,在俄罗斯莫斯科市中心能买到一套两卧室两浴室的房子,在北京只能买到郊县房山某村60平方米的毛坯房。

广州康翔商务咨询公司经理何戎说,美国政府对外国人买房没有任何限制。如果一次性买房就比较简单,只需要付款即可,如果需要贷款,则需要美国的公司做担保。旧金山市中心一套面积150平方米的房子,价格也100万美元。距离市区开车半到1一套独立的别墅,也不过40万美元。平均下来房价大概5000~6000美元/平方米。跟中国一线城市的房价相比,美国的房价要低得多。

刘丹也向记者证实,现在要在曼哈顿购买公寓,100多平方米的三房两厅的公寓,地段一般的话,只要二三十万美元,大约200万元人民币。平均下来只有1.2万元/平方米。

陈玉珍说,欧洲的房子也比国内的北上广低得多。在葡萄牙里斯本,50万欧元,可以买到面积160平方米左右的别墅。平均下来,也就2万元/平方米。再看澳大利亚,悉尼市中心公寓,八九十平方米,卖70万澳元。80万澳元就可以买到四五百平方米的别墅,平均下来也就人民币1万元/平方米。

“抄底”美国正当时?

暗礁重重的海外买房

但低价房未必都是香饽饽。

2009年,来自广东中山的马先生在新泽西购买了一栋价格45万美元的别墅,这栋别墅不仅临江,还配有两个车库,有花园和游泳池。但他很快发现,在美国要经营一套别墅不轻松。“每年地产税要交10000美元,社区管理费要3000多美元,房子的日常保养、草坪整理,一年也要10000多美元。”一年下来,就算不挣钱,也要支出两万多美元。

由于别墅不像公寓那样可以出租,因此,马先生的别墅只能等着它。3年下来,别墅大概了20%,但除去每年的收费,他仅赚了六七万美元。算下来,每年的率不过5%,总体不划算。

“我以前看美国电影中经常有人冬天铲雪,在园子里修剪草坪和树枝,起初以为美国人真会享受生活。后来才知道,如果不修剪草坪,树枝不整齐,邻居会投诉。如果门前雪不铲,流浪汉在你的屋前摔倒了,房主是要赔偿的。”他笑着说。

这也让他萌生了将房子出手的想法,但他一直没有找到买家。

他了解到,如果别墅要出手,还要交纳相当于房价8%的所得税、中介3%、过户税和其他手续费,约6万美元。直到这时他才明白,在美国投资别墅风险非常大,跟在中国不同。单从投资的角度讲,在市区的公寓显然更划算。

“到美国买楼的中国人,应该说赚的少,亏的多,七成亏了。”陈金凯说,海外买房的风险是汇率变化。尤其这些年人民币急剧,对海外买房来说也是喜忧参半,喜的是门槛降低,但忧的是把赚到的钱转换成人民币时也会缩水。以一套价值100万美元的房子为例,即便年率15%,但如果人民币持续,美元对人民币汇率由6.7:1变为6.2:1,这也足以让投资者3年内赚到的20万美元化为乌有。

陈金凯提醒,很多买房的人,需要请一个专门的人替你在美国、打理房子,或办理房屋交易。仅此一项,每年至少1万美元。

中国人抬高美国房价

近年来,关于中国投资者在美国买房的“豪气”报道不绝于耳。

上月,一位中国母亲在纽约第五大道花650万美元为两岁女儿购买豪宅的消息更是引起轰动,该房产均价23万元/平方米。全美房地产经纪人协会去年公布的一项数据显示,2012年中国购房者在美国房地产市场全年共投入约90亿美元。美国国家房产经纪人联合会常务董事史密斯也说,美国房产11%的国际销售量都是来自中国,特别是在高端市场,所占比例更高。在不少美国人看来,中国人抬高了美国房价。在美国和澳大利亚,甚至出现抵制中国购房团的举动。

“从政府角度讲,肯定欢迎。但当地民众肯定不欢迎,澳大利亚的很多华人聚集的街区基本上都被中国人买下了。”陈玉珍说。但她同时认为,说中国人炒高了美国房价有些过头,因为美国的房价根本不是中国投资者可以控制的。

陈金凯和刘浩也持同样观点,中国买房者不可能抬高美国房价,所谓“中国人抬高美国房价”只是一些美国人买不起房的牢骚之词。中国投资者每年购买的美国房子还不到存量的1%,根本不可能影响到美国房价。并且,一些华人房地产开发商意识到华人的购买潜力,于是纷纷为华人设计楼盘,吸引华人购买。实际上自己人在赚自己人的钱。

“不少中国富人巴不得房子,而美国本地人则希望房子降价,因为房子降价后房产税也少了。所以,中国买房者在美国不遭人待见倒是真的。”两人说。

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