[摘要] 短短半年甚至几个月，同区域同户型的一居室，就需要多掏四五十万；不乐意？立马有后来者拍板买下，回头看，房价还在扶摇而上；咬牙跺脚，背了巨额银行贷款买了房，还得顶着酷寒连夜去过户大厅排队过户……
短短半年甚至几个月，同区域同户型的一居室，就需要多掏四五十万；不乐意？立马有后来者拍板买下，回头看，房价还在扶摇而上；咬牙跺脚，背了巨额银行贷款买了房，还得顶着酷寒连夜去过户大厅排队过户……
这几个月二手房市场，着实让人看不明白。统计数据显示，北京的二手房市场在去年10月份后出现了交易量和价格双升的回暖局面，随着春节日益临近，二手房市场温度上升的局面仍未缓解。
针对目前二手房市场出现的新情况，调控部门的预警信号已经释放，表示今年北京楼市调控的目标是“量价稳定”，并将更加重视对二手房市场的管理。
1月全月成交再创新高
“去年我们提前一周就回家过年了，今年估计得到腊月二十七才放假。”本周二上午，在东直门某二手房中介门口，该中介二手房经纪人小王一边接买房客户电话，一边向记者“抱怨”。不过，小王随即话锋一转，“回家虽然晚点，但是今年市场好，去年这个时候想带客户看房都找不到人，今年都这个时候了，每天打电话看房的人还有好多。”
中介小王对二手房市场的直观感受得到机构数据的印证，据链家地产市场研究部统计，1月至今（01.01-01.28）北京市二手住宅成交量为16660套，环比上月同期上涨1.1%，同比去年1月同期上涨5.6倍。按照当前成交趋势来看，1月全月成交量将维持在1.9万-2.0万套。1月份北京市二手住宅成交均价为24962元/平方米，价格环比涨幅为1.5%。对于1月北京楼市同样乐观的伟业我爱我家市场研究院预计，北京1月二手住宅成交量或将突破1.8万套，创近两年来新高。
据链家地产市场研究部统计，从1月二手房成交结构来看，城区成交量仍然占据主导，不过，郊区成交占比明显增长，大兴、通州、顺义、昌平四个近郊区域成交占比已经达到了35.2%，较上月增加了5个百分点。其中，大兴黄村和旧宫、通州梨园和果园、顺义城区以及昌平回龙观和天通苑[消息价格 户型 点评]等，均是成交较为热点的区域。
去年9月，北京二手住宅签约12580套，创当时近5个月新低，随后10月签约量继续下跌。但自此之后，二手住宅交易量开始一路上行。2013年1月二手房市场延续了2012年末的火热气氛，成交量是2011年2月以来的值，但还尚未达到2009-2010年的市场火爆时期。
朝阳过户大厅：晚上九点就开始排队
50米开外的队伍、熙熙攘攘的人群、多个保安才能维持秩序的现场，这在经纪人小李眼中早已是再平常不过的事情。1月29日凌晨4点半开始排队的他，竟然还算晚的。记者看到小李时，他依然在队伍的最尾部缓缓挪动。对此，小李一副认命的口吻：“最前面的昨晚九点多就来了，前50个人至少是凌晨1点半以前来的。”
按照规定，过户大厅通常上午九点上班，八点开窗口排号，记者八点一刻到达现场的时候，排号比较靠前的大叔告诉记者，“你就别排了，现在才到，肯定不行了，我凌晨1点半来的，前面还排了很多人呢。一天只能排400个号，多了人家也不办，你看看后面的队，四点多来就不一定轮得着，你还是今天晚上早点来吧，但是你可别一个人来，多找几个朋友，大家轮班排，要不可会冻坏的，那边有24的超市之类的，换着进去躲躲。”
记者在现场看到，一条栅栏将排队的人隔在里面，大家一边互相推搡着，一边喊着，“别挤、别挤。”队伍的外侧站着几名专门维持秩序的保安。负责清理此区域卫生的大爷显然也对这种场景司空见惯，“以前人也多，不过不用这么早排队，排队的人一般一天也能排上，不像
现在，排到后面的只能等明天了，从11月份起就一直这么多人。”
据记者了解，排队的人群中，买方和经纪人均有，小王夫妻俩就是自己来排队的。“非常冷，我们车在那边，换着上去暖和暖和，我们自己不来，中介那些人也得来，人家也得冷，我们俩想想还是自己来吧，请一天假，今天不上班了。”
据某中介机构的经纪人介绍，可以代业主排队，只是需要多加400元钱。该经纪人告诉记者，前几个月过户没这么恐怖。“买房的心理一直是买涨不买跌，扎堆买房，我们这块的二手房单价涨了好几千，就这两个多月的时间，我手里有很多客户委托我买房，但合适的房源本来就少，价格一般喊的也高，客户承受不了。但这也没影响业主卖房，房子还是照样成交，如果你买房的话，我还是建议你等等，别扎堆。”该经纪人称。
上午9点20分，记者将要离开的时候，顺利拿到50多号的经纪人挤了出来，高兴地告诉买方，“先回家吧，下午一点准时到啊，千万别迟到，咱们排上下午的号了。”据其介绍，他三点半到的排队窗口，后面排的人太多，只能又掏了300元钱买个号，“不能天天往这排队呀，耽误时间还耽误事，这么大冷的天，不像夏天，熬一晚上也就过去了，现在真会冻坏人的。”
□典型区域
>>城区
跳跃涨价率破心理价位
“幸好早一步出手把房子买了，朋友都说我抄到底了”。于小姐是在去年1月买下现在居住的一居室，是一套位于亚运村的80年代老房子。据她介绍，房子建筑面积为49平方米，当时购买价格是2.8万元/平方米，加上各项税之后总房款大约在140万元左右。“现在至少涨了30万”，于小姐说，她最近从附近的中介那里看到，同区域类似的房源现在的价格普遍在175万元左右，装修稍微好一点和满5年没有税的都是180万元起价。
于小姐告诉记者，在亚运村附近的安慧里某小区，一套1989年的51平方米一居室，现在中介挂牌价已经达到230万元，较一年前上涨了100万元。某中介公司工作人员告诉记者，这样的报价已经达到周边两居室的总价，相对较高，不过，与去年相比，该区域二手房价格上涨幅度也已经普遍达到40万-50万元左右。
一直在团结湖附近租房的张小姐从去年10月份开始在周边看房，但较高的价格让她始终没有出手，眼看着价格一天比一天高，她最终放弃了在城区置业的打算。“去年11月初在团结湖附近看了一个45平方米的一居室，那时候总报价是140万，估计还能再讲讲价”，张小姐告诉记者，由于这样的报价高出了她当时120万元的心理价位，当时并没有出手购买。“就前几天我又打电话给那个中介，这个房子总价已经涨到190万了”，张小姐介绍，目前该区域小户型二手房普遍价位都在170万-180万元之间。
据链家地产统计数据显示，今年1月北京主要的成交区域集中在朝阳、丰台和海淀三个城区，其中比较热点的包括方庄、望京、北苑和亚运村。链家集团副总裁林倩认为，未来二手房市场会比较活跃，预计春节之后成交量可能会有一波市场博弈，看买卖双方谁会妥协，这也会影响第二季度市场的表现。从价格来看，目前部分区域的价格确实有所上升，由于供应量较少，市区上涨的压力相对较大。
>>通州梨园
单价直奔2万元
下午5点半左右，通州梨园地铁附近某中介公司内，除了一位工作人员正与两个客户在谈判合同细节，其余只剩下两名工作人员在前台“守门”。
“最近看房人又多了起来，其他人都带客户出去看房了”，其中一位林姓工作人员告诉记者，就在最近两个月内，通州房价再次上涨。“（单价）又奔向2万了”，该工作人员向记者展示的梨园区域的几个楼盘中，70-80平方米两居室单价普遍在1.7万元/平方米以上，一居室和开间在1.8万-1.9万元/平方米之间，在位置上，越靠近地铁价格越高，几个紧邻梨园地铁的楼盘，单价已经达到2万元/平方米以上。
去年8月底刚刚置业通州的王小姐，也明显感到这样的涨势。据王小姐介绍，她于去年5月购买了通州梨园区域的一套二手房，47平方米开间总价72万元，“现在我们小区相同的房源已经涨到90万了”。“跟去年底相比，1月份之后上涨得更快”，上述工作人员告诉记者，随着价格普涨，不少房主的报价也在不断飙升，而且议价空间越来越小。
一直以来，通州二手楼市对市场反应颇为敏感。根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2013年1月北京通州区二手房成交均价为16781元/平方米，与楼市调控以来房价点时的2012年1月份的房价相比大幅上涨了近35%，目前通州的房价不仅恢复到了楼市调控前的水平，而且与楼市调控前房价点时的2010年4月份的房价相比还小幅上涨了2.6%，再创历史新高。
不过，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，在需求规模有限、市场潜在房源供应充足、市场预期稳定的前提下，2013年，通州房价将基本保持整体稳定，出现大幅上涨的可能性不大。
>>左家庄
160万以下难觅一居室
“10月份我还能在左家庄找到110多万的一居室，现在好了，对于在三环内买房的事情我已经绝望了。”终于凑够40万首付的小陈彻底放弃了三环内的房源，“你的心理预期永远跟不上房价上涨的幅度，现在想在这个区域找个160万以下的一居室难度太大，更不说便宜的，我就这40万首付，还都是借的，家里怕春节后涨价，一直催我买房，但是这价格是一天一个样，真是买不起，只能往五环外去看看了。”
记者在二手房网站上看到，左家庄区域的二手房中，一居室房源并不算多，且160万以下的房源寥寥无几，去年9、10月份记者在该区域采访时，其成交均价多在3.5万元/平方米以下，甚至有个别房源成交均价更低。
左家庄区域门店的经纪人告诉记者，该区域现在的成交单价为4万元/平方米左右，大部分成交的都是小4万，“这两个月的时间吧涨得特别快，单价的涨幅至少在5000元/平米以上了。你想想如果两个月前你买个40平米的，现在多划算。”至于为什么这两个月房价涨幅较大，该经纪人表示，一方面11月份后市场预期稳定了，看着房价也降不了了，就疯狂入市，另外一个方面，一般年底也是成交比较多的时候。“我们也说不好春节后的情况，不过初步预计是跟现在的成交均价差不太多，所以你还是早点看房吧。”
□市场分析
季节翘尾与预期改变
目前有部分购房者赶在春节前购房，火热的市场情绪年后可能会出现降温。
为何二手房如此陡峭上扬，引发各界思考。
“今年春节在2月份，去年春节在1月份，同比的基数也出现了较大落差。”北京麦田房产市场分析师张叶松表示，是春节前的需求集中释放为二手房交易量创造了再攀新高的机会。从价格方面来看，由于二手房交易持续活跃，促使市场上可售房源面临紧张局面，再加上年关将近，本月新盘放量较少而无法有效弥补需求缺口，造成卖方市场加剧，房价有小幅上涨。
此外，业内专家表示，二手房买卖属于一对一的散户买卖，这就导致买卖双方对价格上涨较为敏感，“如果把楼市比作股市，二手房业主和买房者属于散户。一旦价格上涨，卖房会受到外界误导，导致非理性判断，价格通常会出现调整，由此导致市场预期改变，市场非理性。”
不过，从二手房成交结构上看：一是90平米以下小户型的占比为63.5%，依然占据了主导地位，与2012年水平相比变化不大。二是，昌平、大兴，通州和顺义等低总价的传统刚需置业区域成交占比增长。
目前房价上涨的主要原因是房源紧俏，但从区域来看，仍有一些地区价格走势相对平稳。根据链家地产市场研究部统计，1月新增房源量环比下降5.1%，而五环外区域的新增房源量增长0.9%。符合刚需置业需求的五环外区域房源相对充足，价格走势也十分平稳（环比涨幅仅0.3%），购房者选择余地较大。
链家地产市场研究部张旭表示，从未来的成交趋势看，高成交量不会维持较长的时间，一方面目前房源相对紧缺，另一方面，春节期间二手房市场的成交将出现大幅回落。目前有部分购房者赶在春节前购房，火热的市场情绪年后可能会出现降温。
调控更重视
二手房
二手房目前的成交值并不大，属于正常范畴。
值得注意的是，近期二手房市场的变化已经引起调控部门的高度重视，北京市住建委委员、新闻发言人秦海翔近日向媒体表示，今年北京楼市调控的目标是“量价稳定”，并将更加重视对二手房市场的管理。
针对近期二手房市场交易量的上涨，秦海翔特别解释，这是由于年底春节前正处于房地产交易的旺季，但从统计数据上看，二手房目前的成交值并不大，属于正常范畴，与2009年成交高峰相比还有很大差距。
秦海翔表示，随着北京商品房市场的发展，二手房交易量已逐渐超过新房，在全市房地产交易中占据了很大比例，对整体成交有很大影响。今年北京的楼市管理，也将更加注重二手房市场，把对新建商品住宅的调控与二手房市场管理相结合，“我们对今年楼市调控的目标是，能够保持房屋交易量和交易价格的双稳定。”
摩根大通董事总经理李晶表示，房地产未来几个月很有可能出现过热，如果未来6-9个月价格涨得非常快，那么政府可能出台相关政策来抑制房价，比如扩房地产税的范围，限购令的执行更加严格等。李晶特别指出，现在来看房地产市场的回暖对经济有正面的影响，但是未来数月如果现在的趋势持续下去，房地产市场也有可能出现过热现象。
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