[摘要] 2012博鳌房地产论坛上“地产大嘴”任志强预言，受土地供应情况的影响，明年3月份楼价将暴涨。近日任志强又修正了这个预言：房价在明年3月之前就会暴涨。地产界另一大亨潘石屹表示：如果只从开工面积和供应量看，会得到与任志强一样的结论。
2012博鳌房地产论坛上“地产大嘴”任志强预言，受土地供应情况的影响，明年3月份楼价将暴涨。近日任志强又修正了这个预言：房价在明年3月之前就会暴涨。地产界另一大亨潘石屹表示：如果只从开工面积和供应量看，会得到与任志强一样的结论。
在知名学者方面，也有持这种供应不足房价上涨逻辑分析的，如，李稻葵教授。他最近表示，担心由于新开发商品房力度不够，从而会带来下一轮价格上升。而另一位北师大房地产市场知名教授董藩，在QE3刚一出台，就立刻发出微博呼吁：赶快买房吧，货币泛滥不涨太难，钱多了，实物量没变，对应关系怎样变化很清楚。
的确，土地供应和房屋新开工面积今年都在下滑。根据国家统计局8月9日发布的数据显示，1至7月，房屋开工面积同比下降9.8%；其中，住宅同比下降了13.4%。国家统计局数据还显示，1至8月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降16.2%；土地成交价款同比下降了7.6%。恰是这两个数据，使得任、潘两位房地产大佬得出了房价3月份之前会暴涨的结论。
仅凭土地供应和房屋新开工下降数据和依据，就得出一个房价会暴涨结论，让人匪夷所思，但又在情理之中。这个“情理之中”所表达的是，所有的逻辑就是“因为涨所有涨”（就像谢霆锋歌里所唱：因为爱所以爱）。他们寻找到并选择的所有数据和依据，都是支持“因为涨所有涨”这个逻辑的，而反证都一律被排斥和过滤掉。这个逻辑，事实上在所有房地产泡沫国家中都曾出现过。
任、潘二人以及个别学者，为何可以仅凭土地和新房开工这个“孤证而立”呢？众所周知，“孤证不立”、“孤证不能定案”或“孤证不能定说”。那是因为他们这样一条逻辑：因为过去“正确”所以未来也会一直正确。因此，他们可以这样有恃无恐，孤证而立、“孤证定案”和“孤证定说”了。我们已反复见证了经济常识一再被扔进火里燃烧。
他们的“孤证”只分析了开发商的库存和新购土地，完全排除了市场上谁也不知的二手库存房（包括市场空置房），还排除了开发商原有的土地储备，也不考虑地方政府的庞大土地储备。所有对房价上涨的反证都被屏蔽了，可见他们和他们的依据和逻辑多么地孤家寡人了。反证包括但不仅于此的房企去库存、去杠杆、去产能、去供应的现实和过程，这些反证数据都可以在上市公司上半年公开数据中查到（笔者曾撰文分析过了）。在中国，凡是属于市场化竞争的“物”（行业），没有不过剩的。
在中国，支持房地产多头的最强有力的依据是：城市化。且认为中国的城市化还需20-30年才能完成。因此，房价还会继续上涨，至少还会上涨10年时间。但这个依据和逻辑已经显露出其巨大破绽来了。温总理最近已经承认中国的城市化是有缺陷的。这个缺陷在于，笔者归纳为：中国的城市化是政府主导的城市化，是土地、住房、摩天大楼和商业中心的城市化，概言之，是“物”的城市化而非人的城市化。也就是说，“物”早已超越了人的城市化或市场自发形成的市场化。
所有购房者都知道的是，住房具有消费和投资双重属性。同样，懂一点经济和金融学常识的人都清楚，消费品和投资品两者的定价机制完全不同。前者由供求关系决定；后者由投资者对投资品未来的和风险预期决定，与供求没有关系。如果，我们不能辨别清楚这点或混淆这点，答案很清楚，我们都会得出和任、潘二人同样的结论：目前的住房供应不足自然会推动未来的房价上涨甚至暴涨。
消费品转化为投资品的购买行为，在经济学早已有研究和定论，就是消费的异化，也被成为商品拜物教。在中国，这表现为“住房拜物教”。可以毫无疑问地说，现在的中国房地产市场，房价是由投资品定价机制完成，而供求关系已被裹挟或丧失定价权。最简单理解这个逻辑的，是经济学家徐滇庆一句话：12亿人买不起房，1亿人买多套房。
从实证研究上，完全可以证明，房地产泡沫与供应无关。这常被有意或无意地忽略了。事实上，从日本1991年房地产大泡沫破灭，到2006年的美国房地产泡沫破灭，再到最近的爱尔兰和西班牙房价泡沫破灭，都证明了这点：房地产泡沫产生与土地（注意：西方国家是没有土地垄断的）和住房供应无关。
房地产泡沫与什么直接关联呢？各国经验均表明，资产价格泡沫的产生与货币信贷直接关联。这里仅以美国房产泡沫与信贷杠杆的关系为例说明，2001年至2006年美国房价上涨了一倍，而其住房按揭贷款增长了150%，而同期国民收入和GDP的增长都没有如此快速。
关于房产或资产价格泡沫与信贷扩张的关系，全球最了解这个奥秘的金融大鳄索罗斯就曾说过：“信贷工具的收缩与扩张是全球经济不稳定的源泉。”而把这个金融逻辑也是讲得最清楚的是，经济学家明斯基。明斯基的金融不稳定理论，其后有一个广为人知的“明斯基拐点（或时刻）”。需要指出的是，明斯基生前并不被人认知，而是其死后全球不断爆发的金融危机，证明了他的理论。
在中国、在房地产市场，用事实数据说话。中国房价上涨的是2002-2003年开始起步，至今上涨平均约为8-10倍。其中，2008年4万亿救市计划推出后，房价翻了一番。对应我们来看看中国的货币和信贷增长情况：广义货币（M2）2002年末为18万亿、至今年6月为92万亿，增长了5倍；2000年人民币贷款余额10万亿、至今已超过60万亿，增长6倍，其中2008年末为30万亿至今又翻了一倍；公布的央行统计数据显示，社会融资规模增长超过6倍，也即2002年到2011年间，该数据由2万亿扩大到12.83万亿元。货币、信贷和融资（还没有包括热钱流入）三个资金（杠杆）因素，恰是房价快速上涨的直接和根本原因。合谋者很多但主谋却是资金杠杆推动。
数据如果看不清楚这点，我们在来对比一下相对数据的比较：过去10年房地产投资增长率年均是25-30%，而M2平均增速是18%左右，人民币贷款增速在15%以上，社会融资规模增速高达22%，而GDP年均增速10%，国民收入年均增速更低只有7%左右。一个收入增速仅7%面对的是，货币、信贷、社会融资增速都在15%以上、以及房地产增速在25%以上，而且长达10年时间，如何会有供应不足的“谬论”？ 事实上，在中国的房地产市场上，价格已经把价值拧成麻花了。任何资产价格泡沫背后都有信贷杠杆的影子。
如果再把时间放到过去30年的背景下，可以看得更清楚，数据统计显示，1978年至2009年，我国GDP增长了92倍，而广义货币M2增长了705倍。最直接和更有力的依据就是M2与GDP的比值去年末就超过了1.8倍，目前又超过了1.9倍。同样的比值，美国去年为0.64倍，欧元区为0.8倍。因此，笔者曾多次指出：中国的房地产“财富”，从货币的角度审视，不过是货币幻觉。
必须指出的是，中国“货币经济”有其合理性。换句话说，就是中国计划经济转向商品、货币经济和市场经济的一个货币化过程。这个个货币化过程已经经历了商品吸纳、要素吸纳和资产吸纳三个完整的阶段。这货币化过程也是过去通胀和房价上涨的基础和机制。同样，中国的货币化已经超额完成其“任务”。而拐点已经来到。
通过以上简要分析得知，在加上目前和未来房价上涨的，货币条件、国内和全球经济趋势、市场预期、市场饱和度等等，笔者得出的结论任志强和潘石屹地产大佬的结论完全相反：等不到明年3月份房价就会暴跌，至少会开始处于下降通道中。
近期房企密集拿地不断见诸媒体，被渲染成“抢地潮”再现，引发市场猜测或验证土地和住房供应不足房价将上涨的论调。但《21世纪经济报道》同样披露了，总裁万科“道破天机”：因为部分地域地块价格几乎回到了2008年。这仅是开始而已。
任、潘二人以及一些学者仅凭土地供应和新屋开工率推断出：明年3月份甚至之前房价会暴涨的结论。可以说是再继续“赌”未来。而且过去他们一直在“赌”，而且“赌”大了。对此，笔者不会借用西方做空中国的恐怖言论来驳斥，但需要用中国人都能接受的巴菲特两年前的一句话回答：“中国的房地产市场就是赌博，而且赌得很大，有一群人在大面积地豪赌”。
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