“本广告一切图片、文字说明以合同为准。”“因设计调整、气候变化等原因导致未按期交房的，出卖人不承担违约责任。”“如果业主违反公约，物业公司有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。”……
对于买过、住过商品房的市民来说，在和开发商签订的购房协议，以及和物业公司签订的物业管理协议中，这样的条款并不陌生。很多人认为，这些早已成为约定俗成的东西，但是，它们却真真切切地伤害了购房者的利益。
为此，记者采访了中伦文德太原律师事务所的律师，为消费者挑拣出商品房买卖和物业管理合同中的霸王条款予以剖析，并提出应对之策。
1、只要不按期签合同就算违约
霸王条款：市民祝女士已向开发商交付5万元定金并草签购房协议，约定在协议签订的15日内签订正式购房合同，否则就是违约，定金不予退还。但就在准备签正式的购房合同前，祝女士的父亲突然病重，急需这笔购房款治病。无奈，祝女士决定退房。但开发商却告知，祝女士已构成违约，定金不予退还。
律师：很多楼盘在购房协议中都有这样的说明：“本协议签订×日内，认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还”，或者“购房者须在本协议签定之日起，×日内到某处与开发商签订《商品房买卖合同》，若购房者未签订买卖合同，开发商有权将购房者所定的商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且定金不予退还。”
律师蔺楠表示，此条款仅对购房者未能签订合同情况进行了约束，但却未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》规定，如因不可归责于当事人双方的事由，导致合同未能订立的，出卖人应返还定金。如上述情况，开发商不能认定祝女士违约，应退还定金。
2、为延期交房找“客观”理由拒不赔偿
霸王条款：吴女士买的房子本应半年前交房，可到现在仍无任何动静。业主们认为开发商已构成违约，并与对方进行了交涉。但开发商表示，之前签订的合同中有“因设计调整、气候变化等原因，导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任”的条款。如今延期交房就是由于建筑设计更改，因此不构成违约。
律师：开工之前，项目已经规划部门审批，具体到楼高、户型、每个房屋朝向等，如果变更设计，需要再次经过规划审批。开发商给的这个说法显然是不合理的。而只有遇到中考、高考等特殊原因延误工期，或是由于政府行为(包括政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电等)导致工程施工期延长的，出卖人才可以免予承担交房的违约责任。
3、楼盘以实物为准
霸王条款：市民王先生向本报记者反映：最近他走访了省城各大楼盘，发现不少楼盘在楼书最不显眼的位置上都注明着“本广告仅供参考，一切图片、文字说明以合同为准”，或者“公司对楼盘广告语有”。王先生质疑道：“大家买房都是通过看广告了解楼盘，最终实物还不一定是这样，那广告的意义何在呢?”
律师：广告也应视为合同内容，开发商的做法是不合理的。类似的情况还有，开发商为项目制作的沙盘等建筑模型，也标明“仅供买受人参考，有关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准”，这种情况同样是不合理的。这样的条款，排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，为其进行虚假宣传提供了方便。
在人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
4、延期办房产证双方责任不对等
霸王条款：“因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金，合同继续履行。若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。”
律师：上述条款中，违约金“万分之一”和“万分之五”的差别，显失公平。
此外，按照建设部《城市商品房预售管理办法》规定：开发商必须在房屋交付使用之日起90日内，为购房人办理房产证。由于开发商的原因，购房人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房产证的，除双方有特殊约定外，开发商应当承担违约责任。而由于现实情况限制，90日内办理房产证几乎是不可能的，这时，需要购房者和开发商相互给予理解。
因此，购房协议中出现的上述条款，明显地加大了买受人责任，减轻了出卖人责任。
5、交易是否达成中介都要收钱
霸王条款：李先生的一套二手房，委托房产中介卖给王先生。但在办理过户手续时，由于李先生的妻子不能到场而被卡住，交易无法进行，双方购房约定随即解除。但房产中介却要求李先生支付中介费，这笔费用从李先生支付给王先生的违约金中扣除。理由是签订的协议中规定：“委托人与另一方不能签订房屋买卖合同的，违约方或合同解除方应向中介公司支付服务费用，费用从违约金中扣除。”
解读：此条款明显加重了买卖双方的责任，而无论交易是否成功，房产中介都可以取得报酬。适用定金规则的双方应该是房屋买卖双方，中介公司对违约方进行处罚，将原本全部属于守约方的违约金拿走了一部分，是法律所不允许的。
6、业主违规装修物业没收工具
霸王条款：刘女士所在的小区规定：“业主装修时间必须在上午8-12点和下午2-6点。”可是有一天，刘女士在6点之后仍未停止施工。
对此，物业公司负责人没收了刘女士的装修工具，并称执行依据是物业管理合同中的规定：“如果因业主违反了有关装修规定，物业管理公司有权对业主扣留或没收工具”。
律师：业主与物业管理公司是平等的民事主体，物业管理公司没有处罚权，上述条款的规定是物业管理公司对他人财产的侵犯。业主在装修前都会缴纳保证金，物业管理公司可以规定，如果业主不当装修可以扣除保证金，却无权没收业主的工具或扣留业主。
7、不交物业费就停水停电
霸王条款：今年春节期间，由于物业服务极差，王女士与物业公司负责人发生语言冲突，并开始拒交物业费。拖欠两个月物业费后，物业公司时不时地停掉王女士家的水。
该物业公司负责人认为，之前签订的协议中规定：“如果业主违反公约中关于业主的有关义务规定的内容，物业公司有权处理，并要求限期整改，不整改，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。”
律师：业主在用水、电、气方面与物业管理公司没有法律关系，物业公司没有权力停水、停电、停气。如果哪家物管公司对业主停水、停电、停气，业主完全可以起诉物业管理公司，业主将会胜诉。
此外，关于物业费还有一种霸王条款：“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费。”律师表示，这种条款也极为不合理，业主还未入住，就不应该缴纳物业费，物业费应从入住之日起开始计算。
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物业地址：银川永宁县望远开发区望通路南109国道东侧
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塞上翡翠城项目位于永宁县望远镇。东临京藏高速，西临109国道，南临唐湾沟，北临东西干道——望通路。本项目总占地424.8亩。东西长700米（至占地红线），南北宽550米（至占地红线），地势平坦、方正开阔。该地位于银川市南郊，至银川交通便利，周边已逐渐有住宅区、配套市政公用设施、大型专业市场在开发或者建成。经现场踏勘，我们发现本项目用地属于典型的大城市市郊居住区域，周边环境整洁优雅、市政配套趋于完善，加上便利的交通，优越的环境地质条件，是开发建设新型的康居型商品住宅的理想地块。本工程规划总建筑面积约75万平方米，其中住宅及配套公建建筑面积约56万平方米，另外还计划建设综合商业设施，居住区商业网点，公交设施等其它子项约为3万平方米。地下约15万平方米，地下停车位3200个，地上停车位336个。项目优势： 1.区位：本项目地处银川望远，紧邻丽景南街、望通路，东西顺畅，南北贯通，交通便捷，距离银川核心商圈仅10； 2.规划：小区规划设计充分引入“新古典主义”概念，项目外立面设计、园林规划、物业配套均体现出非同凡响的气势，全力打造出与大银川城南原有的消费观念不同的高档次、高品质的新古典主义规划理念；以“大环境、小社区”的概念进行总体布局，中心景观主轴和集中带型绿地犹如灿烂的银河般串联了各个组团景观环境。 3.配套：项目本身70万㎡的造城蓝图，配备丰富的物业配套资源，特别是全自动报警系统，为小区安全生活提供更安全的服务；充分打造便捷的“5”商业生活圈；社区配比综合商业、休闲会所、便捷金融、购物娱乐等配套设施，3万平米黄金旺铺和12000平米景观步行街与您共同鉴证财富无限；周围新百连超、24便利店、特色主题餐饮、多家金融机构、ATM终端、邮政及通信营业网点等多种综合业态综合服务遍布周边，一应俱全。 4、景观：塞上•翡翠城倾力打造城南中产阶级的私享花园，景观设计将皇家宫廷的气韵与法式建筑相融一体，聚合天、地、人、园林之大成，强调“景观与建筑一体化”的设计理念，融入中西园林建筑精髓，营造出各种绝美休闲景观，局部多变创意空间，映衬出宅邸的尊贵。小区内坡地多采用：“果岭”设计，在视觉上连绵起伏，给人一种曲径通幽的美感，片植的树林、典雅的建筑、清浅的溪流、流畅的步道，集“精致”、“珍惜”、“灵动”、“优雅”于一体，无不完美的演绎着法式园林的浪漫典雅。
售楼地址：永宁县望远开发区新市场南端
塞上翡翠城效果图
塞上翡翠城户型图
价格：均价4780元/平方米
物业地址：银川贺兰县德胜工业园区德胜东路
搜房网提供的售楼电话：0951-7693333
优惠折扣：庆典期间特价房优惠：7万—22.5万
新思维红河谷小区内有别墅、花园洋房、小高层、多功能会所、风情商业区、社区服务等多项设施，为住户打造良好的居住环境。在户型设计方面，注重人性化合使用功能的完善，实现居住舒适与节能环保。 宁夏新思维房地产开发有限公司开发建设的“新思维红河谷”位于兴庆区与贺兰德胜工业园区交界处，距银川市中心5公里，距银川火车站20公里，距民航机场30公里。住宅小区占地329亩，总建筑面积30万平方米，建筑类型有别墅、花园洋房、小高层、商业会所、地下车。项目总投资约7亿元，计划分三期开发完成。 项目一期开发有别墅、花园洋房、小高层。别墅分独栋、双拼、联排三种类型，其中：独栋建筑面积为2363.7平方米，双拼别墅建筑面积为3453.8平方米，联排别墅建筑面积为6320平方米，计划于2010年11月15日竣工。花园洋房建筑面积为77935.9平方米，计划于2011年5月25日竣工。小高层建筑面积为22052平方米，计划于2011年9月30日竣工。 住宅小区结构类型为断肢剪力墙，抗震等级为八级；小区地热取暖采用燃气壁挂炉与太阳能相结合；别墅采用断桥铝合金中空玻璃窗，小高层 、花园洋房采用塑钢中空玻璃窗；进户门采用保温防盗门；外墙材料为石材及瓷砖。 项目配套商业街、运动休闲、社区服务、幼儿园等多项设施，为住户创造舒适健康的居住及投资环境。在景观设计上体现了环境的优美性、健康性，形成景观与住户的良性互动，表现出小区特有的文化内涵。
售楼地址：贺兰县德胜工业园区109国道与德胜东路交汇处向东500米
新思维红河谷效果图
新思维红河谷户型图
价格：均价3700元/平方米
物业地址：银川贺兰县109国道西侧马家寨路口向南50米
搜房网提供的售楼电话：0951-8066777/2588
优惠折扣：小高层减5万/套
欧语城邦位于109国道西侧，银河路南侧，居安街北侧，是往返银川、贺兰之间的必经之路，距离银川仅有8公里。作为主要交通要道—109国道，南来北往的车辆络绎不绝，通往银川的车辆众多。欧语城邦地理位置独特，交通便捷环境优美，处于贺兰成熟居住板块中央，紧邻学校、医院、大型购物中心，项目周边已形成较为完善的商业和日常所需等生活配套。项目规模优势：项目占地约161亩，预计总建筑面积达16万平米，项目预计分三期开发，一期占地面积39620平米。小区将建设高标准的小高层住宅、多层住宅以及商业网点，可以满足业主全方位的生活需求。
售楼地址：贺兰县109国道西侧马家寨路口向南50米
欧语城邦效果图
欧语城邦户型图
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