机构报告:地价成本仅占楼价3成

广州日报  2012-03-28 08:54

机构报告显示去年四季度标杆房企的新楼盘中地价/售价比的，楼面地价1798元/平方米，销售均价13000元/平方米；占比的，楼面地价4865元/平方米，销售均价9000元/平方米。自从调控以来，楼市的降价风潮就没有断过，那么，楼价的降价空间到底有多少？昨天一份机构报告透露了其中端倪。

对于房价居高不下的原因，政府和开发商历来各执一词。政府认为开发商暴利，认为即便是再便宜的地价给开发商，开发商定价还是会随行就市，与其让开发商吞了地价的利润，不如土地市场化，招拍挂，地价当然也是越来越贵。

而开发商认为土地招拍挂和各种政府税费抬高了楼市成本，楼价也是越来越贵。

到底楼价和地价成本关系如何？

不管地价多少

楼价随行就市

在中原研究集团公布的《标杆房企2011年四季度新开盘项目销售均价与购地均价对比》表上可以看到，万科、保利、华润等标杆企业去年10~12月间首次开盘的32个楼盘中，地价/售价比的仅为14%，为保利在佛山的中环广场，楼面地价1798元/平方米，销售均价13000元/平方米；占比的是54%，是万科在扬州的万科城，楼面地价4865元/平方米，销售均价9000元/平方米。

从中可以看出，业界比较常用的楼面地价占销售均价四成的说法基本行不通，地价和楼价的关系有时关系并不大，经常是随行就市。

总体来看，去年四季度以来标杆房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的三成。

一线城市的土地成本明显高于在二、三线城市的土地成本。标杆房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%，而二、三线城市的土地成本约占售价的30%。因此，标杆房企在二、三线城市的降价空间大于一线。

房企手中土地

成本更是便宜

开发商手中持有的土地成本更是便宜。最近发布的2011年房企年报业绩显示，碧桂园其持有土地成本556元/平方米，销售均价6289元/平方米；雅居乐整体土地的平均成本1277元/平方米，其平均售价10517元/平方米。万科楼面地价约2707 元/平方米，销售均价11306元/平方米。

“对于珠三角的房地产项目来说，远没有到割肉的程度，房价下调10%，甚至20%，开发商是可以进行内部消化的。”广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文向记者表示。

开发商越晚拿地

地价/售价比越高

但土地成本低，并不意味开发商就会降价。中原集团研究中心认为，如果项目依然能取得不错的销售业绩，开发商就缺少降价的动力。

不过，土地价格在不断波动，“前几年的地价每年有近30%的涨幅。”赵卓文表示，所以开发商越晚拿的地，地价/售价比就越高。开发商怕的就是这些新项目，因为一旦土地降价，而房价又回调的话，新项目就很难做。

(记者蒋悦飞)

银川热销楼推荐：

银川不少购房者都有买现房的需要，特别是刚需一族。现房如此吸引人，当然有它的理由，现房能够在下单之前的时候就可以看到房子，不用承担未来可能发生的变数，更主要的是，现房即买即住，省去了无数等待的日子，也为刚需人群省去不少租金！

澳海澜庭(论坛动态团购户型图)

价格：均价4100元/平方米

动态：澳海澜庭首付7.5万元起，近3000位澳海会员见证大城生活，31万㎡都市果园社区，超值性价比惠动全城，67-117㎡小户型大空间，可变空间10余㎡不计面积。

物业费：0.85元/平方米·月

澳海澜庭效果图

物业地址：银川西夏区北京西路北侧

搜房网提供的售楼电话：0951-2065111/888

华府万和城(论坛动态团购户型图)

价格：均价5460元/平方米

动态：华府万和城“三年返息18万”，现全城限量招募返客50组，现已快招满！！圣诞、元旦、春节期间购房，三年后享受无条件现金返息18%，成为一名返客吧！一起“返”了。

优惠折扣：团购双双赢、老带新政策、三日内付清房款总房款9.8折优惠

物业费：1.38元/平方米·月

华府万和城效果图

物业地址：银川金凤区宁安大街西侧，宝湖中学西侧

搜房网提供的售楼电话：0951-2035555/6993958

塞上翡翠城(论坛动态团购户型图)

价格：均价3780元/平方米

动态：塞上翡翠城一期360套多层，93席臻藏多层精品房源持续热销中，一期板式观景小高层正式发布，隆重推出66-120㎡精品户型。详情请致电咨询：0951-7832888/7832999。

优惠折扣：全款优惠30元/平方米

物业费：元/平方米·月

塞上翡翠城效果图

物业地址：银川永宁县望远开发区望通路南109国道东侧

搜房网提供的售楼电话：0951-7832888\999

蓝山帝景(论坛动态团购户型图)

价格：均价3900元/平方米

动态：蓝山帝景4期小高层在售，户型面积为104-119平方米，均价为3900元/㎡，目前老业主购房可享50元/㎡的优惠。

优惠折扣：老业主购房减50元/㎡

物业费：0.5元/平方米·月

蓝山帝景效果图

物业地址：银川永宁县望远经济开发区109国道西侧

搜房网提供的售楼电话：0951-4068333/8323

银大荷兰印象(论坛动态团购户型图)

价格：均价3850元/平方米

动态：银大荷兰印象二期成品120㎡大三居，实景现房，15号楼首付8万，再享均价3850元/㎡！目前售楼部针对一期130㎡以上房型推出“购房零利率”活动，购房不分首套、二套，一律首付40%，其余60%房款部分年利息全免、零利率月供！

物业费：0.8元/平方米·月

银大荷兰印象效果图

物业地址：银川贺兰县银河西路与恒安北街交汇处（贺兰客运中心北侧）

搜房网提供的售楼电话：0951-8080118 8930666

银都蓝湾(论坛动态团购户型图)

价格：均价4200元/平方米

动态：银都蓝湾1万+2万总价直减，银都蓝湾孵金计划火热进行中，活动期间，孵金计划购房抵用券可抵房款10000元，凭孵金计划购房券可到销售中心“周周免费抽大礼”抽到即送，1、价值500元的大礼包+8888元的购房抵用券；2、价值200元的精美礼包+4888元的购房抵用券。全新景观多层洋房全城公开发售。

优惠折扣：购房即一万+两万立减

物业费：1元/平方米·月

银都蓝湾效果图

物业地址：银川贺兰县绕城高速路口与109国道交汇处(西依唐徕渠南临光明西路)

搜房网提供的售楼电话：0951-8860666 8068222

典雅居(论坛动态团购户型图)

价格：均价3450元/平方米

动态：典雅居B区二期70-90㎡最后100套小户型3月1日正式公开发售，准现房优势，房源有限，先抢先得！业主喜讯：2012年5月31日B区二期开始交房！

物业费：0.4元/平方米·月

典雅居效果图

物业地址：银川贺兰县朔方北街天骏城市花园向北

搜房网提供的售楼电话：0951-8082555/8065577

望都太阳城(论坛动态团购户型图)

价格：均价4100元/平方米

动态：望都太阳城，94-143㎡，花园洋房、小高层、高层放量，均价在3900元/㎡-4500元/㎡。

优惠折扣：全款97折，按揭98折

物业费：1元/平方米·月

望都太阳城效果图

物业地址：银川贺兰县南环路与富兴南路交汇处（紧邻石中高速公路）

搜房网提供的售楼电话：0951-6973111/222

奥林匹克花园(论坛动态团购户型图)

价格：均价3750元/平方米

动态：奥林匹克花园，汲取奥林匹克原乡建筑精髓神韵，营造古典韵味十足的地中海风情建筑群。富于变化的建筑立面、源自地中海岸的坡式屋顶、经典的西班牙波形屋面瓦、质感厚重的文化石材，演绎着最动人的幸福人生，70-118㎡经典小高层婚房系列，敬请莅临。

物业费：1.2元/平方米·月

奥林匹克花园效果图

物业地址：银川贺兰县109国道与纬二路交汇处（北绕城出口向北200米）

搜房网提供的售楼电话：0951-8060111

金盛瑞士花园(论坛动态团购户型图)

价格：价3680元/平方米

动态：金盛瑞士花园3月7日开盘，开盘起价3688元/㎡，开盘优惠4重好礼：1、买住宅送商铺，送40年产权商铺；2、买住宅送地下室，送超值独立储物间；3、开盘93折，开盘当天折上再折；4、送现金，送家电，买就送！

优惠折扣：开盘93折

物业费：0.95元/平方米·月

金盛瑞士花园效果图

物业地址：银川贺兰县德胜工业园中央大道与虹桥路交汇处

搜房网提供的售楼电话：0951-8860111/222

锦林水岸(论坛动态团购户型图)

价格：均价4880元/平方米

动态：锦林水岸全新组团重磅出击，200多个家庭的选择，95-220㎡林居美宅，再掀银川购房热潮！现购房有优惠，全款95折，按揭98折，5套以上团购95折！

优惠折扣：全款96折，按揭98折

物业费：1.28元/平方米·月

锦林水岸效果图

物业地址：银川贺兰县德胜工业园区中央大道与唐徕渠交叉东南侧

搜房网提供的售楼电话：0951-8862666 8862777

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com