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2011年的商业地产是否会泡沫化

新消息报  作者:苏 鑫   2011-04-20 10:01

大量的流动性资金涌入商业地产,许多人乐观视之,而我却担心泡沫化。一方面一线城市的需求泡沫化,另一方面是二三线城市的供给泡沫化。以北京为例,由于在两年前大量的写字楼变为住宅(即商改住),使近期商办物业供应出现紧缩。我们曾做过统计,自2009年1月到2010年6月,北京取得预售证的79个商办项目中,有75%摇身变成了住宅。在供给减少的同时,大量的资金涌入商办市场,如人民保险集团购买了首都时代广场,五矿集团以45亿收购了北京第五广场等。二三线城市呢?我们举个案例就能看的更清晰,上海一著名开发商3年前取得扬州市最核心的商业地块,请来香港著名设计师打造了2万平方米漂亮的商业街,但落成一年后出租率却不到70%,租金单价也只有可怜的2元/平方米,还不够偿还银行利息。事后总结惨败的根本原因:市政府在招商引资引进上海开发商后不到半年的时间,各区为了政绩先后引进了近10个著名的地产公司,建造了大量的商业中心,供给一拥而上,租金自然跌得很惨。二三线城市商业地产供给泡沫的核心是地方政府没有严格约束好城市规划,在短期内建造了大量的政绩工程。

我不担心一线城市商业地产的泡沫,因为经济转暖时需求会很快把泡沫填充,2010年的北京、上海写字楼空置率的快速下降就已充分证明。但我担心二、三线城市特别是三线城市的商业地产泡沫,因为它的泡沫永远不会有那么多的需求来填充。在扑溯迷离的2011年房地产市场,我们应该怀有敬畏之心,也企盼不会再一次出现曾经触目惊心的烂尾楼现象!

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