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银川房屋租赁管理条例面临大修

——出租房备案制实施4年余 居民房登记率仅有1.05%

法制新报   2011-04-07 12:29

根据2007年5月1日起施行的《银川市房屋租赁管理条例》(以下简称《条例》),房主在签订租赁合同之日起30日内,必须办理房屋租赁登记备案手续。然而,根据宁夏回族自治区统计局相关统计数据显示:2010年银川市出租房出赁套数超过6万套,非住宅备案率只有16%,住宅房屋出租登记备案率仅为1.05%。《条例》实施已经有4年多了,是什么原因导致出租房备案率如此之低呢?

租赁双方不愿登记 致使税收流失严重

在银川市唐徕小区租房居住的顾女士告诉记者,她从未听房东说过备案的事情。当被问及租房合同的安全性时,顾女士说签订租房合同时,她与房东都查看了彼此出示的相关证件。“只要签订了正式合同,是否备案似乎对我们也没有多大影响。”不仅仅是顾女士这样想,曾做过4年房东的马秀花告诉记者,她曾在金凤区一所学校附近购买过一套住房,一直用于出租但从未去房管部门做过备案,租房期间也没有任何部门来干预过。

记者从调查中了解到,银川市三区未经登记备案的房屋租赁行为大量存在,使银川市住宅租赁税一时难以征收。据公安部门掌握的信息显示:银川市常驻人口为30万,三区现有住宅出租房屋5万户,流动人口超过15万人。 以银川市人均使用面积至少为10平方米来计算,全市租赁面积为90万平方米,2009年,银川市三区住宅租赁房屋平均价格是9.71元/月/平方米,租赁成交额为1.75亿元,住宅租赁税征收标准为年租金的5%,那么每年将流失875万税收。

据统计,银川市现有非住宅租赁房屋30000套左右,有4亿元左右的交易私下成交,国家每年流失税金在3300万元以上。受经济利益的驱使,房屋出租人往往选择规避管理部门的管理,进行私下租赁。

违法成本过低 监管难度大

按照《条例》规定,房屋出租人应当在签订出租房屋合同之日起30日内办理出租房屋登记备案手续;未办理出租房屋登记备案的,由房产行政管理部门责令限期补办;仍不办理的,对于出租自然人给予100元至300元的处罚。照此规定,出租房屋人不主动登记备案,查出来再补办,也没有什么损失,更何况处罚数额远低于应缴纳的税费。 银川市房屋产权交易管理中心租赁管理科袁文彪科长介绍,房屋出租的当事人因法律意识淡薄,在签订租赁合同后不到房屋管理部门进行登记备案并办理《房屋租赁证》,银川市房屋租赁量逐年高速增加,管理人员面对庞大的租赁市场,逐个上门督办并不现实。 根据《银川市房屋租赁管理条例》规定,出租人不备案的,对自然人只能处以100元以上300元以下罚款,对法人或者其他组织处以500元以上2000元以下罚款。相对个人出租房屋一年的至少在8000元以上、一些较大的单位和商场在几十万甚至上千万,对不备案当事人的处罚如隔靴搔痒。

新房屋租赁管理条例 有望年内出炉

袁文彪介绍说,出租房登记是一件很难管的事,管理人员严重不足,制约着对房屋租赁市场的管理,是造成对租赁市场管理不到位的主要原因。 2007年5月银川市出台的《银川市房屋租赁管理条例》虽然有效遏制了房屋租赁纠纷中的矛头,但在执行过程中也暴露出不少问题,房屋租赁管理涉及的部门较多,该《条例》虽然明确了房管与工商、税务、计生、公安等部门以及街道办事处的各自职责,但部门之相互协作太,缺泛沟通和联合行动,房屋租赁市场管理仍不规范。今年2月,国家新出台的《商品房屋租赁管理办法》主要针对商品房租赁双方的相关责任作了详细的规定,对主管部门的责任等作了说明。近日,记者了解到,银川市房屋租赁管理办法将有望重新修订。 银川市房管局相关负责人介绍,新修订条例将针对出租住房面积进行调整,即以原设计的房间为出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的标准。出租居住房屋用作集体宿舍的,实际居住人人均占用建筑面积不得低于6平方米。这将会缓解出租屋变集体宿舍,居住几十人扰民的问题。 同时,新办法还将要求各市、县建设(房地产)主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统,逐步实行房屋租赁合同网上登记备案,并纳入房地产市场信息系统。这对管理好房屋租赁市场,避免租赁纠纷诈骗、消除火灾治安案件等,带来积极作用。

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