[摘要] 部分银行取消首套房贷利率优惠带给银川楼市的冲击尚未散去，银川限购令已然出台。银川楼市最后几天的平淡格局彻底被打破，限购令将对银川楼市产生哪些影响？银川住房限购令对抑制房价有没有作用？它的出台对银川的区域经济发展有何影响？
编者按：银川市政府2月22日发文称，暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自2011年2月22日起，实行限定购房套数政策，严格限制投机性购房。自本意见发布之日起，对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭限购第3套住房（人均住房建筑面积低于43平方米的除外），对在本市已拥有1套住房的非本市户籍居民家庭限购第2套住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
搜房网讯 部分银行取消首套房贷利率优惠带给银川楼市的冲击尚未散去，银川限购令已然出台。银川楼市最后几天的平淡格局彻底被打破，限购令将对银川楼市产生哪些影响？银川住房限购令对抑制房价有没有作用？它的出台对银川的区域经济发展有何影响？“银八条”出台是否会遏制房价的过快上涨？银川楼市是否会再次陷入“观望期”？有专家认为，限购令不能只“限购”，关键在于是否执行，而且政府应出台相应配套措施。对此，记者特采访了银川吉运营销策划有限公司高巍总经理，请他从宏观方面畅谈看法。
吉运营销策划有限公司总经理高巍
不能只“限购”要打“组合拳”
关键是应加速保障性住房建设 扩大保障住房受益人群
高总认为，限购令不应只是对购买住房的套数进行限制，政府更应扩大土地供给量，加速保障性住房建设。普通市民对限购令寄予了太多期望，认为限购令可以快速降温楼市，这可能有些不太现实。要促楼市平稳健康发展，应有一个不同套路的“组合拳”。
房源的供应应该实行“双轨制”，一是由政府提供大量的保障性住房，像经济适用住房、廉租住房、公租房、两限房等，解决中低收入家庭的住房需要；二是商品房，满足有一定经济条件的人购买需求，同时商品房的房源要相对充足。而目前房源所存在的问题是供求失衡，主要由商品房在承担，这就出现了“房价一高，涉及面一大片”的问题，要解决房源结构性失衡，要加大保障房和普通住宅建设以增加供给。除此之外，差别化税收、“限贷令”等也应是调控的重要举措，应该得到足够重视。不应一味的硬性打压房价，关键要加速保障性住房建设，扩大保障住房受益人群，真正实现“住有所居”。
最重要的一点是，限购令中所限的只是住房，对于车库、商业地产等没有规定。这必将使得投机性资金流向商业地产，对公寓、写字楼、别墅的投资会增加。他认为，那些手里有钱但没有资格购房的人，将会买这些作为投资，如果早行一步，同样会有可观的回报。同时，高总认为，限购令的出台，制约了一部分改善型购房者的需求，楼市新政重拳之下，投机投资炒房资金则很有可能流向商业地产以及黄金市场等。
限购令只能在短期内遏制房价过快上涨
不可否认，任何一个政策措施的出台都将对社会经济造成一定的影响。限购令的影响在哪里？限购令真的能使楼市快速降温？
高总估计，近期内商品房的成交量应该会比较大幅度的下滑，因为根据以前的成交成果，外地人在银川买房的占到了四分之一左右，限购令实施后，绝大多数外地购房者将暂时退出市场。
高总说，大部分城市限购令设定1年的期限，将会使相当部分意向购房者进入观望期，如果限购令有效期较长，而且政策真能够落到实处，肯定会使房价上涨过快势头得到遏制。“但限购令的期限只有一年，到底会起到多大的作用，不要寄予太大的希望。”高总在接受记者采访时表示。
在2010年不少城市出台了限购令，曾一度被认为是抑制楼市过热的利器之一。“然而，事实证明限购只起到短期的作用，在一些城市只有出台后的半个月或一个月内有一定的影响，就是成交量有所下跌，但房价依旧。有的城市甚至产生了相反的作用——限购令变成了催购令，不少符合条件原本不打算买房的人纷纷参入到购房大军里。”高总认为，不能将楼市调控大任寄望于限购，如果没有进一步的调控政策，今年房价仍会保持缓涨态势。
高总认为，政府政策更要结合当地实际情况，通过合理调节住房需求结构，抑制投机投资购房，体现支持自住型和改善型住房需求，限度实现商品住房资源的合理配置。一方面，可以缓解银川市老城区人员密集、扎堆现象严重、交通压力极大的状况；另一方面，也许能提高周边郊县的住房购买率，使城市建设进程能够得到均衡发展。
地价过快上涨 房价面临"高成本"阻力
近年来，地价、建材以及人力成本等持续较大幅度上涨，而且这一趋势在未来相当长的一个时期将继续保持，这使得房地产行业面临高成本的阻力。
高总认为房价的上涨关键因素在于地价挂牌竞拍的不断攀升。首先从权属上认定，我国房地产分为房产和地产。房产归属个人，地产归属国家。其次我国土地购买一般不面向个人，仅面向具有开发资质的法人，这使得土地相对于个人是稀缺资产，同时也注定了商品的稀缺性。地价的不断上涨，抬高了房产业成本，因此综合的造成了—稀缺—的发展模式。由此可见，房价下行缺乏可行性依据，土地资源的日益稀缺，其不可复制性导致地价的不断攀升，房价面临“高成本”阻力。
行政手段过度使用不利于市场长期发展
高总说，限购令的实质，其实就是削减需求，按照常规理解，需求少了价格自然涨不上去，在市场自身无法做到的前提下，政府通过行政手段来干预市场，这是比较“急功近利”的办法，而要想达到长期的效果，应该有一个使房地产行业长期稳健发展的调控目标。过多采用行政手段干预市场经济的运行，则不利于市场的长期发展。
他认为，“限购令”的推出，是行政力量对房地产市场的一种强劲干预，从根本上说，这不符合市场的运行规律。但是，在以获取利润为目的之下，开发商对于商品房的过度开发，忽视了住房市场所应具有的保障功能，从去年开始的房地产市场调控正是对这种扭曲市场的拨乱反正。而今年“十二五”规划，加大保障房建设量，但是，由于房地产市场的投资投机功能短时间内不可能得到改变，因此市场调控的效果与民众的期望仍有很大距离，仍然不能达到 “居者有其屋”的目的。
另一方面，限购政策与政府规划的城市化建设存在着一定的矛盾，银川市政府大力提倡“建设‘大银川’，实现跨越式发展”， 银川地处陕甘内三省交汇处，将成为西北地区面向华北经济圈的重要交通枢纽，市政府规划在2020年把银川市人口从现有的100多万扩展到300万，而限购令的出台，必将会使一部分外来人口“拒之门外”。再者，房价的不断推高，越来越背离老百姓的实际承受能力，很多中低收入家庭得不到基本的住房保障，将缺乏购买力的群体抛离在市场之外，住房问题成为一个尖锐的社会问题。
高总总结道，“限购令”的推出，固然是为了通过减少商品房购买力来达到降低房价的目的，但这不应是的目的。开发商一方面要保“本”，房价下跌的可能性很小；另一方面，现实情况是房价即使下降10%甚至20%，很多老百姓还是买不起房，如果 “限购令”到期，那么，投资投机势力马上就会卷土重来，造成房价的报复性反弹，由限购所达到的效果很快就化为乌有。而只有城市的保障房建设达到一定规模，基本能够满足中低收入者住房基本需求的时候。在限购政策执行的同时，必须加快保障性住房的建设，增加商品房和保障性住房的供给，使限购政策在退出时，楼市能够“软着陆”。在保障房建设达到这样的目标以后，商品房市场再行自由交易，即使投资投机势力有能力将房价进一步炒高，也不致于成为一个影响社会稳定的重大问题。地方政府应该抓紧目前的有利时机，大力推进保障房建设，才是根本之道。
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