[摘要] 在众多猜测和期待中，北京楼市调控新政１６日揭开神秘面纱，彰显北京打压高房价的大尺度，其在住房保障、限购等方面跨出了一大步，其中一些措施更是被业界视作史上全国最严厉政策。分析人士认为，直接作用于高房价的北京楼市调控新政或可为其他地方政府提供借鉴，进而对全国市场产生影响。
在众多猜测和期待中，北京楼市调控新政１６日揭开神秘面纱，彰显北京打压高房价的大尺度，其在住房保障、限购等方面跨出了一大步，其中一些措施更是被业界视作史上最严厉政策。分析人士认为，直接作用于高房价的北京楼市调控新政或可为其他地方政府提供借鉴，进而对市场产生影响。
国内最严格的限购措施
北京市楼市调控细则规定，自2月17日，对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续５年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
另外，对已拥有１套住房的北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭）、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续５年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购１套住房（含新建商品住房和二手住房）。
中国房地产研究会副会长顾云昌认为，这份方案中的限购尤其是对外地人限购是目前国内最严格的限购措施，在北京供不应求的楼市格局中，能平衡供需。
“北京的落地政策确实在有些方面比中央政策更严格。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，“一来北京是近几年房价上涨最快的区域之一，同时北京是首都城市，在重庆和上海房产税试点之后，北京应该拿出力度更大的政策稳定过快上涨的房价。”
中国城市科学研究会住房政策和市场调控委员会主任娄立平指出，“从另一个角度看，中国当前经济领域的改革与三十年前已经大不相同，三十年前的改革是从经济不发达地区开始，而当前经济领域的一个突出矛盾是结构问题，经济发展越迅速水平越高的城市，其结构矛盾越复杂，因此采取的手段必然越严厉”。
北京市房协副秘书长陈志表示，北京楼市调控新政综合运用经济、行政、税收、法律等多种手段，体现了北京打击高房价的决心，将有效打击投机投资购房，降低房价、抑制通胀。
楼市调控新政作用几何？
事实上，早在２月１６日之前，北京楼市调控新政尚处在“只闻楼梯响、不见人下来”阶段时，其对北京楼市的威慑作用已经开始显现。
据北京中原地产监测，春节后的首周２月７日至１３日，北京期房住宅成交量仅为７４０套，现房住宅成交量为１６１套，而二手房更是仅成交了３１１０套，环比春节前最后一周分别下调了６５．６％、５４．５％、５９．５％。
对此，北京中原地产市场总监张大伟指出，成交下降除了受到密集出台的金融政策等影响之外，其中很重要的一个原因就是市场各界预期京版楼市调控政策将十分严格，观望情绪比较普遍。
居调查显示，目前北京意向购房者比例已经下跌到了３０．６％，超过六成的购房者逐渐开始观望。
麦田房产丽都区瞰都店经理乔占告诉记者：“近期损失了不少客户，其中一个客户是买房投资用，本来已经要下订金了，结果担心在北京房产调控细则出台后房屋过不到自己名下，所以选择了放弃。”
从目前实际出台的调控措施来看，这些措施显然比之前已在执行的税收、限购等更加严格。而在去年４月底的北京限购令等执行后，北京楼市成交便遭遇到量价齐跌。
２０１０年５月份北京楼市成交量跌入低谷，房价则环比下降０．１％，２０１０年６月份京城房价环比下降０．４％，这一降幅是北京房价去年的下跌幅度。
娄立平认为，不仅仅是限购等调控政策升级进一步制约成交，有效地打击楼市投资投机；而且这些政策很可能将处于常态化，这将对市场产生长期的威慑。
他进一步分析认为，北京楼市调控新政出台后，很快市场的观望情绪将比较浓厚，成交量显著下降，价格会随之下降。经过三到五个月的发展以后，到今年下半年，应该是一个量跌价平的态势。跟去年的同期相比，应该呈现量价齐跌的状态。
围剿地产投机
北京中原地产市场总监张大伟分析认为，北京楼市调控新政出台之后，对其他地方政府是一个很好的参照，可能会出现多地借鉴北京模式，在短时间内争相出台更为严厉的房产调控细则。
娄立平指出，“２０１０年一线城市房价实行了重点监管，但是调控盲点三四线城市房价上涨较快，远远超出了市场预期。可以说，中国绝大多数大中城市都有调控的必要，一些房价上涨较快的三四线城市尤其如此”。
以限购令政策为例，据２１世纪不动产监测，去年限购令出台后，投资型购房需求迅速由一线城市向二三线城市转移，从限购城市转战非限购城市，进而推动房价上涨。
在新一轮限购政策出台后，房产投机和房价上涨转移的现状，将会有很大转变。截至目前，已有近３０个城市抛出限购令，新一轮住房限购将在范围内全面实行，这种“由点到面”的扩展趋势势不可挡，投资人在房地产领域的资金出口将再次被阻截。
２１世纪不动产市场总监林蕾认为，细则的效果将取决于地方政府的执行力，从今年加强行政问责等措施来看，这一轮调控可能对高房价起到突出的抑制作用。
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